Przy wyborze formy opodatkowania przychodów z najmu istotne są: skala działalności, przeznaczenie wynajmowanego majątku, a także intencja, którą kierował się podatnik, nabywając nieruchomość i oddając ją następnie w najem – orzekł WSA w Warszawie.
Chodziło o podatnika będącego właścicielem dwóch mieszkań, lokalu użytkowego oraz budynku biurowo-magazynowego. Podatnik nie krył, że traktuje je jako lokatę kapitału. Nie wykluczył, że w przyszłości kupi kolejne nieruchomości pod wynajem.
Od przychodów z najmu chciał płacić 8,5-proc. ryczałt ewidencjonowany. Uważał bowiem, że ulokowanie prywatnego kapitału w nieruchomości i oddanie ich w najem nie jest działalnością gospodarczą. Tłumaczył, że nie ma biura, nie zatrudnia pracowników, a najem jest dla niego dodatkowym źródłem dochodów. Głównym jest zatrudnienie na podstawie umowę o pracę.
Reklama
Zapewniał także, że nigdy nie korzystał i nie planuje korzystać z żadnych wyspecjalizowanych agencji obsługi rynku nieruchomości. Chcąc kupić nieruchomość, przegląda oferty na portalach internetowych i ogłoszenia prasowe. W podobny sposób pozyskuje najemców.
Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie uznał jednak, że wszystko to wskazuje na trwałą i zorganizowaną działalność, prowadzoną we własnym imieniu i ukierunkowaną na zysk. Spełnione są zatem przesłanki działalności gospodarczej, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, co wyklucza opodatkowanie ryczałtem – stwierdził organ (nr IPPB1/4511-392/16-4/KS).

Reklama
W skardze do sądu podatnik podnosił, że najem jest zawsze zorganizowany, ukierunkowany na zysk i podejmowany we własnym imieniu. Gdyby przyjąć, że każdy podatnik, który wynajmuje nieruchomość, osiąga przychody z działalności gospodarczej, to w ogóle nie miałby zastosowania art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, który wymienia najem jako odrębne źródło przychodów.
Podatnik przekonywał, że skoro najem może być zaliczany do dwóch odrębnych źródeł dochodów, to o ostatecznym wyborze źródła powinien decydować sam podatnik.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie przyznał mu częściowo rację, ale ostatecznie skargę oddalił. Zgodził się z tym, że każdy najem spełnia ustawowe przesłanki działalności gospodarczej.
– Ze swojej istoty najem musi być zorganizowany, jest podejmowany w celach zarobkowych i w imieniu własnym, w większość przypadków wykazuje też cechy trwałości – stwierdził sędzia Jarosław Trelka. – Niemniej jednak musimy założyć, że ustawodawca jest konsekwentny, racjonalny i nie przewiduje sytuacji, w której te same przychody mogą być kwalifikowane do dwóch lub więcej źródeł. W każdym więc stanie faktycznym trzeba znaleźć te elementy różnicujące, które decydują o zakwalifikowaniu działalności do danego źródła przychodów.
Sędzia nawiązał do innych wyroków, w których zwraca się uwagę na dwa elementy: skalę najmu oraz przeznaczenie wynajmowanego majątku.
Zwrócił więc uwagę na stan faktyczny w tej sprawie: podatnik ma już co najmniej cztery nieruchomości, zamierza kupić kolejną bądź kolejne. Zdaniem WSA jest to już znaczna liczba. Na dodatek podatnik nie rozporządza nimi jak majątkiem prywatnym, służącym do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych.
Sąd zauważył także, że choć najem nie jest dla podatnika działalnością podstawową, to jednak podatnik nabył nieruchomości i będzie je dalej kupował w celu lokowania kapitału. Traktuje więc ten majątek jako formę pomnażania kapitału, co jest typowe i niezbędne w działalności gospodarczej.
– Ta właśnie intencja legła u podstaw nabycia nieruchomości i to jest powód, dla którego należy uznać, że podatnik prowadzi jednak działalność gospodarczą – powiedział sędzia Trelka.
Sędzia zaznaczył, że oczywiście każdy, kto wynajmuje prywatne mieszkanie, które w danym momencie nie jest mu niezbędne do zamieszkania, kieruje się chęcią zysku. W tym wypadku jednak o uznaniu najmu za działalność gospodarczą zdecydowała – zdaniem WSA – skala wynajmu oraz to, że chodzi o majątek nabyty i przeznaczony do pomnażania kapitału, a nie taki, który z jakichś względów (rodzinnych, zawodowych) nie jest aktualnie potrzebny do realizowania własnych celów mieszkaniowych.
ORZECZNICTWO
Wyrok WSA w Warszawie z 4 października 2017 r., sygn. akt III SA/Wa 3023/16.