Subskrybuj nas na Youtube
Zapisz się na newsletter
/>
Dominującą praktyką w branży OZE jest budowa elektrowni fotowoltaicznej lub wiatrowej na cudzym gruncie, w oparciu o wieloletnią umowę dzierżawy zawieraną na potrzeby danego projektu. W takich sytuacjach regułą jest, że dzierżawca zobowiązuje się do zapłaty jednorazowej kwoty - tzw. czynszu inicjalnego za dzierżawę gruntu w okresie przygotowawczym (z reguły: niezależnie od czasu jego trwania), w czasie którego sam grunt nie jest zajęty na potrzeby inwestycji (czas ten jest wykorzystywany m.in. na uzyskanie decyzji środowiskowych, warunków przyłączenia i podobnych zgód i zezwoleń). Kwota czynszu inicjalnego jest wysoka, często kilkukrotnie przewyższa roczny czynsz dzierżawny należny już po zakończeniu okresu przygotowawczego.
Czynsz inicjalny przy projektach OZE. Kiedy jest kosztem?
Powstało pytanie, w którym momencie czynsz inicjalny można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów. Z uwagi na to, że projekty OZE są prowadzone przez spółki celowe (tj. jedna spółka zajmuje się rozwijaniem jednej, konkretnej elektrowni odnawialnej), a kwota czynszu inicjalnego odpowiada wielokrotności rocznego czynszu dzierżawy, to ujęcie tej kwoty w bieżących rozliczeniach będzie prowadziło zwykle do powstania straty podatkowej u dzierżawcy - podatnika realizującego projekt (z uwagi na brak przychodów na wczesnym etapie inwestycji).
Zgodnie z ustawą o CIT, podatnik będzie mógł rozliczyć tę stratę przez pięć kolejnych lat podatkowych. Projekty we wczesnej fazie (w praktyce: przez kilka lat) nie generują przychodów, w efekcie czego istnieje duże ryzyko, że strata (lub przynajmniej jej część) „przepadnie”, zanim spółka zacznie zarabiać na projekcie. W praktyce mogłoby to skutkować brakiem możliwości podatkowego rozliczenia kosztu, który został realnie i ekonomicznie poniesiony przez dzierżawcę - spółkę realizującą dany projekt. Ponadto rozwiązanie takie nie odpowiada wieloletniemu charakterowi samego czynszu inicjalnego, który odnosi się do całego okresu przygotowawczego.
/>
W tym kontekście należy zwrócić uwagę na art. 15 ust. 4d zdanie drugie ustawy o CIT. Przepis ten pozwala proporcjonalnie rozliczyć koszt, który dotyczy okresu dłuższego niż rok podatkowy, pod warunkiem, że nie jest możliwe określenie, jaka jego część dotyczy danego roku podatkowego. Możliwość rozliczania czynszu inicjalnego przez cały okres przygotowawczy pozwoli na lepsze powiązanie kosztu z przychodem.
Niekorzystna interpretacja…
W tej kwestii dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zajął 17 lipca 2025 r. stanowisko niekorzystne dla podatnika (sygn. 0114-KDIP2-2.4010.271.2025.1.KW). Stwierdził, że skoro czynsz inicjalny został poniesiony jednorazowo, jako jeden z warunków zawarcia umowy, to należy go rozliczyć w momencie jego poniesienia.
… uchylona przez sąd
Podatnik zaskarżył tę interpretację, a WSA w Warszawie ją uchylił. W wyroku z 18 listopada 2025 r. (sygn. akt III SA/Wa 2085/25) orzekł, że rozliczenie takiego kosztu można rozłożyć w czasie, ze względu na wieloletni charakter okresu przygotowawczego. Przekonał go argument, że czynsz inicjalny odnosi się ekonomicznie do (co najmniej) całego okresu przygotowawczego, ponieważ stanowi dla wydzierżawiającego wynagrodzenie właśnie za całość tego okresu.
Udało nam się przekonać sąd, że biorąc pod uwagę wieloletni charakter okresu przygotowawczego, nie można przypisać konkretnej części czynszu inicjalnego do danego roku podatkowego. Są więc spełnione warunki z art. 15 ust. 4d zdanie drugie ustawy o CIT. Co więcej, WSA uznał, że szacunkowe określenie długości okresu przygotowawczego nie wyklucza stosowania art. 15 ust. 4d ustawy o CIT, a ewentualne różnice mogą być korygowane w trakcie realizacji projektu.
Czynsz inicjalny to nie opłata wstępna
Sąd odróżnił czynsz inicjalny w projektach OZE od opłaty wstępnej w leasingu, wskazując, że opłata wstępna w leasingu nie dotyczy okresu trwania umowy, lecz jedynie warunkuje jej zawarcie. Natomiast czynsz inicjalny może dotyczyć okresu odrębnego od właściwej dzierżawy, którego długość przekracza jeden rok podatkowy.
Co istotne, WSA wprost zauważył, że podejście organu prowadziłoby do skutków trudnych do zaakceptowania, ponieważ podatnik mógłby zostać pozbawiony prawa do zaliczenia wydatku do kosztów uzyskania przychodów, mimo że wydatek został faktycznie poniesiony.
Skutki wyroku WSA dla całej branży OZE
Wyrok WSA w Warszawie ma charakter przełomowy. Po raz pierwszy jasno potwierdzono, że czynsz inicjalny w projektach OZE może być rozliczany proporcjonalnie w czasie, jako koszt dotyczący okresu przekraczającego rok podatkowy. Z perspektywy branży rozstrzygnięcie to ma fundamentalne znaczenie praktyczne, stanowi silny argument w ewentualnych sporach z organami podatkowymi.
Co niezwykle istotne, sąd stwierdził, że podatnik może szacunkowo określać długość okresu przygotowawczego, a następnie korygować go w zależności od rzeczywistego momentu jego zakończenia. Jest to wykładnia sprzyjająca m.in. spółkom z branży OZE, ale potencjalnie może mieć znacznie szersze zastosowanie.
W praktyce taki efekt można osiągnąć wyłącznie poprzez odpowiednio skonstruowaną umowę dzierżawy. Jej treść powinna w sposób precyzyjny uwzględniać specyfikę okresu przygotowawczego, co ma kluczowe znaczenie dla bezpieczeństwa podatkowego inwestycji w sektorze OZE.
Omawiane orzeczenie nie jest prawomocne. Niezależnie od dalszego biegu sprawy, wyrok stanowi ważny sygnał dla podatników, który powinien być uwzględniany przy planowaniu i ocenie ryzyka podatkowego projektów OZE.
