Najem na cele mieszkaniowe. Co z podatkiem od nieruchomości?

Chodziło o lokale w budynku mieszkalnym, wynajmowane głównie osobom fizycznym, a czasem również przedsiębiorcom, którzy udostępniają je swoim pracownikom. Spółka będąca w posiadaniu tych nieruchomości podkreślała, że w każdym przypadku najem ma charakter długoterminowy i służy wyłącznie celom mieszkaniowym. Dlatego uważała, że choć sama prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu, nie powinna płacić od tych lokali podatku według najwyższej stawki.

Powołała się na art. 1a ust. 2a pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Z przepisu tego wynika, że do gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej nie zalicza się budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami.

Podatek od nieruchomości a działalność gospodarcza polegająca na wynajmie lokali

Prezydent miasta, gdzie znajduje się budynek, oraz SKO uznali jednak, że lokale wynajmowane przez spółkę są związane z prowadzoną przez nią działalnością gospodarczą. Bez nich spółka nie mogłaby osiągać dochodu. Podkreślili, że zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, budynki mieszkalne lub ich części są objęte najwyższymi stawkami podatku od nieruchomości, jeśli są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej.

Dzieje się tak, nawet jeśli najemcy wykorzystują te lokale wyłącznie w celach mieszkaniowych. To nie wyklucza uznania ich za zajęte na działalność gospodarczą – stwierdziły oba organy.

Tak samo orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku (sygn. akt I SA/Gd 227/24). Stwierdził, że "zajęcie budynku na prowadzenie działalności gospodarczej zaistnieje nie tylko wtedy, gdy podatnik-przedsiębiorca wprost zajmie lokal lub lokale mieszkalne na swoją działalność, np. przeznaczając je na biuro, ale także wtedy, gdy podatnik taki z uwagi na rodzaj prowadzonej działalności będzie pośrednio wykorzystywał budynek mieszkalny do prowadzenia tej działalności".

Kluczowe są cele mieszkaniowe

Sąd kasacyjny przychylił się jednak do argumentacji spółki. Uzasadniając wyrok, sędzia Paweł Borszowski powołał się na uchwałę z 21 października 2024 r. (sygn. akt III FPS 2/24). NSA orzekł wtedy, że budynki sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako mieszkalne, przeznaczone do najmu w ramach działalności gospodarczej, należy traktować jako budynki mieszkalne w takiej części, w jakiej służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najemców.

Kluczowe jest więc to, że w lokalach był realizowany cel polegający na zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Nie ma natomiast znaczenia, czy funkcja mieszkaniowa jest realizowana przez spółkę czy przez najemcę – stwierdził NSA w najnowszej sprawie.

- Części budynku zajęte na cele mieszkaniowe nie mogą być uznane za zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej, nawet wówczas, gdy oddanie przez podatnika, na przykład dewelopera, spółdzielnię mieszkaniową lub spółkę, do korzystania przez osobę trzecią nastąpiło w ramach działalności gospodarczej – wyjaśnił sędzia Paweł Borszowski.

Wyrok NSA z 26 listopada 2025 r., sygn. akt III FSK 1070/24