Podatek od nieruchomości oblicza wójt, burmistrz lub prezydent miasta i wskazuje w decyzji przesyłanej podatnikowi. Pod uwagę bierze powierzchnię wykazaną w informacji, którą musi złożyć każdy, kto kupił mieszkanie, garaż czy inną nieruchomość. Komórka lokatorska może być częścią składową mieszkania lub osobną nieruchomością.
Właściciel mieszkania, nieprowadzący działalności gospodarczej, ma po jego zakupie (podpisaniu aktu notarialnego) 14 dni na złożenie informacji o nieruchomościach i obiektach budowlanych do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Informację taką muszą złożyć również dotychczasowi właściciele mieszkań, którzy np. wykupują dodatkowo komórkę (schowek) czy garaż w budynku. Trzeba je bowiem opodatkować podatkiem od nieruchomości według różnych stawek.

Wyodrębniona część

Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 95, poz. 613 z późn. zm.) podatek od nieruchomości trzeba płacić m.in. od budynków lub ich części. A częścią budynku jest np. wyodrębniony lokal, przy czym dla jego opodatkowania podstawowe znaczenie ma wyodrębnienie pod względem prawnym.
Przykładem lokalu (części budynku) może być np. komórka lokatorska. W informacji o nieruchomościach i obiektach budowlanych, którą trzeba złożyć organowi podatkowemu po jej nabyciu, trzeba wykazać jej powierzchnię użytkową. Od niej z kolei zostanie policzona kwota podatku.
W praktyce może pojawić się problem z określeniem stawki daniny. Co do zasady uchwala ją rada gminy lub miasta, a następnie stosuje wójt, burmistrz lub prezydent miasta (pełnią oni funkcję organu podatkowego w podatku od nieruchomości) w decyzji, którą musi dostarczyć właścicielowi nieruchomości. Podatnik może jednak nie zgodzić się z decyzją. Musi wtedy wykazać, że organ zastosował błędną stawkę. Jaka jest więc ta właściwa?
Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych nie określa odrębnej stawki dla komórek lokatorskich. W praktyce stosuje się stawkę właściwą dla mieszkań (obecnie wynosi maksymalnie 0,74 zł za 1 mkw. powierzchni użytkowej) lub dla tzw. budynków pozostałych (w tym roku maksymalnie 7,73 zł za 1 mkw. powierzchni użytkowej). O tym, którą należy zastosować, decyduje status prawny komórki – to, czy jest wyodrębniona pod względem prawnym czy też ma związek z mieszkaniem (stanowi jego część składową).
Jeśli to drugie, czyli komórka i mieszkanie są wykazane na jednym akcie własności (notarialnym), to należy ją opodatkować według stawki właściwej dla mieszkań. Natomiast w przypadku gdy komórki dotyczy oddzielny akt notarialny (a więc wyodrębnionej), należy ją opodatkować według stawki właściwej dla budynków lub ich części pozostałych. W praktyce może się więc zdarzyć, że na tym samym piętrze będą dwie komórki lokatorskie (schowki) i będą one opodatkowane różnymi stawkami podatku.
Jak wskazaliśmy, linią podziału jest to, czy komórkę możemy potraktować – pod względem prawnym – jako związaną z mieszkaniem, czy nie. Aby to rozstrzygnąć, trzeba sięgnąć do ustawy o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.). Jak wynika z art. 2 ust. 2 tej ustawy, samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Oznacza to, że z mieszkaniem mogą być związane pomieszczenia, które pod względem prawnym są traktowane jako jego części składowe, i to nawet w sytuacji, gdy fizycznie znajdują się w innej części budynku. Do takich części składowych zalicza się m.in. piwnicę, strych, komórkę i garaż. Co ważne, są one związane z mieszkaniem – jako jego części składowe – tylko wówczas, jeśli nie mogą być odrębnym przedmiotem obrotu. Mówiąc inaczej, komórka będzie częścią mieszkania, gdy nie można jej sprzedać odrębnie, a nie będzie to możliwe, jeśli i jedno, i drugie jest wykazane na jednym akcie notarialnym.
Te rozstrzygnięcia wpływają na opodatkowanie nieruchomości, co potwierdził również w uchwale Naczelny Sąd Administracyjny (z 27 lutego 2012 r., sygn. akt II FPS 4/11 – omawiamy ją niżej). Dotyczyła ona miejsc postojowych w parkingu podziemnym, ale zasady opodatkowania komórek są analogiczne.

Opodatkowanie garaży

Wśród właścicieli mieszkań największe kontrowersje budzi opodatkowanie garaży znajdujących się w części podziemnej budynku mieszkalnego. Problem, podobnie jak w przypadku komórek, sprowadza się do rozstrzygnięcia, czy garaż opodatkować stawką właściwą dla mieszkań, czy też dużo wyższą stawką dla budynków lub ich części pozostałych.
NSA w przytoczonej uchwale z 27 lutego 2012 r. wyjaśnił, że garaże usytuowane w podziemnej części budynku mieszkalnego i będące przedmiotem odrębnej własności (podatnik posiada dwa akty notarialne – na mieszkanie i garaż) są opodatkowane według stawki dla budynków lub ich części pozostałych. Dodatkowym argumentem – w ocenie NSA – było to, że wyodrębnione garaże nie służą zaspokojeniu podstawowych potrzeb mieszkaniowych właściciela. Miejsce można więc odsprzedać niezależnie od mieszkania. Natomiast inaczej należy kwalifikować garaże wykazane na jednym akcie notarialnym z mieszkaniem – trzeba je opodatkować według stawki mieszkalnej.

Jak to wszystko policzyć

Zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, powierzchnię użytkową budynku lub jego części należy zmierzyć po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach; za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe. Podatnik powinien więc obmierzyć powierzchnię komórki i wpisać ją do informacji o nieruchomościach i obiektach budowlanych, którą następnie złoży do organu podatkowego. W praktyce jednak większość podatników przepisuje do informacji dane o powierzchni użytkowej wykazane w akcie notarialnym. Takie postępowanie jest racjonalne. Akt musi bowiem odzwierciedlać stan rzeczywisty. Co więcej, w przypadku zakupu nowego mieszkania z komórką lokatorską i miejscem postojowym, przed odbiorem lokalu i podpisaniem aktu zwykle przyszły właściciel dokonuje obmiaru wszystkich pomieszczeń w obecności przedstawiciela dewelopera. Powierzchnie te są następnie wpisywane do aktu notarialnego. Notariusz po transakcji ma obowiązek przesłać akt m.in. do gminy lub miasta, na terenie którego znajduje się nieruchomość. W efekcie organ podatkowy (wójt, burmistrz lub prezydent miasta) posiada informację o powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego, komórki lokatorskiej i miejsca postojowego wraz z udziałem w gruncie. Może ją więc porównać z danymi, które później podatnik – właściciel – wykaże w informacji o nieruchomościach i obiektach budowlanych.
Jeśli zaś chodzi o kwotę podatku, to musi ją policzyć organ podatkowy i wykazać w decyzji ustalającej wysokość daniny za dany rok. Wójt, burmistrz lub prezydent miasta bierze pod uwagę powierzchnię użytkową mieszkania, komórki lokatorskiej, miejsca postojowego oraz gruntu pod budynkiem i stosuje do nich odpowiednie stawki podatku w wysokości ustalonej na dany rok przez radę gminy lub miasta. Stawka może więc być niższa od maksymalnej, wynikającej z ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (co roku również ona się zmienia – jest waloryzowana o wskaźnik inflacji, a ogłasza ją w specjalnym obwieszczeniu minister finansów).

Grunt pod budynkiem

Kupując mieszkanie od dewelopera, podatnicy nabywają również niewielki udział w gruncie znajdującym się pod budynkiem. Powierzchnię przypisaną do tego udziału należy również wykazać w informacji o nieruchomościach i obiektach budowlanych. Będzie ona opodatkowana według stawek właściwych dla tzw. gruntów pozostałych. Obecnie maksymalna stawka wynosi 0,46 zł od 1 mkw.
Dodajmy, że jeśli w budynku są również lokale użytkowe związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, to nie wpływa to na stawkę podatku od gruntu pod budynkiem o charakterze mieszkalno-użytkowym. Jak wynika bowiem z art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, grunty będące w posiadaniu przedsiębiorcy są opodatkowane według stawki najwyższej (właściwej dla gruntów związanych z prowadzeniem działalności – maksymalnie 0,89 zł za 1 mkw. powierzchni), ale nie dotyczy to gruntów pod budynkami mieszkalnymi oraz gruntów związanych z takimi budynkami. Sąsiedztwo przedsiębiorcy nie ma więc znaczenia dla mieszkańców.
Zgodnie z art. 6 ust. 7 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, podatek wynikający z decyzji trzeba wpłacać na konto urzędu gminy lub miasta w ratach, w terminie: do 15 marca (w tym roku wyjątkowo – 17 marca), 15 maja, 15 września i 15 listopada. Nie ma jednak przeszkód, aby wpłacić np. dwie raty lub nalżność za cały rok.
Podatek można jednak zapłacić dopiero po otrzymaniu decyzji ustalającej jego wysokość.

Od niektórych garaży właściciele muszą zapłacić więcej niż za mieszkanie

1. Co jeśli podatnik nie ma z czego zapłacić
Właściciel mieszkania i miejsca postojowego wpadł w kłopoty finansowe: nie ma pieniędzy na zapłatę daniny wynikającej z decyzji prezydenta miasta. Czy może liczyć na umorzenie podatku od nieruchomości?

Tak. Podatnik może wystąpić do organu podatkowego, czyli w tym przypadku prezydenta miasta, o ulgę w spłacie zobowiązań. Zgodnie z art. 67a par. 1 ordynacji podatkowej (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 z późn.zm.), podatnicy mogą występować o:
– odroczenie terminu płatności podatku lub rozłożenie zapłaty na raty,
– odroczenie lub rozłożenie na raty zapłaty zaległości podatkowej wraz z odsetkami za zwłokę,
– umorzenie w całości lub w części zaległości podatkowej z odsetkami.
We wniosku podatnik musi wykazać, że jedna z powyższych ulg powinna mu zostać udzielona ze względu na jego ważny interes lub interes publiczny. Niestety, ordynacja podatkowa nie precyzuje tych pojęć. Organ podatkowy sam ocenia, czy te przesłanki zostały spełnione.
Eksperci podatkowi wskazują, że szansę na ulgę mają zwłaszcza ci, którzy wykażą, że zapłata podatku lub zaległości spowoduje, iż zostaną bez środków do życia (ważny interes podatnika). Z kolei osoby prowadzące działalność gospodarczą mogą dodatkowo wskazać, że zapłata podatku lub zaległości może doprowadzić do likwidacji miejsc pracy (interes publiczny).





2. Czy przedsiębiorca zapłaci za garaż więcej
Jedno z mieszkań w budynku zajmuje osoba prowadząca w nim działalność gospodarczą. Do mieszkania przynależy garaż w podziemiu. Czy od tego garażu trzeba zapłacić podatek według stawki właściwej dla budynków lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej?

Tak. Jak wynika z uchwały NSA z 27 lutego 2012 r. (sygn. akt II FPS 4/11), garaż stanowiący przedmiot odrębnej własności, usytuowany w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości według stawki przewidzianej dla budynków lub ich części pozostałych. Wyrok odnosił się do sytuacji, gdy garaż należał do osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej. W przypadku gdy właściciel prowadzi w mieszkaniu firmę (zajmuje lokal na działalność), to musi je opodatkować według stawek właściwych dla działalności gospodarczej. Skoro garaż jest związany z lokalem (nie jest wyodrębniony, nie stanowi osobnej nieruchomości, ale część składową mieszkania), to również do niego należy stosować wyższą stawkę podatku (właściwą dla budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej).

Podstawa prawna
Art. 1a ust. 1 pkt 3 i 5, art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. a i c, art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a, b i e ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 95, poz. 613 z późn. zm.).
Art. 2 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).