Najem, podnajem, dzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze stanowią odrębny od działalności gospodarczej przychód opodatkowany według skali lub ryczałtem, jeżeli nie obejmują składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Od kwoty płaconego przez wynajmującego czynszu, podatnik zapłaci podatek w wysokości 18%, 32% (jeśli wybierze opodatkowanie na zasadach ogólnych), lub 8,5% (w przypadku ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych).

Przychodem z najmu jest co do zasady umówiony czynsz, jaki za wynajem płaci wynajmujący. Nie wlicza się do niego ponoszonych przez wynajmującego wydatków związanych z przedmiotem najmu (np. abonament za istniejące w danym lokalu media, czy rozmowy telefoniczne, wodę, energię elektryczną ustalane w sposób ryczałtowy), jeśli z umowy najmu wynika, że wynajmujący zobowiązany jest do ich ponoszenia.

Podstawa do opodatkowania, tj. czynsz, zostanie jednak co do zasady zmniejszona o połowę, jeśli wynajmowane np. mieszkanie stanowi współwłasność małżonków – każdy z nich musi rozliczyć taki dochód oddzielnie, proporcjonalnie do udziału w zysku.

Tylko jeden z małżonków płaci podatek

Jeśli między małżonkami istnieje wspólność majątkowa, to uzyskane dochody (przychody) z tytułu najmu nieruchomości stanowiącej ich współwłasność mogą być opodatkowane przez jednego z małżonków. W tym celu należy złożyć pisemne oświadczenie, w którym wskazane zostanie, który z małżonków będzie odprowadzał w całości podatek z tytułu uzyskanego całego przychodu (dochodu) z najmu.

W zależności od tego, jaką formę opodatkowania zysku z najmu małżonkowie wybierali i kiedy rozpoczęli najem mieszkania, oświadczenie jeden z małżonków będzie mógł złożyć w ciągu roku lub do 20. stycznia. I tak, w przypadku opodatkowania według skali, oświadczenie złoży najpóźniej 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został uzyskany pierwszy w roku podatkowym dochód z najmu. Jeżeli natomiast wybrany został ryczałt, stosowne oświadczenie należy przekazać do urzędu skarbowego do 20. stycznia roku podatkowego. Jeśli pierwszy przychodów z najmu osiągnięty zostanie natomiast w ciągu roku podatkowego, czas na złożenie oświadczenie mija w terminie pierwszej wpłaty na ryczałt. Małżonkowie, którzy otrzymają więc pierwszy czynsz za luty, mają czas na złożenie takiego oświadczenia do 20. marca.

Katarzyna Miazek, Tax Care 

Żaneta Rowińska, księgowa Tax Care