Pan Maciej niedawno kupił mieszkanie i planuje jego wynajem. – Wiem oczywiście, że będę musiał płacić podatek, słyszałem jednak, że mogę wybrać formę rozliczenia się z fiskusem. Jakie są możliwości opodatkowania i która jest korzystniejsza? – pyta czytelnik.
ikona lupy />
Beata Kuzara adwokat / Media / mat prasowe
Wybór formy rozliczenia się z urzędem skarbowym z tytułu wynajmu mieszkania jest bardzo ważny. Przede wszystkim nie można jej zmienić w ciągu roku, a to oznacza, że pierwsza podjęta decyzja będzie obowiązywała przez cały rok podatkowy. Dopiero w styczniu następnego roku będzie można zadeklarować zmianę formy opodatkowania. Przy wyborze warto kierować się nie tylko względami finansowymi, lecz także możliwością popełnienia ewentualnego błędu przy obliczaniu podatku, a także czasem, jaki trzeba temu poświęcić.
Do wyboru są dwie formy opodatkowania. Pierwsza przewiduje wysokość podatku wedle ogólnych zasad, czyli według skali podatkowej na poziomie 18 lub 32 proc. Drugą możliwością jest ryczałt w wysokości 8,5 proc.
Główną zaletą rozliczania podatku na zasadach ogólnych jest to, że od przychodu z wynajmu można odliczyć koszty jego uzyskania. Wspomniane koszty to m.in. opłata za wodę, energię elektryczną, ale też remont mieszkania lub zakupy sprzętu RTV lub AGD. Z tego wynika kolejny plus – dochód, a w związku z tym także podatek, jest niższy. Uwaga! W takiej sytuacji ważne jest, aby obowiązek poniesienia tych wydatków wynikał z podpisanej umowy!
To niejedyna zaleta. Kosztem uzyskania przychodu może być również amortyzacja. Dotyczy to jednak tylko osób, które wynajmują mieszkanie używane przez co najmniej 60 miesięcy, czyli przez 5 lat. W zależności od okresu użytkowania lokalu ustala się indywidualną stawkę amortyzacyjną. Im starsze mieszkanie, tym stawka będzie wyższa i może osiągnąć nawet 10 proc. rocznie. W takim przypadku dochód podlegający opodatkowaniu będzie znacznie niższy, a w wyjątkowo sprzyjających okolicznościach może nie być go wcale.
Rozliczenie ze skarbówką na zasadach ogólnych ma też jednak wady. To przede wszystkim konieczność gromadzenia wszystkich rachunków i faktur za zakupy lub naprawy w mieszkaniu, których może zażądać urząd skarbowy. To ważne, zwłaszcza że fiskus często decyduje się na takie kontrole. Dużym minusem jest też fakt, że dochód z wynajmu łączy się z pozostałymi osiąganymi dochodami – np. z tytułu pracy, lub pobieranymi świadczeniami – emerytury albo renty. Wszystkie wykazuje się na jednym formularzu podatkowym i jeśli w całości przekroczą 85 528 tys. zł, to od nadwyżki ponad tę kwotę podatek będzie wynosił 32 proc. Zaliczkę na podatek należy wpłacać raz na miesiąc – za dany miesiąc do 20. dnia następnego miesiąca. Przy składaniu zeznania w kwietniu trzeba obliczyć dochód i podatek. Może się zdarzyć, że płacone zaliczki pokryją całą kwotę podatku. Jeśli nie, nadwyżkę trzeba dopłacić.
Inaczej wygląda sytuacja u tych, którzy zdecydują się na rozliczenie podatku z wynajmu na zasadzie ryczałtu. Tu stawka jest zawsze taka sama i wynosi 8,5 proc. W przeciwieństwie jednak do tradycyjnej formy podatek płacony jest od przychodu. To wygodne zwłaszcza dla osób które nie mają czasu na obliczanie kosztów uzyskania przychodu i nie mają głowy do zbierania wszystkich faktur i rachunków. Na plus należy także zapisać, że opodatkowanej kwoty nie łączy się z pozostałymi osiąganymi dochodami. Ci, którzy zdecydują się na taki sposób rozliczenia z fiskusem, muszą jednak pamiętać, że mają mniej czasu na złożenie PIT. Muszą to bowiem zrobić do końca stycznia.
Podobnie jak przy metodzie ogólnej zaliczkę na podatek należy zapłacić do 20. dnia każdego miesiąca. Można jednak wybrać także kwartalny okres rozliczeń.
Oczywiście sposób rozliczania się z wynajmu nie obowiązuje na zawsze. Jeśli zdecydujemy się na zmianę, należy to zgłosić do urzędu do 20 stycznia. Gdy podejmiemy decyzję o pozostaniu przy starej formie, nie musimy tego nigdzie zgłaszać. Urząd uzna bowiem, że skoro nie było zgłoszonej zmiany, sposób rozliczania pozostanie bez zmian.
Podstawa prawna
Art. 9–14, art. 16, art. 22–23 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 1991 r. nr 51, poz. 307).
Art. 4–15, art. 21 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 z późn. zm.).
OPINIA EKSPERTA
Zobowiązanie podatkowe powstaje z dniem zaistnienia zdarzenia, z którym ustawa podatkowa wiąże powstanie takiego zobowiązania, czyli uzyskania dochodu z określonego źródła przychodów (art. 21 ordynacji podatkowej z 29 sierpnia 1997 r.). Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych z 26 lipca 1991 r. źródłem przychodów jest m.in. najem (art. 10). Dochód osiągnięty z tytuł najmu podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. W związku z tym, jeżeli wynajmujący uchyla się od opodatkowania, nie ujawnia właściwemu organowi przedmiotu lub podstawy opodatkowania albo nie składa deklaracji, przez co naraża podatek na uszczuplenie, naraża się na odpowiedzialność karną. Kodeks karny skarbowy w art. 54 par. 1 przewiduje karę grzywny w wymiarze do 720 stawek dziennych albo karę pozbawienia wolności, albo obie te kary łącznie. Jeżeli kwota podatku narażonego na uszczuplenie jest małej wartości, czyn jest zagrożony karą grzywny w wymiarze do 720 stawek dziennych (art. 54 par. 2 k.k.s.). Stawka dzienna ustalana jest na podstawie możliwości zarobkowych skazanej osoby. Z kolei w sytuacji, gdy wysokość podatku narażonego na uszczuplenie nie przekraczała ustawowego progu, czyn jest zagrożony karą grzywny za wykroczenie skarbowe (art. 54 par. 3 k.k.s.).