statystyki

Zabudowany grunt może być zwolniony z VAT

autor: Ewa Matyszewska01.09.2011, 03:00; Aktualizacja: 14.11.2011, 13:36
  • Wyślij
  • Drukuj

W przypadku błędnego opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanej nabywcy nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku wykazanego na fakturze VAT, którą otrzyma od kontrahenta.



Kwalifikacja transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanych na gruncie ustawy o VAT jako czynności opodatkowanej bądź zwolnionej zależy od tego, czy sprzedaż dokonywana jest w ramach tzw. pierwszego zasiedlenia lub przed nim, i jeżeli nie, to czy między pierwszym zasiedleniem a sprzedażą upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Innym istotnym elementem jest to, czy sprzedawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu/wytworzeniu nieruchomości zabudowanej, a jeżeli nie przysługiwało prawo do odliczenia, to czy dokonujący dostawy ponosił wydatki na jej ulepszenie, ewentualnie w jakiej wysokości i przez jaki okres czasu nieruchomości te były wykorzystywane po dokonaniu wydatków na ulepszenie.

Pierwsze zasiedlenie

Pod pojęciem pierwszego zasiedlenia na gruncie ustawy o VAT rozumie się oddanie do użytkowania w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków po ich wybudowaniu lub ulepszeniu (jeżeli wartość ulepszeń wynosiła co najmniej 30 proc. wartości początkowej).

– W praktyce z pojęciem pierwszego zasiedlenia należy utożsamiać np. dokonanie pierwszej sprzedaży budynku lub oddanie budynku w dzierżawę po wybudowaniu bądź istotnym ulepszeniu (tj. powyżej 30 proc. wartości początkowej) – tłumaczy Marcin Sobieszek, doradca podatkowy w kancelarii Chałas i Wspólnicy.

Ekspert dodaje, że sprzedaż nieruchomości zabudowanej opodatkowana jest VAT w następujących przypadkach:

● jeżeli sprzedaż stanowi pierwsze zasiedlenie lub następuje przed nim bądź jest dokonywana przed upływem 2 lat od momentu dokonania pierwszego zasiedlenia i

● nie ma zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Jeżeli sprzedaż nieruchomości nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim lub będzie dokonywana po 2-letnim okresie od pierwszego zasiedlenia, transakcja taka będzie podlegać zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust.1 pkt 10 ustawy o VAT. W przypadku tego zwolnienia istnieje możliwość skorzystania z opcji opodatkowania transakcji.

Skutki opodatkowania

Zwolnienie z VAT przy nabyciu nieruchomości zabudowanej jest niekorzystne dla przedsiębiorców uprawnionych do pełnego odliczenia VAT, ponieważ po stronie nabywcy powstaje wówczas obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych od tej transakcji w wysokości 2 proc. wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości.

– Jeżeli transakcja jest opodatkowana VAT, nabywca ma prawo od odliczenia wykazanego na fakturze podatku naliczonego bez konieczności uiszczania podatku od czynności cywilnoprawnych – podpowiada Marcin Sobieszek.

Ryzyko po stronie nabywcy

W przypadku opodatkowania transakcji nabycia nieruchomości zabudowanej ryzyko podatkowe ciąży po stronie nabywcy. Jeżeli sprzedawca w sposób nieprawidłowy opodatkuje transakcję VAT (zamiast jej zwolnienia), to nabywcy nie przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury dokumentującej tę sprzedaż.

Wówczas – jak sugeruje Marcin Sobieszek – VAT będzie stanowił obciążenie podatkowe po stronie nabywcy. Dlatego też istotne jest dokładne zbadanie wszelkich przesłanek do zwolnienia bądź opodatkowania transakcji przed jej zawarciem.

PRZYKŁADY

Jak rozliczyć podatkiem od towarów i usług sprzedaż nieruchomości

Spółka A nabyła prawo własności gruntu, na którym wybudowała i przekazała do użytku magazyn 30 listopada 2008 roku. Ponieważ spółka A prowadziła w całości działalność opodatkowaną VAT, to przysługiwało jej pełne prawo do odliczenia podatku od kupionych towarów i usług budowlanych. Przez 12 miesięcy spółka A użytkowała budynek magazynowy w działalności gospodarczej. Od 1 grudnia 2009 r. sprzedała grunt wraz z budynkiem spółce B.

Ponieważ sprzedaż nieruchomości zabudowanej przez spółkę A na rzecz spółki B dokonywana jest w ramach pierwszego zasiedlenia, to transakcja ta będzie opodatkowana VAT. Użytkowanie budynku w ramach własnej działalności nie stanowi pierwszego zasiedlenia w rozumieniu ustawy o VAT, gdyż oddanie do użytkowania nie następuje w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Analiza dalszych przesłanek do zwolnienia transakcji na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT (tj. ewentualne ponoszenie nadkładów modernizacyjnych, okres wykorzystywania budynków) nie jest konieczne, ponieważ spółce A przysługiwało prawo do odliczenia VAT przy wybudowaniu budynku (warunek wykluczający zastosowanie zwolnienia).

Kiedy płacić podatek od transakcji zbycia wynajmowanych magazynów

Spółka A po wybudowaniu magazynu oddała budynek w najem spółce B (od 1 grudnia 2008 r.). Następnie sprzedała budynek spółce C w terminie: a) 30 sierpnia 2010 r. i b) 1 lutego 2011 r.

Ponieważ przez oddanie nieruchomości w najem doszło do pierwszego zasiedlenia nieruchomości (1 grudnia 2008 r.), to sprzedaż będzie: a) opodatkowana VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (od momentu pierwszego zasiedlenia nie upłynęły dwa lata), b) zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (od momentu pierwszego zasiedlenia upłynęły dwa lata).

Czy do rozliczenia VAT potrzebne jest oświadczenie zbywcy nieruchomości

Spółka A sprzedała nieruchomość zabudowaną 1 lutego 2011 r. spółce C (po uprzednim oddaniu nieruchomości w najem od 1 grudnia 2008 r.).

Ponieważ w tym przypadku ma zastosowanie zwolnienie z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, to spółki A i C mogą skorzystać z opcji i opodatkować transakcję VAT pod warunkiem złożenia przed dokonaniem dokonania transakcji oświadczenia (art. 43 ust. 10 ustawy o VAT).

Oświadczenie należy złożyć przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego. Oświadczenie musi również zawierać:

● imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

● planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

● adres budynku, budowli lub ich części.

Przykłady opracowane przez eksperta z Chałas i Wspólnicy Kancelaria Prawna




  • Wyślij
  • Drukuj
Źródło:Dziennik Gazeta Prawna
czytaj więcej w e-DGPczytaj więcej w e-DGP

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut.

Twój komentarz

Zanim dodasz komentarz - zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.

Widzisz naruszenie regulaminu? Zgłoś je!

Komentarze: 1

  • 1: PP z IP: 145.237.111.* (2011-09-01 08:05)

    Czy Pani autor nie zapomniała o korekcie podatku naliczonego przy sprzedaży nieruchomości?

Dowiedz się więcej

Poradniki

Galerie