Kwalifikacja transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanych na gruncie ustawy o VAT jako czynności opodatkowanej bądź zwolnionej zależy od tego, czy sprzedaż dokonywana jest w ramach tzw. pierwszego zasiedlenia lub przed nim, i jeżeli nie, to czy między pierwszym zasiedleniem a sprzedażą upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Innym istotnym elementem jest to, czy sprzedawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu/wytworzeniu nieruchomości zabudowanej, a jeżeli nie przysługiwało prawo do odliczenia, to czy dokonujący dostawy ponosił wydatki na jej ulepszenie, ewentualnie w jakiej wysokości i przez jaki okres czasu nieruchomości te były wykorzystywane po dokonaniu wydatków na ulepszenie.

Pierwsze zasiedlenie

Pod pojęciem pierwszego zasiedlenia na gruncie ustawy o VAT rozumie się oddanie do użytkowania w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków po ich wybudowaniu lub ulepszeniu (jeżeli wartość ulepszeń wynosiła co najmniej 30 proc. wartości początkowej).

– W praktyce z pojęciem pierwszego zasiedlenia należy utożsamiać np. dokonanie pierwszej sprzedaży budynku lub oddanie budynku w dzierżawę po wybudowaniu bądź istotnym ulepszeniu (tj. powyżej 30 proc. wartości początkowej) – tłumaczy Marcin Sobieszek, doradca podatkowy w kancelarii Chałas i Wspólnicy.

Ekspert dodaje, że sprzedaż nieruchomości zabudowanej opodatkowana jest VAT w następujących przypadkach:

● jeżeli sprzedaż stanowi pierwsze zasiedlenie lub następuje przed nim bądź jest dokonywana przed upływem 2 lat od momentu dokonania pierwszego zasiedlenia i

● nie ma zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Jeżeli sprzedaż nieruchomości nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim lub będzie dokonywana po 2-letnim okresie od pierwszego zasiedlenia, transakcja taka będzie podlegać zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust.1 pkt 10 ustawy o VAT. W przypadku tego zwolnienia istnieje możliwość skorzystania z opcji opodatkowania transakcji.

Skutki opodatkowania

Zwolnienie z VAT przy nabyciu nieruchomości zabudowanej jest niekorzystne dla przedsiębiorców uprawnionych do pełnego odliczenia VAT, ponieważ po stronie nabywcy powstaje wówczas obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych od tej transakcji w wysokości 2 proc. wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości.

– Jeżeli transakcja jest opodatkowana VAT, nabywca ma prawo od odliczenia wykazanego na fakturze podatku naliczonego bez konieczności uiszczania podatku od czynności cywilnoprawnych – podpowiada Marcin Sobieszek.

Ryzyko po stronie nabywcy

W przypadku opodatkowania transakcji nabycia nieruchomości zabudowanej ryzyko podatkowe ciąży po stronie nabywcy. Jeżeli sprzedawca w sposób nieprawidłowy opodatkuje transakcję VAT (zamiast jej zwolnienia), to nabywcy nie przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury dokumentującej tę sprzedaż.

Wówczas – jak sugeruje Marcin Sobieszek – VAT będzie stanowił obciążenie podatkowe po stronie nabywcy. Dlatego też istotne jest dokładne zbadanie wszelkich przesłanek do zwolnienia bądź opodatkowania transakcji przed jej zawarciem.

PRZYKŁADY

Jak rozliczyć podatkiem od towarów i usług sprzedaż nieruchomości

Spółka A nabyła prawo własności gruntu, na którym wybudowała i przekazała do użytku magazyn 30 listopada 2008 roku. Ponieważ spółka A prowadziła w całości działalność opodatkowaną VAT, to przysługiwało jej pełne prawo do odliczenia podatku od kupionych towarów i usług budowlanych. Przez 12 miesięcy spółka A użytkowała budynek magazynowy w działalności gospodarczej. Od 1 grudnia 2009 r. sprzedała grunt wraz z budynkiem spółce B.

Ponieważ sprzedaż nieruchomości zabudowanej przez spółkę A na rzecz spółki B dokonywana jest w ramach pierwszego zasiedlenia, to transakcja ta będzie opodatkowana VAT. Użytkowanie budynku w ramach własnej działalności nie stanowi pierwszego zasiedlenia w rozumieniu ustawy o VAT, gdyż oddanie do użytkowania nie następuje w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Analiza dalszych przesłanek do zwolnienia transakcji na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT (tj. ewentualne ponoszenie nadkładów modernizacyjnych, okres wykorzystywania budynków) nie jest konieczne, ponieważ spółce A przysługiwało prawo do odliczenia VAT przy wybudowaniu budynku (warunek wykluczający zastosowanie zwolnienia).

Kiedy płacić podatek od transakcji zbycia wynajmowanych magazynów

Spółka A po wybudowaniu magazynu oddała budynek w najem spółce B (od 1 grudnia 2008 r.). Następnie sprzedała budynek spółce C w terminie: a) 30 sierpnia 2010 r. i b) 1 lutego 2011 r.

Ponieważ przez oddanie nieruchomości w najem doszło do pierwszego zasiedlenia nieruchomości (1 grudnia 2008 r.), to sprzedaż będzie: a) opodatkowana VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (od momentu pierwszego zasiedlenia nie upłynęły dwa lata), b) zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (od momentu pierwszego zasiedlenia upłynęły dwa lata).

Czy do rozliczenia VAT potrzebne jest oświadczenie zbywcy nieruchomości

Spółka A sprzedała nieruchomość zabudowaną 1 lutego 2011 r. spółce C (po uprzednim oddaniu nieruchomości w najem od 1 grudnia 2008 r.).

Ponieważ w tym przypadku ma zastosowanie zwolnienie z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, to spółki A i C mogą skorzystać z opcji i opodatkować transakcję VAT pod warunkiem złożenia przed dokonaniem dokonania transakcji oświadczenia (art. 43 ust. 10 ustawy o VAT).

Oświadczenie należy złożyć przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego. Oświadczenie musi również zawierać:

● imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

● planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

● adres budynku, budowli lub ich części.

Przykłady opracowane przez eksperta z Chałas i Wspólnicy Kancelaria Prawna