Firma, która nie mogąc sprzedać domów, podjęła decyzję o ich wynajmie z opcją zakupu, musi skorygować VAT odliczony przy budowie – orzekł NSA.
Chodziło o przedsiębiorstwo, które wybudowało osiedle 100 domów mieszkaniowych. Większość sprzedało, ale pięciu z nich nie mogło zbyć. Postanowiło więc zawrzeć umowy najmu z opcją zakupu. W ich ramach zobowiązało się do sprzedaży domów na rzecz najemców oraz udzielania im rabatów w wysokości 89 proc. kwoty zapłaconej tytułem najmu. Rabat miał zostać udzielony zaraz po podpisaniu aktów notarialnych przenoszących własność nieruchomości.
Najemcy mieli kupić domy zaraz, gdy tylko pozwalałaby na to ich sytuacja finansowa. Spółka była przekonana, że tak zrobią, skoro ponoszą duże wydatki na ich wykończenie. Dodała, że dwóch z nich już podpisało przedwstępne umowy sprzedaży, a jeden wpłacił nawet zaliczkę.
Spór toczył się o to, czy tymczasowy najem z opcją wykupu jest zmianą przeznaczenia towarów, pociągającą za sobą obowiązek korekty VAT. Spółka bowiem, myśląc o sprzedaży domów, odliczyła cały podatek naliczony przy ich budowie. Sprzedaż na to pozwala, ale najem na cele mieszkaniowe już nie. W grę wchodziło zwolnienie z art. 41 ust.1 pkt 36 ustawy o VAT. Zasada jest natomiast taka, że pełne prawo do odliczenia przysługuje wyłącznie w odniesieniu do tych towarów, które zostały nabyte na potrzeby działalności opodatkowanej (art. 86 ust. 1 ustawy o VAT).
Spółka uważała, że nie doszło do zmiany przeznaczenia, bo najem jest tymczasowy i ostatecznie będzie skutkował sprzedażą domów. A nawet jeśli doszło do zmiany przeznaczenia, to i tak obowiązek korekty VAT został wyłączony na mocy art. 91 ust.7b w zw. z ust. 7c ustawy o VAT – przekonywała spółka.
Z przepisów tych wynika, że w przypadku towarów wykorzystywanych do działalności gospodarczej nie dokonuje się korekty, jeżeli od końca okresu rozliczeniowego, w którym wydano towary do użytkowania upłynęło 12 miesięcy. Spółka podkreśliła, że wynajęła domy na cele mieszkaniowe dopiero po upływie 12 miesięcy od zakończenia inwestycji i oddania ich do użytkowania.
Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu był innego zdania. Uważał, że doszło do zmiany przeznaczenia towarów i że spółka powinna skorygować podatek. Uznał, że art. 91 ust.7b–c ustawy o VAT nie ma w tej sprawie zastosowania. Dotyczy on bowiem towarów wykorzystywanych do działalności gospodarczej podatnika, a domy nie były wykorzystywane przez spółkę. Zaczęła je ona wykorzystywać do celów działalności dopiero z chwilą oddania ich w najem na cele mieszkaniowe (zwolniony z VAT).
Dyrektor uznał zatem, że w związku z tym zastosowanie ma art. 91 ust. 7d ustawy o VAT. Każe on skorygować VAT w deklaracji podatkowej składanej za okresy rozliczeniowe, w których nastąpiła zmiana.
Tak samo orzekł WSA we Wrocławiu. Jego zdaniem pięć domów, które spółka wynajęła z opcją zakupu, było towarami nabytymi z zamiarem wykorzystywania ich do działalności opodatkowanej, które ostatecznie jednak posłużyły działalności zwolnionej. Doszło więc do zmiany ich przeznaczenia.
Spółka przegrała też w NSA. Sędzia Bożena Dziełak wyjaśniła, że dodana do najmu opcja zakupu nie niweluje zmiany przeznaczenia towarów. Dodała, że bez znaczenia jest to, czy domy zostaną ostatecznie sprzedane, bo w podatkach nie liczy się zamiar, tylko to, co się faktycznie zdarzy.
ORZECZNICTWO
Wyrok NSA z 12 stycznia 2018 r., sygn. akt I FSK 220/16. www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia
