Ulga w PIT będzie ograniczona, ale znajdą się furtki

Ulga mieszkaniowa jest dla tych podatników, którzy sprzedadzą swoją nieruchomość (dom, mieszkanie, grunt) przed upływem pięciu lat od końca roku, w którym ją kupili, dostali w darowiźnie albo wybudowali. Pozwala uniknąć 19-proc. PIT od dochodu ze sprzedaży, jeżeli podatnik w ciągu trzech lat przeznaczy pieniądze ze zbycia na własny cel mieszkaniowy, np. na zakup nowego mieszkania, jego remont, spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie nieruchomości (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT). Pełną listę wydatków uprawniających do skorzystania z ulgi można znaleźć w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT.

Jeżeli wejdą w życie zmiany planowane przez Ministerstwo Finansów, to aby skorzystać z ulgi, podatnik będzie musiał spełnić dodatkowy warunek. Nie będzie mógł być właścicielem (współwłaścicielem) innej nieruchomości (domu, mieszkania) lub praw o charakterze mieszkalnym. Warunek ten będzie go wiązał przez trzy lata liczone od końca roku, w którym sprzedał poprzednią nieruchomość (tę objętą zwolnieniem z PIT, czyli ulgą mieszkaniową). Wyjątek ma dotyczyć niezabudowanej działki – tę będzie można posiadać. W praktyce nowy wymóg oznacza, że ten, kto będzie już miał jakieś nieruchomości mieszkalne, będzie musiał się ich pozbyć przed transakcją, przy której chce skorzystać z ulgi.

Sposobem na uratowanie ulgi w PIT – darowizna

Ale w projekcie przewidziano też inne wyjątki. Nawet jeżeli podatnik będzie miał dom, mieszkanie lub prawa do nich, to i tak skorzysta z ulgi, jeżeli w trzyletnim okresie przekaże je:

• członkom rodziny zaliczonym do I grupy podatkowej – do tej grupy zalicza się: małżonka, zstępnych (córkę, syna, wnuki, prawnuki), wstępnych (matkę, ojca, dziadków), pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów;
• Skarbowi Państwa lub gminie.

Małgorzata Samborska, doradca podatkowy i partner w Grant Thornton, zwraca uwagę na różnicę między tym, co MF napisało w uzasadnieniu do projektu, a tym, co wynika z projektowanych przepisów. W przepisach nie wspomina się o darowiźnie, tylko o przeniesieniu własności nieruchomości i przekazaniu praw do nich. – Nie ma mowy o tym, że ma to nastąpić nieodpłatnie – zauważa ekspertka.

Zastanawia się więc, czy ulga będzie przysługiwać, jeżeli podatnik sprzeda nieruchomość członkowi rodziny albo gminie mającej prawo pierwokupu. – Wątpliwość dotyczy także przekazania nieruchomości na podstawie umowy dożywocia – dodaje Małgorzata Samborska.

Otrzymane w spadku nie wykluczy ulgi w PIT

Ulgi nie stracą również ci, którzy dysponują nieruchomościami mieszkalnymi otrzymanymi w spadku. To oznacza, że ten, kto odziedziczył spory majątek, np. kamienicę, będzie miał prawo do ulgi. Wynika to wprost z nowego ust. 25d pkt 1 w art. 21 ustawy o PIT. Nie przewiduje on żadnych ograniczeń dotyczących udziałów. Takie ograniczenia – przypomnijmy – obowiązują przy zwolnieniu z PCC na pierwsze lokum. Podatnik może wprawdzie posiadać dowolną liczbę odziedziczonych nieruchomości, ale w żadnej z nich nie może mieć więcej niż 50 proc. udziału. W uldze mieszkaniowej nie będzie takiego zastrzeżenia.

Przy współwłasności

Natomiast małżonkowie, których łączy wspólność majątkowa, nie stracą prawa do ulgi, jeżeli będą mieć wspólny dom lub mieszkanie. W odniesieniu do pozostałych współwłaścicieli istotna będzie wielkość udziału we współwłasności. Nie spełni warunków ulgi mieszkaniowej ten, kto posiada co najmniej 50 proc. udziałów we współwłasności nieruchomości mieszkaniowej lub w prawie do niej. Ten, kto będzie miał mniej niż połowę udziału, zachowa ulgę.

Kredyt i remont

Ulga będzie ograniczona niezależnie od tego, czy podatnik przeznaczy pieniądze ze sprzedaży na:

• zakup innej nieruchomości, czy
• spłatę kredytu (pożyczki) zaciągniętego (zaciągniętej) w związku z realizacją swoich potrzeb mieszkaniowych.

Tego drugiego przypadku będzie dotyczył dodatkowy przepis. Ma z niego wynikać, że warunek nieposiadania innych mieszkań lub domów będzie spełniony, jeżeli po spłacie kredytu (pożyczki) „podatnik nie jest właścicielem więcej niż jednej nieruchomości lub prawa”.

W ocenie Małgorzaty Samborskiej ma to zapobiec omijaniu nowych ograniczeń. Chodzi o sytuację, w której podatnik przeznacza pieniądze ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu na mieszkanie, które nie stanowi jeszcze jego własności, co jest popularne na rynku pierwotnym, gdzie okres do podpisania aktu notarialnego może być wydłużony. Gdyby nie było tego dodatkowego zastrzeżenia, mógłby mieć kolejną nieruchomość i skorzystać z ulgi. – Dobrze byłoby jednak, aby MF wyjaśniło cel tego przepisu – mówi ekspertka.

Zdaniem Małgorzaty Samborskiej nie ma wątpliwości, że nowe ograniczenia będą miały zastosowanie niezależnie od tego, na jaki cel (zaspokajający potrzeby mieszkaniowe) podatnik przeznaczy pieniądze ze sprzedaży nieruchomości. To oznacza, że nie będzie mógł mieć innego domu lub mieszkania również wtedy, gdy w ramach ulgi przeznaczy pieniądze ze sprzedaży nieruchomości na remont, rozbudowę lub nadbudowę lokum, w którym mieszka.

Przepis przejściowy

Do dochodu ze sprzedaży nieruchomości kupionych lub w inny sposób nabytych (np. otrzymanych w darowiźnie) do 31 grudnia 2025 r. będą stosowane dotychczasowe zasady. To samo będzie dotyczyć nieruchomości wybudowanych i oddanych do użytku do końca 2025 r.

To oznacza, że od 1 stycznia 2026 r. podatnicy będą rozliczać ulgę mieszkaniową na dwa sposoby w zależności od tego, kiedy nabyli nieruchomość.

Problem zdaniem Małgorzaty Samborskiej może się pojawić przy rozliczeniu dochodu ze sprzedaży mieszkań kupionych od dewelopera do końca 2025 r. – Czy przepis przejściowy oznacza, że wystarczy odebrać od dewelopera mieszkanie, które zostało oddane do użytku, mimo że nie będzie jeszcze podpisany akt notarialny? – zastanawia się ekspertka. Projekt tego nie precyzuje, a w uzasadnieniu ministerstwo się do tego nie odnosi. ©℗