Subskrybuj nas na Youtube
Zapisz się na newsletter
Wyjaśnił w niej, że przychody z zagranicznego najmu i zapłacony w Hiszpanii podatek należy wykazać w zeznaniu rocznym PIT-28, które wynajmujący składają do końca kwietnia następnego roku podatkowego. Wynajmujący uniknie zapłaty polskiego ryczałtu od przychodu z najmu, gdy hiszpańska danina okaże się wyższa niż ta, którą musiałby zapłacić w naszym kraju. Przypomnijmy, że stawki polskiego ryczałtu są dwie tj. 8,5 proc. od przychodu i 12,5 proc. od nadwyżki przychodów powyżej kwoty 100 tys. zł. Opłacanie ryczałtu od przychodu jest przy tym jedynym dostępnym sposobem rozliczenia prywatnego najmu.
Hiszpania – rajem dla wynajmujących?
Stanowisko zaprezentowane przez fiskusa jest istotne dla tysięcy Polaków, którzy zakupili nieruchomości w Hiszpanii z myślą o ich wynajmie. W samym 2024 r. nasi rodacy kupili ponad 4,2 tysiące hiszpańskich mieszkań, co potwierdzają dane z rejestru Registradores de Espana. Kolejne 2083 nieruchomości zostało zakupionych w pierwszej połowie 2025 r.
Przez długi czas dochody z wynajmu takich nieruchomości podlegały opodatkowaniu wyłącznie w Hiszpanii. Polska zwalniała je z opodatkowania zgodnie z tzw. metodą wyłączenia z progresją, która obowiązywała w umowie o unikaniu podwójnego opodatkowania pomiędzy Polską a Hiszpanią. Zagraniczny dochód miał więc znaczenie wyłącznie przy wyliczaniu wysokości podatku od dochodów krajowych. Jeśli tych nie było, nie było też obowiązków wobec polskiego fiskusa. To jednak się zmieniło, a wielu polskich inwestorów nadal nie ma tego świadomości.
Polski fiskus nie odpuści
Potwierdza to wspomniana interpretacja indywidualna z 28 sierpnia 2025 r. Pytanie zadał polskie przedsiębiorca, który wraz z żoną uzyskuje dodatkowe przychody z prywatnego, krótkoterminowego najmu hiszpańskiej nieruchomości. Za granicą płaci podatek dochodowy według stawki 19 proc. We wniosku o interpretację przedsiębiorca był przekonany, że nie musi drugi raz wykazywać swojego hiszpańskiego przychodu w Polsce. Nie powinien też płacić od niego drugi raz podatku. Dyrektor KIS uznał inaczej. Przypomniał, że polsko-hiszpańska umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania zmieniła się wraz z wdrożeniem przez oba kraje w pełnym zakresie tzw. międzynarodowej konwencji MLI.
Obecnie obowiązuje inna metoda unikania podwójnego opodatkowania (metoda proporcjonalnego odliczenia). Co to oznacza dla podatnika? Składając zeznanie roczne PIT-28 za 2024 r. będzie musiał wykazać hiszpańskie przychody i zapłacony tam podatek. Ten podlega proporcjonalnemu odliczeniu od podatku, który musiałby zapłacić w naszym kraju od wszystkich swoich przychodów z najmu (a więc także tych uzyskanych za granicą). Jeśli podatek zapłacony za granicą byłby wyższy od podatku, który byłby do zapłaty w Polsce, to polski fiskus nie weźmie ani złotówki od zarobku z hiszpańskiego najmu (patrz przykład). Dyrektor KIS prezentował takie stanowisko już wcześniej np. w interpretacjach z 24 sierpnia 2023 r. (sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.389.2023.2.MZ) i z 27 grudnia 2023 r. (sygn. 0115-KDIT1.4011.714.2023.2.MN).
PODSTAWA PRAWNA:
Interpretacja indywidualna dyrektora KIS z 28 sierpnia 2025 r. (sygn. 0112-KDIL2-2.4011.580.2025.2.KP)
PRZYKŁAD
Podatnik osiągnął w 2024 r. przychody z prywatnego najmu nieruchomości położonej w Hiszpanii. W przeliczeniu na złote było to 50 tys. zł, a koszty wyniosły 20 tys. zł. Dochód, który uzyskał wyniósł więc 30 tys. zł, a hiszpański podatek zapłacony według stawki 19 proc. wyniósł równowartość 5700 zł. W Polsce podatnik nie uzyskał innych dochodów z najmu, w związku z tym bierze pod uwagę wyłącznie hiszpański przychód 50 tys. zł. W naszym kraju 8,5 proc. ryczałt od przychody wyniesie 4250 zł. Podatnik może jednak odliczyć podatek, który zapłacił w Hiszpanii, a ten jest wyższy. W rezultacie nie dopłaci podatku w naszym kraju.
Gdyby jednak wynajmujący ponosił nieproporcjonalnie duże koszty utrzymania hiszpańskiej nieruchomości, to zapłaci niższy podatek od zagranicznego dochodu, ale już nie w Polsce gdzie ryczałt płaci się od przychodu. W tym przypadku może wystąpić obowiązek dopłaty daniny w naszym kraju.
