Takiego zróżnicowania nie zmieniło nawet stopniowe wchodzenie w życie międzynarodowej konwencji podatkowej MLI. Zakłada ona, że w stosunkach między państwami podstawową metodą unikania podwójnego opodatkowania jest odliczenie proporcjonalne. Metoda ta wyklucza całkowite zwolnienie zagranicznego dochodu z PIT w kraju rezydenta.

Część państw, w tym wspomniane kraje Półwyspu Iberyjskiego, zmieniła w związku z tym metodę na sugerowaną w Konwencji MLI, co oznacza, że czynsz od wynajmu położonego tam mieszkania trzeba zawsze rozliczyć z polskim fiskusem.

Część nie zdecydowała się jednak na wprowadzenie w tym zakresie zmian do zawartych umów o unikaniu podwójnego opodatkowania, co w praktyce pozwala na atrakcyjniejszy wynajem zagranicznej nieruchomości. Potwierdzają to interpretacje indywidualne dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, w tym najnowsza z 11 czerwca 2025 r. (sygn. 0113-KDIPT2-3.4011.378.2025.2.NM). Dotyczy ona nieruchomości położonej we Francji.

W Polsce ryczałt

Przypomnijmy, że co do zasady polski rezydent podatkowy musi zapłacić w naszym kraju PIT od wszystkich swoich dochodów (zarówno krajowych, jak i zagranicznych). Gdy zarabia na najmie prywatnym (także zagranicznej nieruchomości), płaci ryczałt od przychodów ewidencjonowanych według stawki:

- 8,5 proc. od przychodów do 100 tys. zł rocznie oraz

- 12,5 proc. od nadwyżki przychodów ponad 100 tys. zł rocznie.

Do końca kwietnia następnego roku musi w związku z tym złożyć zeznanie roczne PIT-28.

Z reguły jednak art. 6 ratyfikowanych przez Polskę umów o unikaniu podwójnego opodatkowania przewiduje, że dochód z wynajmu nieruchomości może być opodatkowany tam, gdzie ta nieruchomość się znajduje.

We Francji

Tylko w umowie z Francją kategorycznie zapisano, że podatek należy się tam, gdzie nieruchomy majątek jest położony. Z tego powodu nie ma tu nawet znaczenia metoda unikania podwójnego opodatkowania (choć w umowie z Francją nadal jest to wyłączenie z progresją).

Przekonał się o tym podatnik, który kupił mieszkanie we Francji, by korzystać z niego w wakacje, a w pozostałym czasie wynajmować na krótkie terminy za pośrednictwem specjalistycznej firmy. Liczył się z tym, że od pobieranego czynszu musi zapłacić ryczałt w Polsce. Był jednak przekonany, że odliczy od niego proporcjonalnie podatek zapłacony we Francji.

Dyrektor KIS uznał inaczej. Zwrócił uwagę na art. 6 polsko-francuskiej umowy, z którego wprost wynika, że dochody z nieruchomości są opodatkowane w kraju, w którym są one położone (a nie, że „mogą być opodatkowane” jak to zapisano w umowach z innymi państwami). Wynajmujący nie rozlicza więc w Polsce przychodu uzyskanego z wynajmu nieruchomości położonej we Francji – wyjaśnił fiskus.

W Niemczech

Niemcy co prawda przystąpiły do konwencji MLI, ale tylko w ograniczonym zakresie. Dlatego w umowie z Polską nadal przewidziana jest metoda wyłączenia z progresją. To oznacza, że niemiecki czynsz nie jest opodatkowany w Polsce, natomiast wpływa na wyliczenie stopy oprocentowania, według której są opodatkowane dochody z naszego kraju. W jaki sposób należy to zrobić, wyjaśnił dyrektor KIS w interpretacji z 17 października 2023 r. (0115-KDIT1.4011.580.2023.2.MR).

Przykład 1

Do przychodów do opodatkowania w Polsce należy dodać przychody uzyskane w Niemczech. Następnie od tak ustalonej sumy przychodów należy obliczyć ryczałt, tj. 8,5 proc. przychodów do kwoty 100 tys. zł oraz 12,5 proc. przychodów od nadwyżki ponad 100 tys. zł. Obliczony podatek (ryczałt) należy podzielić przez sumę przychodów z Polski i z Niemiec, a następnie pomnożyć przez 100.

Uzyskaną w ten sposób stopę procentową (z dokładnością do dwóch miejsc po przecinku) należy pomnożyć przez polskie przychody do opodatkowania.

KONIEC PRZYKŁADU

Podobnie rozliczają się Polacy wynajmujący mieszkania na Cyprze i w Albanii, co potwierdzają interpretacje dyrektora KIS z 7 sierpnia 2023 r. (0112-KDIL2-2.4011.431.2023.2.IM) oraz z 13 października 2022 (0115-KDIT1.4011.479.2022.2.MST).

W Hiszpanii i Portugalii

Inaczej jest, jeżeli ratyfikowana przez Polskę umowa międzynarodowa przewiduje metodę odliczenia proporcjonalnego (np. z uwagi na pełne wdrożenie Konwencji MLI). W takiej sytuacji podatek płaci się w Polsce od całości przychodów, a jedynie można od niego odliczyć podatek zapłacony za granicą.

Dotyczy to np. najmu nieruchomości w Hiszpanii i Portugalii, co potwierdzają interpretacje dyrektora KIS z 24 sierpnia 2023 r. (0113-KDIPT2-1.4011.389.2023.2.MZ) i z 27 grudnia 2023 (0115-KDIT1.4011.714.2023.2.MN).

Przykład 2

Podatnik osiągnął w 2024 r. przychody z prywatnego najmu nieruchomości położonej w Hiszpanii. W przeliczeniu na złote było to 50 tys. zł, a koszty wyniosły 20 tys. zł. Dochód z tego tytułu wyniósł 30 tys. zł. Podatek w Hiszpanii według stawki 19 proc. wyniósł 5 700 zł.

W Polsce podatnik nie uzyskał innych dochodów z najmu, w związku z tym bierze pod uwagę tylko hiszpański przychód 50 tys. zł. W Polsce 8,5-proc. ryczałt od tego przychodu wynosi 4250 zł. Podatnik odlicza jednak podatek zapłacony w Hiszpanii. Jest on wyższy od podatku w Polsce, więc można go odjąć w całości.

W rezultacie podatnik nie dopłaci podatku w Polsce.

KONIEC PRZYKŁADU

Proporcjonalne odliczenie podatku zapłaconego za granicą wcale nie musi jednak eliminować polskiego obciążenia. Nawet bowiem, jeśli wynajmujący ponosi duże koszty utrzymania hiszpańskiej nieruchomości, to zapłaci mniejszą daninę w Hiszpanii, ale nie w Polsce, bo tu podatek (ryczałt) płaci się od przychodu. Zwróciliśmy na to uwagę w artykule „Najem mieszkania w Hiszpanii, ale podatek w Polsce” (DGP nr 72/2025).