Ulga mieszkaniowa: na czym polega i jakie warunki trzeba spełnić, by z niej skorzystać?

Przypomnijmy, że ulga mieszkaniowa wynika z art. 21 ust. 1 pkt 131 (oraz art. 21 ust. 25) ustawy o PIT. Na czym polega podatkowa preferencja i kiedy można z niej skorzystać? Zasadą jest, że środki ze sprzedaży starej nieruchomości są nieopodatkowane dopiero po upływie pięciu lat liczonych od końca roku, gdy została nabyta lub wybudowana (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT). A co jeśli nieruchomość sprzedawana jest szybciej niż po upływie pięciu lat? Tu właśnie pomocna może być ulga mieszkaniowa.

Sprzedający może uniknąć 19 proc. PIT od uzyskanego dochodu, jeśli w ciągu trzech lat (liczonych od końca roku, gdy nastąpiła sprzedaż) przeznaczy go na jeden z własnych celów mieszkaniowych. W tym celu trzeba wskazać kwotę objętą ulgą w pozycji 25 zeznania rocznego PIT-39.

Jeśli podatnik nie zrealizuje prawa do ulgi w ciągu trzech lat, musi skorygować zeznanie roczne, a także uregulować zaległy podatek wraz z odsetkami za zwłokę (art. 30e ust. 7 ustawy o PIT). Własnym celem mieszkaniowym, który uprawnia do skorzystania z ulgi mieszkaniowej jest m.in. zakup nieruchomości za granicą, ale… nie wszędzie. Powinien być to kraj położony w „Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego”. Dopuszczalna jest również Szwajcaria.

Ważne

Wielu Polaków kupuje nowe mieszkania za granicą za środki ze sprzedaży poprzedniej nieruchomości w Polsce – zwłaszcza gdy planują przeprowadzkę na stałe. Wówczas co do zasady mogą skorzystać z ulgi mieszkaniowej.

Zakup mieszkania za granicą. Kiedy fiskus zabrania skorzystania z ulgi mieszkaniowej?

Nie wszyscy kupujący skorzystają z ulgi mieszkaniowej, o czym przypomniał dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 27 maja br. (sygn. 0115-KDIT3.4011.292.2025.3.RS). Pytanie zadała kobieta planująca wyprowadzkę na stałe do Czarnogóry. 5 marca 2025 r. sprzedała polskie mieszkanie, którego właścicielką była krócej niż 5 lat. Sądziła, że jeśli kupi nową nieruchomość na Bałkanach w ciągu następnych trzech lat, to uniknie obowiązku zapłaty 19 proc. PIT na podstawie ulgi mieszkaniowej. Dyrektor KIS odmówił. Przypomniał, że wprawdzie w 2007 r. Czarnogóra podpisała układ stowarzyszeniowy z UE, w 2008 r. złożyła wniosek o członkostwo, a cztery lata później rozpoczęła negocjacje akcesyjne, ale - jak podkreślił - nadal nie zostały one zakończone. Czarnogóra nie jest więc członkiem UE lub EOG, a więc zakup mieszkania w tym państwie nie uprawnia do ulgi mieszkaniowej – podsumował przedstawiciel fiskusa.

Czy brexit zabrał Polakom ulgę mieszkaniową?

Wielu naszych rodaków nie jest świadomych, że ulga mieszkaniowa nie przysługuje też w sytuacji, gdy nowa nieruchomość położona jest w Wielkiej Brytanii. To częsty błąd wśród osób, które planują inwestycję na Wyspach – wciąż popularnym kierunku emigracyjnym. Niestety po Brexicie Zjednoczone Królestwo znalazło się poza UE i EOG, co automatycznie wyklucza je z listy państw objętych ulgą mieszkaniową.

Od 1 lutego 2020 r. Wielka Brytania nie jest już członkiem UE (okres przejściowy związany z wyjściem trwał do 31 grudnia 2020 r.). Jednocześnie nie należy do Europejskiego Obszaru Gospodarczego (jego członkami są kraje UE, Islandia, Norwegia i Liechtenstein). Po zakończeniu okresu przejściowego\ nie ma więc szans na zwolnienie z PIT, co potwierdzają również interpretacje indywidualne dyrektora KIS z 27 marca 2024 r. (sygn. 0115-KDIT2.4011.26.2024.2.MM) i z 26 października 2020 r. (sygn. 0115-KDIT1.4011.614.2020.2.MT).

Zakup mieszkania w Hiszpanii lub we Włoszech pozwoli - czy tu można uniknąć PIT

Nie ma za to jakichkolwiek wątpliwości, że z ulgi mieszkaniowej skorzysta kupujący nieruchomość w kraju, który stał się hitem zakupowym wśród Polaków. Hiszpania należy do UE, a więc kupno tamtejszej nieruchomości jest „własnym celem mieszkaniowym” o którym mowa w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT. Potwierdza to interpretacja indywidualna dyrektora KIS z 10 maja 2024 r. (sygn. 0115-KDIT3.4011.369.2024.1.RS). Podsumowując: nie każdy zakup mieszkania za granicą daje prawo do ulgi mieszkaniowej. Kluczowe są lokalizacja i status kraju względem UE lub EOG. Przed podjęciem decyzji o sprzedaży polskiego lokum i zakupie nowego za granicą warto sprawdzić, czy rzeczywiście pozwoli ono uniknąć PIT.