Fundacje rodzinne. Najem krótkoterminowy będzie z CIT, ale według jakiej stawki?

– Skoro nie ma się nic zmienić w ustawie o fundacji rodzinnej, to trudno będzie twierdzić, że w 2025 r. najem krótkoterminowy był niedozwolony (z 25-proc. CIT), a od 2026 r. jest dozwolony, tyle że wyłączony ze zwolnienia, a więc z 19 proc. CIT – zauważa ekspertka.

Sama jest zdania, że powinno być 19 proc.

Fundacja zapłaci 19-proc. CIT i go odliczy

Tego samego zdania jest większość doradców podatkowych, z którymi rozmawialiśmy. – Nowelizacja, jeżeli nałoży podatek od dochodów dotychczas zwolnionych, to uzna je za mieszczące się w dozwolonej działalności fundacji rodzinnej – uważa Marek Kolibski z KNDP.

Paweł Tomczykowski z kancelarii Tomczykowski Tomczykowska dodaje: – Fundacja osiągająca dochody z takiego najmu będzie miała prawo do odliczenia 19-proc. CIT zapłaconego od najmu od 15-proc. CIT od świadczeń wypłacanych beneficjentom.

– W ten sposób, gdyby np. dana fundacja rodzinna miała wyłącznie dochody opodatkowane i wypłacała je beneficjentom, wówczas wskazany mechanizm odliczenia sprawi, że wypłata świadczenia nie będzie już opodatkowana CIT – podaje przykład Marek Kolibski.

Dziś najem, także krótkoterminowy, jest bez podatku

Na razie kolejny sąd – tym razem Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku – orzekł, że najem krótkoterminowy jest dla fundacji rodzinnej działalnością dozwoloną, a to oznacza brak CIT. Wyrok zapadł 2 września 2025 r. (sygn. akt I SA/Gd 425/25). Wygrała kobieta, która zamierzała założyć fundację rodzinną i jako fundator wnieść do niej działkę położoną nad morzem, zabudowaną trzema domkami rekreacyjnymi. Fundacja miała je wynajmować na krótkie terminy, np. weekendy oraz na dłuższe pobyty. Kobieta była przekonana, że fundacja nie zapłaci od tego CIT, bo będzie to dla niej dozwolona działalność.

Działalność dozwolona i niedozwolona

Przypomnijmy, że o tym, która działalność jest dla fundacji dozwolona, nie decyduje ustawa o CIT, tylko o fundacji rodzinnej. W jej art. 5 ust. 1 pkt 2 wymieniono „najem, dzierżawę lub udostępnianie mienia do korzystania na innej podstawie”.

Wykonywanie działalności dozwolonej oznacza dla fundacji brak podatku dochodowego, zgodnie z jej art. 6 ust. 1 pkt 25 ustawy z CIT. Zwolnienie to nie ma zastosowania jedynie do działalności gospodarczej fundacji rodzinnej wykraczającej poza zakres określony w art. 5 ustawy o fundacji rodzinnej (art. 6 ust. 7 ustawy o CIT).

Brak zwolnienia z CIT?

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, że krótkoterminowy najem domków rekreacyjnych jest opodatkowany, bo taka działalność nie mieści się w zakresie wskazanym w art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o fundacji rodzinnej. W interpretacji z 31 marca 2025 r. (sygn. 0111-KDIB1-2.4010.105.2025.1.EJ) wyjaśnił, że wskazane w tym przepisie najem i dzierżawa charakteryzują się stosunkowo dużym sformalizowaniem, czego przejawem jest: zawarcie stosownej umowy, w której określane są prawa i obowiązki najemcy oraz wynajmującego; sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego; zobowiązanie najemcy do przestrzegania regulaminu oraz uiszczenia kaucji zabezpieczającej; zawarcie z reguły umowy na dłuższe okresy czasowe, w których rozliczenie usługi ma charakter cykliczny; przyjmowanie płatności w okresach miesięcznych, kwartalnych lub rocznych; brak zmienności podmiotu, któremu udostępniana zostaje nieruchomość lub jej część.

Takich cech nie ma najem krótkoterminowy – uznał dyrektor KIS i dlatego stwierdził, że dochody z najmu krótkoterminowego będą opodatkowane. W tym wypadku właściwa byłaby stawka 25 proc. Zgodnie bowiem z art. 24r ust. 1 ustawy o CIT w zakresie, w jakim fundacja rodzinna prowadzi działalność gospodarczą wykraczającą poza zakres określony w art. 5 ustawy o fundacji rodzinnej, stawka podatku wynosi 25 proc.

Sąd: najem krótkoterminowy to działalność dozwolona

Interpretację tę uchylił 2 września 2025 r. gdański sąd. Uzasadniając wyrok, sędzia Elżbieta Rischka podkreśliła, że w polskim porządku prawnym najem krótkoterminowy nie został kompleksowo uregulowany, niemniej podstawą do zawierania tego typu umów powinny być przepisy ogólne dotyczące najmu zawarte w kodeksie cywilnym (art. 659 – art. 692). Przepisy te – jak wyjaśniła sędzia – nie przewidują minimalnego czasu, na jaki może być zawarta umowa najmu.

– To, że najem jest zawierany na krótkie okresy, nie może dyskwalifikować go jako najmu, nie wyklucza go z niewyczerpującego kodeksowej definicji tej umowy – podsumowała sędzia Rischka.

Tym samym gdański WSA w pełni przy tym podtrzymał pogląd wyrażony przez ten sąd w innym wyroku – z 19 czerwca 2024 r. (I SA/Gd 219/24). Tak samo orzekły również wojewódzkie sądy administracyjne: w Bydgoszczy z 5 sierpnia 2025 r. (I SA/Bd 315/25) i 9 kwietnia 2025 r. (I SA/Bd 107/25) i we Wrocławiu – z 26 marca 2025 r. (I SA/Wr 807/24).

Wszystkie te wyroki są nieprawomocne. ©℗

Najem krótkoterminowy będzie dozwolony

Ministerialna idea opodatkowania krótkoterminowego najmu wynika najpewniej z dwóch okoliczności. Po pierwsze, jest wiele racji w tym, że najem krótkoterminowy ma dużo wspólnego z operacyjną działalnością gospodarczą. Po drugie – i to w mojej opinii istotniejsze – wykorzystywanie fundacji rodzinnej do najmu krótkoterminowego w wielu sytuacjach może skutkować naruszaniem zasad równej konkurencji. Jeśli bowiem w określonej lokalizacji mielibyśmy hotel (świadczący przecież usługi najmu krótkoterminowego), działający najczęściej w formie spółki kapitałowej, a więc opodatkowanej CIT od dochodów uzyskiwanych z najmu, a z drugiej – pojawiłaby się fundacja rodzinna będąca właścicielem budynku obok, korzystająca ze zwolnienia, to ostatecznie, obydwa te podmioty byłyby traktowane w nierównoprawny sposób.

Jeśli nowelizacja wejdzie w życie, najem krótkoterminowy będzie dozwoloną działalnością gospodarczą fundacji rodzinnej – w tym zakresie przepisy ustawy o fundacji rodzinnej się nie zmieniają. Fundacja osiągająca dochody z takiego najmu będzie miała prawo do odliczenia 19-proc. CIT zapłaconego od najmu od 15-proc. CIT od świadczeń wypłacanych beneficjentom. ©℗

Nie było mowy o najmie długoterminowym

Niestety zmiany zaproponowane w projekcie opublikowanym przez Ministerstwo Finansów prowadzą do opodatkowania nie tylko najmu krótkoterminowego, lecz w niektórych przypadkach także długoterminowego. Często spotykany jest na rynku model, w którym fundator przekazuje fundacji rodzinnej nieruchomość mieszkalną, np. kamienicę mieszkalną stanowiącą od lat majątek rodzinny. Fundacja oddaje taką kamienicę w najem długoterminowy (często nawet na kilka lat) innemu podmiotowi (niepowiązanemu). Co do zasady fundacje rodzinne nie prowadzą działalności operacyjnej. Zewnętrzny podmiot (najemca) wynajmuje kamienicę na potrzeby prowadzonej działalności, np. podnajmuje lokale turystom, prowadzi aparthotel.

Dotychczas czynsz otrzymywany przez fundację rodzinną w związku z zawarciem umowy najmu długoterminowego był zwolniony z CIT. Po zmianach fundacja rodzinna nie będzie mogła skorzystać z tego zwolnienia, bo nie będziemy mieć w tym wypadku do czynienia z bezpośrednim wynajęciem kamienicy na cele mieszkaniowe. Zmiana jest więc bardzo niekorzystna dla wielu fundatorów, którzy zdecydowali się na taki model działania, ufając ustawodawcy, że nie zmieni przepisów.

MF zapowiadało, że zwolnienie z CIT nie będzie obejmować najmu krótkoterminowego. Takie też było stanowisko organów podatkowych. Nie było jednak mowy o tym, że długoterminowy najem budynku mieszkalnego zostanie objęty opodatkowaniem. Co gorsza, ewentualna zmiana modelu, tj. wyjęcie nieruchomości z fundacji rodzinnej i wprowadzenie ponownie do majątku prywatnego może być bardzo kosztowna z uwagi na 15-proc. CIT. ©℗

Będzie ryzyko przy wynajmie studentom

Propozycja opodatkowania dochodów fundacji rodzinnej z najmu krótkoterminowego ma charakter wyłącznie profiskalny. Nie ma ona nic wspólnego z celem ustawy i naturą samej fundacji rodzinnej. Przepis wprowadza jedynie kolejne ograniczenia fiskalne skutkujące wzrostem potencjalnych wątpliwości i ryzyka błędów w tym zakresie. Sama konstrukcja projektu budzi wiele wątpliwości, choćby dlatego, że zwolnienia mają być wyłączone w szczególności usługi zakwaterowania świadczone przez fundację rodzinną. Problem polega na tym, że według fiskusa usługą zakwaterowania może być wynajem nieruchomości, który potencjalnie jest zawarty na długi termin, ale z uwagi na brak zamiaru stałego przebywania najemcy w danym miejscu będzie traktowany jako usługa zakwaterowania. Przykładem jest wynajem nieruchomości studentom czy pracownikom delegowanym.

Warto podkreślić, że ustawodawca przeniósł ciężar dowodu spełnienia warunków ustawowych na fundację rodzinną. Pozostaje mieć nadzieję na doprecyzowanie przepisów w ramach konsultacji publicznych projektu. ©℗

Oby więcej już niczego nie zmieniano

Cel nowelizacji jest oczywiście profiskalny. Moim zdaniem jednak trudno z fiskalnego punktu widzenia dostrzec różnicę między najmem apartamentu mieszkalnego na weekendy lub na średnio jeden lub dwa tygodnie i z pomocą pośrednika, a najmem tego samego apartamentu na dłuższy okres, np. roku. Dochodowość najmu krótkookresowego jest co do zasady trochę wyższa, ale obarczona wyższym ryzykiem oraz stopniem zużycia lokalu. Jednocześnie najem lokali użytkowych, gdzie dochody są znacznie wyższe, nie wzbudza apetytu fiskusa.

Ogólnie rzecz biorąc, dobrze, że w końcu wiemy, co planuje Ministerstwo Finansów w odniesieniu do fundacji rodzinnych. Można mieć nadzieję, że następna ingerencja fiskusa i ograniczanie zwolnienia nastąpi nieprędko lub w ogóle. Gdyby bowiem już np. za dwa lub cztery lata miała być kolejna runda ograniczania zwolnienia, to zaufanie do fundacji rodzinnych spadnie niemal do zera. ©℗