Jeśli regulacje nie zostaną poprawione, niektórzy rejenci mogą odmawiać sporządzenia aktu notarialnego. Krajowa Rada Notarialna przesłała już do resortu finansów pismo, w którym wskazuje wątpliwości związane z obowiązującą od 20 sierpnia br. nowelizacją (Dz.U., poz. 1064).

Czego dotyczą?

Mniej biurokracji dla spadkobierców

Przypomnijmy, że zgodnie z art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1837 ze zm.) notariusz może dokonać czynności wyłącznie po przedstawieniu zaświadczenia od naczelnika urzędu skarbowego albo za jego pisemną zgodą. Chodzi o potwierdzenie, że sprzedawany majątek był zwolniony z podatku, podatek został zapłacony lub zobowiązanie wygasło. W praktyce wymóg ten jest istotny przy sprzedaży nieruchomości, bo w myśl art. 158 kodeksu cywilnego „umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego”.

Kto chciał sprzedać odziedziczoną nieruchomość, musiał więc starać się o wspomniane zaświadczenie. To zaś nie tylko biurokratyczna mitręga. Pojawiał się też problem stricte podatkowy: w sytuacji, gdy zobowiązanie się już przedawniło, a spadkobierca starał się o zaświadczenie, skarbówka twierdziła, że oznacza to odnowienie obowiązku podatkowego. Zmieniła zdanie relatywnie niedawno (pisaliśmy o tym szerzej w artykule „Spadkobiercy mniej ryzykują, gdy idą do urzędu po zaświadczenie”, DGP nr 235/2024).

Od 20 sierpnia 2025 r., zgodnie z nowym art. 19 ust. 7 ustawy o podatku od spadków i darowizn, o zaświadczenie nie trzeba już się starać, jeśli nabycie sprzedawanego majątku (rzeczy lub praw majątkowych) nastąpiło na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego lub było zwolnione na podstawie art. 4a ustawy (zwolnienie dla najbliższej rodziny). Przepis ten stosuje się wyłącznie do rzeczy lub praw majątkowych nabytych po 31 grudnia 2006 r.

Odpowiedzialność finansowa notariuszy

Dlaczego nowej regulacji obawiają się notariusze? Bo w praktyce to na nich spoczywa teraz odpowiedzialność za prawidłowe rozliczenie sprzedaży nieruchomości odziedziczonej po członku najbliższej rodziny. A zgodnie z art. 49 prawa o notariacie (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1001 ze zm.) „Notariusz ponosi odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną przy wykonywaniu czynności notarialnych na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym, z uwzględnieniem szczególnej staranności, do jakiej jest obowiązany przy wykonywaniu tych czynności”. Nowe przepisy wymagają zaś od nich szczególnie wysokiej staranności.

Tymczasem zwolnienie z opodatkowania daniną od spadków odziedziczonej nieruchomości (jak i nabycia innego majątku od najbliższej rodziny) obowiązuje tylko, gdy spadkobierca złoży w urzędzie skarbowym w ciągu sześciu miesięcy zgłoszenie o jej nabyciu (SD-Z2).

- W przepisach brak jest jednak wskazania, w jaki sposób notariusz ma zweryfikować, że do takiego zgłoszenia doszło – zauważa Maciej Celichowski, rzecznik Izby Notarialnej w Poznaniu.

Zwraca uwagę, że notariusz musiałby np. ustalić, który urząd skarbowy jest właściwy, a to zależy od różnych czynników: miejsca zamieszkania spadkodawcy, lokalizacji majątku, a czasem innych okoliczności.

- Tymczasem postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku nie musi zawierać informacji o miejscu ostatniego zamieszkania zmarłego – podkreśla Maciej Celichowski.

Wskazuje również na inne wątpliwości. - Czy wystarczy kopia formularza SD-Z2 z prezentatą urzędu? A co w sytuacji, gdy zgłoszenie wysłano pocztą lub złożono elektronicznie? Praktyka pokazuje też, że podatnicy popełniają błędy w samym zgłaszaniu przedmiotów spadku, np. mylą własność lokalu ze spółdzielczym prawem do lokalu – mówi ekspert.

Notariusz nie może być w takiej sytuacji pewny, czy do sporządzenia aktu notarialnego niezbędne jest zaświadczenie z urzędu skarbowego, czy też nie.

– Niektórzy mogą ich żądać ze zwykłej ostrożności, a to w praktyce niweczy sens nowelizacji – dodaje rzecznik poznańskiej izby.

Czas na kolejną nowelizację?

A to dopiero początek problemów. Kolejny dotyczyć może sposobu weryfikacji stopnia pokrewieństwa spadkobiercy ze spadkodawcą, czyli warunku koniecznego do skorzystania ze zwolnienia. - W jaki sposób miałby to potwierdzać notariusz? Odpowiedzi nie znajdziemy w przepisach – wskazuje Maciej Celichowski.

Rozwiązaniem powinno być pilne doprecyzowanie dopiero co znowelizowanych przepisów.

- Jednym z możliwych rozwiązań byłoby wprowadzenie możliwości złożenia przez spadkobiercę oświadczenia pod rygorem odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych zeznań – uważa rzecznik poznańskiej izby notarialnej.

OPINIA

Łukasz Krasowski, doradca podatkowy i radca prawny w LTCA

Obawy notariuszy są uzasadnione

Najnowsza nowelizacja ustawy o podatku od spadków i darowizn wyłącznie pozornie pozwoliła uprościć dotychczasowe formalności w obrocie majątkiem. Pozostajemy niestety w punkcie wyjścia, bo w miejsce wcześniejszego formalizmu pojawiły się obawy i wątpliwości, jak wykazać, że formularz SD-Z2 został faktycznie złożony do urzędu skarbowego. A także, czy został złożony w terminie, gdzie dokładnie oraz czy został wypełniony prawidłowo. Zabrakło niestety precyzji zmian. O ile uzasadnienie do ustawy zmieniającej wyjaśnia, że warunkiem braku konieczności przedkładania zaświadczenia z urzędu skarbowego będzie przedstawienie notariuszowi potwierdzenia złożenia formularza ZD-Z2, o tyle nowa treść przepisów nie wyjaśnia, jaka metodologia działania będzie w tym wypadku wiążąca, a w szczególności bezpieczna. Rozumiem wątpliwości zgłaszane przez notariuszy. Wprowadzone zmiany istotnie niwelują kwestie formalne (odpada obowiązek występowania do organów podatkowych o wydanie kolejnego zaświadczenia), ale sam zapis mógłby być bardziej precyzyjny, poszerzony choćby o kwestie złożenia przez podatnika oświadczenia, iż formularz SD-Z2 został złożony, pod rygorem odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych zeznań.