Wynajem nie przekreśla prawa do ulgi mieszkaniowej w PIT

Sprzedający nieruchomość uniknie podatku dochodowego, nawet gdy pieniądze ze zbycia wyda na mieszkanie, które wynajmie. Ważne, żeby zadeklarował, iż planuje w nim kiedyś zamieszkać.

Fiskus też już to potwierdza. Wcześniej takiego zdania były sądy.

Zarówno z wyroków, jak i z interpretacji wydawanych przez dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej wynika, że w nowym lokum można na początku mieszkać sporadycznie albo np. wynająć je na jakiś czas z przyczyn losowych. Można też planować zamieszkanie w nim dopiero na emeryturze.

Ważne, żeby zakup służył realizacji własnych celów mieszkaniowych, a nie innych osób, np. dzieci, wnuków.

Komu przysługuje ulga mieszkaniowa?

Przypomnijmy, że co do zasady, sprzedaż nieruchomości (domu, mieszkania, działki) przed upływem pięciu lat od ich nabycia lub wybudowania wiąże się z obowiązkiem zapłaty 19-proc. PIT od dochodu. Sprzedający może jednak uniknąć podatku, jeżeli w ciągu trzech lat przeznaczy pieniądze ze zbycia na własny cel mieszkaniowy (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT), czyli np. na zakup nowego mieszkania, jego remont, spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie nieruchomości. Pełna lista wydatków uprawniających do zwolnienia z daniny jest w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT.

Wątpliwości budzi jednak to, kiedy podatnik ma realizować ów własny cel mieszkaniowy. Czy w nowym mieszkaniu lub domu musi zamieszkać od razu, czy może to zrobić dopiero po pewnym czasie?

Co przy okazjonalnym wynajmie mieszkania?

W tym zakresie fiskus znacznie złagodniał, czego przykładem interpretacja z 6 lutego 2025 r. (0115-KDIT2.4011.567.2024.2.KC). Wystąpił o nią mężczyzna, który przed upływem pięciu lat sprzedał działki, które dostał od rodziców. Z pieniędzy ze sprzedaży kupił mieszkanie. Wyjaśnił, że mieszkał w nim przez kilka miesięcy, a teraz chce je wynająć. Dodał, że za kilka lat znów chciałby w nim zamieszkać.

Dyrektor KIS potwierdził, że nawet jeżeli mieszkanie będzie przez jakiś czas wynajmowane, to nie pozbawi podatnika ulgi. Wyjaśnił, że ustawa o PIT nie określa, kiedy i jak długo podatnik powinien mieszkać w swoim lokum, żeby nastąpiła realizacja celu mieszkaniowego.

Organ powołał się tu na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 listopada 2016 r. (sygn. akt II FSK 3126/14). Sąd orzekł wtedy, że czasowe, uzasadnione obiektywnymi okolicznościami wynajęcie kupionych mieszkań samo w sobie nie może przesądzać o tym, że podatnik nie będzie realizował w nich własnych celów mieszkaniowych. Nie ma w ustawie o PIT zastrzeżenia, że własny cel mieszkaniowy ma być realizowany nieprzerwanie od daty nabycia nieruchomości.

Tak samo dyrektor KIS stwierdził w interpretacji z 23 stycznia 2025 r. (0112-KDSL1-2.4011.647.2024.2.MO). Chodziło o kobietę, która - jak tłumaczyła – w kupionym mieszkaniu spędzała weekendy, wakacje, ferie z dziećmi, organizowała spotkania rodzinne. Ze względu jednak na pogorszenie się jej sytuacji finansowej postanowiła ten lokal okazjonalnie wynająć. Dyrektor KIS potwierdził, że nie pozbawi to podatniczki prawa do ulgi mieszkaniowej.

Inny podatnik podkreślał, że musi czasowo wynająć kupione mieszkanie z powodu służby w Wojskach Obrony Terytorialnej i związanych z tym częstych zmiany miejsca pobytu. Nadal jednak – jak zapewniał - chce w nim zamieszkać. I w tym wypadku dyrektor KIS potwierdził, że ulga w PIT przysługuje (interpretacja z 21 marca 2024 r., 0114-KDIP3-1.4011.1089.2023.2.PT).

Zakup z zamiarem wynajęcia

Należy natomiast pamiętać, że zwolnienie nie przysługuje, jeżeli podatnik kupił nieruchomość wyłącznie z zamiarem jej wynajęcia. Zastrzegł to NSA we wspomnianym wyroku z 29 listopada 2016 r.

Powtórzy to potem dyrektor KIS we wspomnianej interpretacji z 5 kwietnia 2024 r. Stwierdził w niej: „nie zaspokaja swoich własnych potrzeb mieszkaniowych osoba, która posiadając własne miejsce zamieszkania, nabywa kolejne nieruchomości w celach lokaty kapitału, prowadzenia inwestycji w postaci najmu, remontu w celu późniejszej ich odsprzedaży z zyskiem lub dla realizacji potrzeb mieszkaniowych innych osób, np. dzieci czy innych członków rodziny.”

Można mieć więcej mieszkań

Nie ma ograniczenia co do liczby mieszkań, w których można realizować własny cel mieszkaniowy. Zwolnienie z PIT przysługuje nawet, gdy podatnik ma już nieruchomość i kupi następną. Potwierdził to dyrektor KIS w interpretacji z 5 kwietnia 2024 r. (0115-KDIT2.4011.10.2024.3.MM).

Wyjaśnił, że ustawa o PIT „nie ogranicza prawa do zwolnienia co do liczby posiadanych nieruchomości mieszkalnych, jednakże wyraźnie wskazuje, że skorzystanie ze zwolnienia odnosi się tylko i wyłącznie do tych nieruchomości, które faktycznie służą zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych”.

Nie dla członków rodziny ...

W świetle art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT podatnik ma realizować własny cel mieszkaniowy, a nie cudzy. Ulga nie przysługuje więc, jeżeli mieszkanie lub dom są kupowane z myślą o potrzebach innych osób, nawet gdyby byli to członkowie rodziny (np. dzieci czy wnuki planujący studia w innym mieście).

Wynika to jednoznacznie z interpretacji dyrektora KIS, np. z 14 lutego 2025 r. (0114-KDIP3-2.4011.1003.2024.2.AC) i 10 sierpnia 2020 r. (0115-KDIT2.4011.437.2020.1.MD).

Ta druga dotyczyła mężczyzny, który chciał sprzedać odziedziczone mieszkanie, by kupić nowe i podarować je byłej żonie. W ten sposób zamierzał spłacić jej udział w innej nieruchomości, w której planował nadal mieszkać po rozwodzie. Dyrektor KIS podkreślił, że dla prawa do ulgi mieszkaniowej nie wystarczy być formalnie właścicielem kupionego mieszkania. Trzeba je nabyć dla realizacji własnych celów mieszkaniowych.

... ani dla rekreacji

Ulga mieszkaniowa przysługuje nawet, gdy za pieniądze ze sprzedaży nieruchomości podatnik zbuduje sobie domek rekreacyjny, ale pod warunkiem, że faktycznie będzie w nim mieszkać, a nie tylko wypoczywać.

„Dom letniskowy może być zaliczony do kategorii budynków mieszkalnych tylko wtedy, gdy będzie użytkowany faktycznie przez właściciela i jego bliskich, służąc tym samym zaspokojeniu podstawowych potrzeb mieszkaniowych. Jeżeli podatnik korzysta z domu jedynie w celach wypoczynkowych, sezonowo, wówczas dom taki uznać należy za letniskowy” – stwierdził dyrektor KIS 18 lutego 2025 r. (0113-KDIPT2-2.4011.55.2025.1.MK) i 17 lutego 2025 r. (0113-KDIPT2-2.4011.914.2024.4.ST).

I nie w kontenerze

Ulga nie przysługuje na zakup gruntu, jeżeli miałyby na nim stanąć tylko kontenery mieszkalne. Zwolnienie z PIT dotyczy wydatków poniesionych na „budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego”.

Kontenery nie spełniają definicji „budynku” w rozumieniu art. 3 pkt 2 prawa budowlanego (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.) – wskazał dyrektor KIS w interpretacji z 19 lipca 2022 r. (0115-KDIT2.4011.343.2022.1.RS).

Nie przy cesji

Zwolnienie z PIT nie przysługuje także osobie, która zamiast kupić nieruchomość, odkupi prawa majątkowe innej osoby wynikające z zawartej przez nią umowy z deweloperem. Tak wynika z interpretacji z 30 stycznia 2025 r. (0115-KDIT3.4011.965.2024.1.DP).

Dyrektor KIS stwierdził w niej, że przeniesienie wierzytelności, a więc roszczenia wobec sprzedającego o zwrot poniesionych nakładów finansowych nie zostało wymienione w katalogu wydatków uprawniających do zwolnienia z PIT, zawartym w art. 21 ust. 25 ustawy.

W związku z tym to „wydatek wynikający z umowy cesji nie może zostać uwzględniony w ramach zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Wydatek ten nie był poniesiony na nabycie lokalu mieszkalnego, ale na nabycie prawa - roszczenia przysługującego cedentowi” – czytamy w interpretacji.

Jak rozliczyć ulgę mieszkaniową?

Nawet jeśli podatnik chce skorzystać z ulgi, musi złożyć zeznanie PIT-39, by wykazać w nim przychody ze sprzedaży mieszkania. Jednocześnie podaje w nim kwotę ulgi, z jakiej podatnik zamierza skorzystać.

Należy pamiętać, że kwotę ulgi liczy się według następującego wzoru:

(dochód x wydatki na cele mieszkaniowe) / przychód z odpłatnego zbycia.

Jeżeli podatnik nie wyda pieniędzy ze sprzedaży w ciągu trzech lat na własne cele mieszkaniowe, to będzie musiał skorygować zeznanie PIT-39 i wpłacić zaległy podatek łącznie z odsetkami za zwłokę.