Chodziło o podatniczkę, która w 2020 r. sprzedała mieszkanie nabyte dwa lata wcześniej. Już rok wcześniej, tj. w 2019 r., podatniczka zaczęła wpłacać raty na nowe lokum. Pieniądze na ten cel miała z innych źródeł, ponieważ należność za sprzedaż starego mieszkania otrzymała dopiero po podpisaniu aktu notarialnego potwierdzającego przeniesienie własności na nabywcę. Wcześniej nie dostała zaliczki ani zadatku.

Co z ulgą w PIT?

Właścicielką nowego lokum stała się w 2021 r., a więc już po sprzedaży starego mieszkania. W związku z tym chciała skorzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Zgodnie z tym przepisem dochody ze sprzedaży nieruchomości są zwolnione z podatku w części odpowiadającej proporcji wydatków na własne cele mieszkaniowe do uzyskanego przychodu, o ile środki te zostaną wydane na te cele w ciągu trzech lat od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż.

Podatniczka uważała, że zwolnienie to jej przysługuje, ponieważ środki ze sprzedaży mieszkania przeznaczyła na własne cele mieszkaniowe (zakup, a następnie remont nowego lokalu). Za bez znaczenia uznała to, że część płatności za nowe lokum uiściła jeszcze przed zbyciem starego mieszkania.

Istotne było - według niej - to, że właścicielką nowego mieszkania stała się po zbyciu starego i że pieniądze ze sprzedaży przeznaczyła na własne cele mieszkaniowe i to w ciągu trzech lat od końca roku, w którym sprzedała stare mieszkanie.

Pieniądze muszą być ze sprzedaży, aby była ulga w PIT

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził jednak, że warunkiem zwolnienia z PIT jest to, aby środki na nowe mieszkanie pochodziły bezpośrednio ze sprzedaży starego lokalu. W tym wypadku warunek ten nie został spełniony, bo podatniczka płaciła raty za nowe mieszkanie jeszcze przed sprzedażą starego lokum - zauważył dyrektor KIS.

Uznał więc, że skoro podatniczka sprzedała poprzednie mieszkanie przed upływem pięciu lat od nabycia, to musi zapłacić podatek od uzyskanego dochodu, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Nie ma do niej zastosowania zwolnienie na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT – stwierdził organ.

Nie było zadatku ani zaliczki

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie (sygn. akt III SA/Wa 2746/21) zgodził się z fiskusem, że w momencie wpłacania na nowe lokum podatniczka nie miała jeszcze pieniędzy (przychodu) ze zbycia starego mieszkania. Co prawda – przyznał - przeniesienie własności nowego mieszkania nastąpiło po sprzedaży poprzedniej nieruchomości oraz w terminie trzech lat, niemniej jednak raty za nowe mieszkanie nie zostały opłacone ze środków pochodzących z odpłatnego zbycia tego poprzedniego mieszkania – zauważył WSA. Podkreślił, że sama podatniczka przyznała, że nie dostała ani zadatku, ani zaliczki.

To właśnie kolejność zdarzeń spowodowała, że – według WSA – nie zostały spełnione warunki do skorzystania ze zwolnienia.

Brak ulgi w PIT

Tak samo orzekł NSA. - Nie chodzi o użycie tych samych banknotów, lecz o wydatkowanie przychodu ze sprzedaży na cel mieszkaniowy – podkreślił sędzia Tomasz Kolanowski, uzasadniając wyrok.

W tej sprawie – jak zauważył - chronologia zdarzeń wskazywała na to, że najpierw podatniczka dokonała wydatków związanych z zakupem nowego lokum, a dopiero później sprzedała poprzednie mieszkanie. Dlatego przychód z tej sprzedaży podlega opodatkowaniu PIT – orzekł NSA.

Wyrok NSA z 5 czerwca 2025 r., sygn. akt II FSK 1193/22