W interpretacji z 21 maja 2025 r. (sygn. 0111-KDIB1-2.4010.92.2025.1.BD) dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził, że fundacja rodzinna, która długoterminowo wynajmie mieszkanie na rzecz innego podatnika (np. spółki z o.o.), nie poniesie konsekwencji, jeżeli najemca podnajmie je następnie „na doby”. Dochód fundacji z najmu będzie więc wolny od opodatkowania. Natomiast najemca (np. spółka z o.o.) może:

- korzystać z niskiego CIT (9 proc.), gdy rozpoczyna dopiero działalność albo jest małym podatnikiem, albo

- wykazywać wręcz podatkową stratę - gdy koszty organizowania przez niego (spółkę) najmu krótkoterminowego okażą się wyższe niż przychód.

To prowadzi do wniosku, że jeżeli fundacja rodzinna ma nieruchomość i chce zarabiać na jej krótkoterminowym wynajmie, to powinna najpierw wynająć ją pośrednikowi, by ten zajął się „najmem na doby”, a sama czerpać z tego jedynie dochód.

Jeżeli fundacja rodzinna tak nie zrobi, musi liczyć się z 25-proc. CIT, chociaż i tu sprawa nie jest przesądzona. Świadczą o tym wyroki wojewódzkich sądów administracyjnych. Sądy nie zgodziły się z restrykcyjnym stanowiskiem fiskusa, ich orzeczenia w tej kwestii są jednak nadal nieprawomocne. Ostatecznie spór o 25-proc. CIT od krótkoterminowego najmu rozstrzygnie sąd kasacyjny.

Dozwolona działalność fundacji rodzinnej

Przypomnijmy, że fundacje rodzinne są co do zasady zwolnione z CIT (art. 6 ust. 1 pkt 25 ustawy o CIT). Zwolnienie nie ma zastosowania, gdy prowadzona przez nie działalność gospodarcza wykracza poza zakres określony w art. 5 ustawy o fundacji rodzinnej (Dz.U. z 2023 r. poz. 326 ze zm.). Przepis ten pozwala m.in. na najem, dzierżawę, udostępnianie mienia do korzystania na innej podstawie.

Przy najmie długoterminowym nie ma wątpliwości, że fundacja rodzinna, która się tym zajmuje, nie płaci CIT. Potwierdza to m.in. interpretacja dyrektora KIS z 17 grudnia 2024 r. (0114-KDIP2-1.4010.667.2024.1.KW).

Najem krótkoterminowy

Problem pojawia się przy najmie krótkoterminowym. Zdaniem fiskusa taka działalność fundacji rodzinnej jest niedozwolona i w związku z tym jest z 25-proc. podatkiem (art. 24r ustawy o CIT).

Tak wypowiedział się m.in. wiceminister finansów Jarosław Neneman w odpowiedzi z 23 września 2024 r. na interpelację poselską nr 4538. Wyjaśnił, że najem krótkoterminowy nie ma charakterystycznych cech stosunku najmu; nie jest zawierana pisemna umowa, nie jest podpisywany protokół zdawczo-odbiorczy, a podmiot, któremu nieruchomość jest udostępniana, nie jest stały.

Taki wniosek płynie też z licznych interpretacji dyrektora KIS, m.in. z 31 marca 2025 r. (0111-KDIB1-2.4010.105.2025.1.EJ), 10 kwietnia 2025 r. (0111-KDIB1-2.4010.71.2025.2.EJ) i 9 maja 2025 r. (0111-KDIB1-2.4010.148.2025.2.MK).

Fundacje rodzinne wygrywają w sądach

Fundacje rodzinne składają do sądów skargi na te interpretacje, a sądy przyznają im rację. Przykładem są wyroki WSA: w Gdańsku z 19 czerwca 2024 r. (I SA/Gd 219/24), we Wrocławiu z 26 marca 2025 r. (I SA/Wr 807/24), w Gliwicach z 2 kwietnia 2025 r. (I SA/Gl 1191/24).

Jak zauważył WSA w Gliwicach, w art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o fundacji rodzinnej (określającym zakres dozwolonej działalności fundacji) „nie zastrzeżono kryteriów zwyczajowego zawarcia umowy w formie pisemnej, uiszczenia kaucji zabezpieczającej oraz dłuższych okresów czasowych”.

Sąd zwrócił też uwagę na to, że fundacje rodzinne mogą udostępniać mienie do korzystania na innej podstawie niż najem lub dzierżawa. To – zdaniem WSA – dodatkowy argument, że „najem na doby” nie powinien być sankcyjnie opodatkowany.

Gliwicki sąd odwołał się również do wspomnianych orzeczeń, które zapadły wcześniej.

Sposobem pośrednik

Fundacje rodzinne, które nie chcą wdawać się z fiskusem w sądowy spór, znalazły inny sposób, w jaki mogłyby zarabiać na najmie krótkoterminowym bez sankcyjnego CIT.

Spytała o niego kobieta, która miała dopiero w planach założenie fundacji rodzinnej. Fundacja miałaby wynająć mieszkanie wraz z miejscem postojowym na rzecz niepowiązanej z nią spółki kapitałowej. Najem byłby na czas nieokreślony, a w umowie najmu zostałoby zapisane, że spółka (najemca) ma prawo do podnajmowania lokalu wraz z miejscem postojowym na krótkie terminy. Spółka odpowiadałaby za organizację tego krótkoterminowego podnajmu i ponosiła związane z tym wydatki. Fundacja rodzinna miała otrzymywać tytułem czynszu kwotę odpowiadającą 80 proc. przychodu netto, jaki spółka uzyska z najmu krótkoterminowego, po pomniejszeniu o prowizje zapłacone przez nią portalom rezerwacyjnym.

Fundatorka uważała, że skoro dochody fundacji będą pochodzić z długoterminowego najmu, to będą wolne od CIT. Nie ma znaczenia to, że najemca (spółka) będzie krótkoterminowo podnajmować lokal osobom trzecim.

Dyrektor KIS to potwierdził. Zgodził się, że działalność fundacji rodzinnej będzie się mieścić w zakresie dozwolonej działalności gospodarczej, a zatem dochody z tego tytułu będą zwolnione z CIT. „Opisaną we wniosku działalność polegającą na zawarciu umowy najmu lokalu mieszkalnego ze spółką z o.o. można uznać za mieszczącą się w zakresie określonym w art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o fundacji rodzinnej” – potwierdził.

Więcej o fundacjach rodzinnych dziś na b4 – b5 – „Fundacje rodzinne. Kto i kiedy płaci podatek”

Fiskus sam wykreował ten problem [OPINIA]

Martyna Kokosińska, senior associate w firmie doradczej Olesiński i Wspólnicy:

Z jednej strony interpretacja z 21 maja br. zasługuje na uznanie – dyrektor KIS de facto zaakceptował w niej model wynajmu przez fundację rodzinną, mimo że docelowo nieruchomość będzie wynajmowana na krótkie terminy. To otwiera nowe możliwości, trzeba tylko znaleźć odpowiedni podmiot, który stanie się najemcą i podejmie się organizacji podnajmu krótkoterminowego z kompleksową obsługą gości. Zyski są co prawda mniejsze, a złożoność operacyjna większa niż przy bezpośrednim zarządzaniu najmem, ale za to nie ma sankcyjnego CIT.

Z drugiej strony nie sposób nie zauważyć, że to sam fiskus stworzył bariery, które fundacje rodzinne próbują teraz omijać nietypowymi konstrukcjami prawnymi, aby uchronić się przed sporem z organami podatkowymi. Znaleziono sposób na problem, który został sztucznie wykreowany przez organy podatkowe.