Właściciele komercyjnych domów studenckich mogą płacić podatek od nieruchomości według najniższej stawki właściwej dla budynków mieszkalnych – orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi

Wcześniej w podobnych sprawach wygrywał fiskus, czego przykładem wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z 22 listopada 2023 r. (sygn. akt III FSK 358/23 i III FSK 4897/21). WSA w Łodzi wziął jednak pod uwagę tezy uchwały NSA z 21 października 2024 r. (III FPS 2/24) i uznał, że studenci mieszkający w akademiku trwale zaspokajają swoje potrzeby mieszkaniowe. Przedsiębiorca, który prowadzi dom studencki, nie powinien więc płacić podatku według najwyższej stawki.

– Ugruntowanie się takiej korzystnej wykładni miałoby korzystne skutki finansowe, bo mogłoby pozwolić na obniżkę czynszu dla studentów – komentuje Rafał Kran, doradca podatkowy i partner w MDDP.

Kubeł zimnej wody wylany przez wiceministra

Niestety, optymizm w tej kwestii studzi odpowiedź udzielona 17 stycznia 2025 r. przez wiceministra finansów Jarosława Nenemana na poselską interpelację nr 7109.

Wiceminister wyjaśnił w niej, że „nie można tracić z pola widzenia, że sposób korzystania z domów studenckich co do zasady zdeterminowany jest jedynie czasową potrzebą zakwaterowania przez okres studiów. Nie służą (one) zatem długoterminowemu zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, lecz realizowaniu tymczasowej potrzeby zamieszkiwania w pobliżu ośrodka akademickiego”.

Zarazem jednak dodał, że „specyfika funkcjonowania domów studenckich oraz ich zróżnicowana zdolność do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych może powodować różne konsekwencje prawnopodatkowe, w tym zastosowanie różnych stawek podatku od nieruchomości”.

Dlatego – zdaniem wiceministra – „w każdym indywidualnym przypadku należy badać przesłankę trwałego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, biorąc pod uwagę zróżnicowaną zdolność do zaspokajania tych potrzeb przez poszczególne prywatne domy studenckie”.

Co orzekł NSA

Wyrok łódzkiego WSA zapadł 4 grudnia 2024 r. (I SA/Łd 688/24). Sąd wziął po uwagę to, że w październikowej uchwale NSA wykluczył najniższą stawkę podatku od nieruchomości w sytuacji, gdy lokal mieszkalny jest wynajmowany krótkotrwale (np. na doby) lub pozostaje pustostanem, bo traktuje się jako lokatę kapitału. WSA uznał jednak, że nie dotyczy to domów studenckich. Uznał, że są w nich „zaspokajane potrzeby mieszkaniowe”.

We wspomnianej uchwale NSA orzekł, że budynki sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako mieszkalne, przeznaczone do najmu w ramach prowadzonej przez podatnika podatku od nieruchomości (wynajmującego) działalności gospodarczej, należy traktować jako budynki mieszkalne w takiej części, w jakiej służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najemców. W takiej sytuacji ma do nich zastosowanie stawka podatku od nieruchomości wskazana w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

Jest ona 30-krotnie niższa (obecnie maksymalnie 1,19 zł od 1 mkw. powierzchni użytkowej) niż stawka podatku od nieruchomości związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej (tu maksymalnie 34 zł od 1 mkw. powierzchni użytkowej).

NSA zdefiniował zarazem, czym jest „trwała realizacja potrzeb mieszkaniowych w wynajętym lokalu”. Stwierdził, że chodzi o „rodzaj pobytu osoby fizycznej w lokalu znajdującym się w budynku sklasyfikowanym w tej części w ewidencji gruntów i budynków jako mieszkalny, jaki cechuje się zaspokajaniem codziennych potrzeb życiowych tej osoby w mieszkaniu faktycznie zajmowanym w celu zaspokojenia potrzeb domowych, tych rodzinnych, zawodowych i innych w danym okresie, polegającym na nocowaniu, stołowaniu się i wypoczynku”.

NSA o akademikach

NSA nie odpowiedział w uchwale, czy zamieszkanie w domu studenckim służy „trwałej realizacji potrzeb mieszkaniowych”.

We wcześniejszych wyrokach z 22 listopada 2023 r. orzekł, że wynajęcie budynku mieszkalnego dla czasowego zakwaterowania studenta na zasadach komercyjnych uzasadnia stosowanie najwyższej stawki podatku od nieruchomości.

Z taką wykładnią nie zgadza się Rafał Kran. – Pamiętajmy, że najem w domach studenckich najczęściej nie ma charakteru krótkoterminowego, a umowy są zawierane na okres 10–12 miesięcy. Lokale są wyposażone w aneksy kuchenne. Studenci realizują tam podstawowe potrzeby życiowe – przekonuje.

Tego też zdania był łódzki WSA. Uznał, że w domach studenckich są „trwale zaspokajane potrzeby mieszkaniowe”, a przemawiają za tym przepisy ustawy o ewidencji ludności (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 736). Nakładają one obowiązek meldunkowy nie tylko na właścicieli lokali mieszkalnych, lecz także na wszystkie osoby, w tym mieszkające w domu studenta – zwrócił uwagę sąd.

Podkreślił, że „racjonalny ustawodawca rozróżnia pojęcie pobytu krótkotrwałego (poniżej trzech miesięcy) oraz pobytu długotrwałego (powyżej trzech miesięcy), który wiąże się z obowiązkiem meldunkowym, nawet jeśli ten pobyt ma być czasowy (przykładowo semestr studiów, rok akademicki, okres studiów licencjackich, okres studiów magisterskich, okres studiów doktoranckich)”.

Łódzki sąd zwrócił też uwagę na to, że w świetle uchwały NSA „trwałe zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych” nie oznacza, że najemca musi zamieszkiwać w danym miejscu na stałe.

„Przez realizację potrzeb mieszkaniowych należy rozumieć rodzaj pobytu osoby fizycznej w lokalu znajdującym się w budynku sklasyfikowanym w tej części w ewidencji gruntów i budynków jako mieszkalny, jaki cechuje się zaspokajaniem codziennych potrzeb życiowych tej osoby w pomieszczeniu faktycznie zajmowanym w celu zaspokojenia potrzeb domowych, tych rodzinnych, zawodowych i innych w danym okresie, polegającym na nocowaniu, stołowaniu się i wypoczynku” – wyjaśnił WSA.

Dodał, że tak właśnie należy traktować osoby, które zamieszkują w domu studenta na okres semestru, roku akademickiego, studiów licencjackich, magisterskich oraz doktoranckich, a przynajmniej w okresie dłuższym niż trzy miesiące.

Co z gruntami

We wspomnianej interpelacji nr 7109 posłowie spytali również o grunty, na których są posadowione domy studenckie – czy mogłyby być one obciążone niższą opłatą za użytkowanie wieczyste. Zwrócili uwagę, że zgodnie z art. 72 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm.) stawka opłaty za użytkowanie wieczyste wynosi od gruntów:

  • zajętych przez budynki, w których są seminaria duchowne – 0,3 proc.
  • mieszkalnych – 1 proc.,
  • firmowych – 3 proc.

Posłowie spytali w związku z tym, czy resort finansów rozważa zmianę przepisów bądź ich wykładni w takim kierunku, aby zmniejszyć obciążenia finansowe domów studenckich. Wiceminister Neneman to wykluczył. Zwrócił uwagę na zróżnicowany status domów studenckich uczelni świeckich i duchownych.

– W przypadku seminariów duchownych baza kwaterunkowa stanowi niejednokrotnie integralną część ośrodków kultu religijnego, dla których obowiązuje preferencyjna stawka opłaty rocznej (0,3 proc.). Dla porównania domy studenckie uczelni świeckich korzystają zarówno z własnego zaplecza lokalowego, jak i obiektów oferujących zakwaterowanie na zasadach komercyjnych – wyjaśnił wiceminister. ©℗