Polski Ład nie daje o sobie zapomnieć. Jedna sprzedaż nieruchomości i już po zwolnieniu z VAT

Zakaz amortyzowania mieszkań, budynków mieszkalnych i praw do nich pociąga za sobą skutki w VAT. Bo zbywając taką nieruchomość, łatwo przekroczyć roczny limit zwolnienia wynoszący 200 tys. zł.

- Prawdopodobnie, zmieniając Polskim Ładem przepisy o PIT i CIT, zapomniano wprowadzić odpowiednią poprawkę do ustawy o VAT - przypuszcza Dorota Kosacka, doradca podatkowy z DBO Polska. Ostrzega, że może to mieć istotne skutki dla przedsiębiorców, którzy chcieliby korzystać ze zwolnienia podmiotowego z VAT.

Kogo to dotyczy

Problem dotyczy tych, którzy ewentualnie mieściliby się w tym limicie 200 tys. zł rocznej wartości sprzedaży netto, czyli bez VAT. Limit ten dotyczy sprzedaży za poprzedni rok podatkowy, ale nie może też zostać przekroczony w bieżącym roku.

Nie jest to dużo, pamiętajmy jednak, że do tego limitu nie wlicza się dostaw i usług zwolnionych z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 ustawy o VAT lub rozporządzeń wykonawczych. Chodzi tu o usługi nie tylko banków, lecz także lekarzy, psychologów, nauczycieli udzielających prywatnych korepetycji, a także przedstawicieli wielu innych profesji objętych zwolnieniem z VAT z uwagi na rodzaj wykonywanej działalności.

Wszyscy oni, świadcząc inne usługi lub dostawy - nieobjęte zwolnieniem z VAT - mogliby uniknąć tego podatku dzięki drugiemu rodzajowi zwolnienia - podmiotowemu, czyli do wysokości 200 tys. zł rocznie.

Polski Ład sprawił jednak, że bardzo łatwo będzie teraz ten próg przekroczyć.

Tylko amortyzowane

Zakaz amortyzacji mieszkań ma dalsze konsekwencje. Inwestycja w najem bez odliczenia kosztów

Przypomnijmy, że do limitu 200 tys. zł nie wlicza się nie tylko wspomnianej już sprzedaży zwolnionej z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 ustawy i rozporządzeń do niej, lecz także innych obrotów wymienionych w art. 113 ust. 2 ustawy o VAT. Wyłączona jest więc m.in. „odpłatna dostawa towarów, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji”.

Słowem, jeżeli przedsiębiorca sprzedaje składniki swojego firmowego majątku, to nie wpływa to na jego prawo do zwolnienia z VAT. W przeciwnym razie zbycie niemal każdej firmowej maszyny czy znaku towarowego mogłoby automatycznie pozbawiać sprzedającego prawa do zwolnienia z podatku.

Przepisy wymagają jednak jasno, aby zbywany składnik majątku był zaliczany przez podatnika do środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji. A co w sytuacji, gdy składnik majątku nie podlega amortyzacji nie z woli podatnika, lecz samego ustawodawcy?

Ustawodawca zakazał

Z taką sytuacją mamy do czynienia, z pewnymi wyjątkami, już od roku. Obecnie, gdy wygasły nawet ubiegłoroczne wyjątki, dotyczy ona bezwzględnie wszystkich mieszkań, budynków mieszkalnych i praw do nich.

Przypomnijmy, że zakaz ich amortyzowania wprowadzono od 2022 r. Polskim Ładem (ustawa z 29 października 2021 r., Dz.U. poz. 2105 ze zm.). Wtedy jeszcze pozwolono przez rok amortyzować nieruchomości mieszkalne nabyte lub wytworzone (wybudowane) przed 1 stycznia 2022 r. (art. 71 ust. 2 ustawy wprowadzającej Polski Ład). Od 1 stycznia 2023 r. nie ma nawet tego wyjątku (co swoją drogą jest oceniane przez wielu podatników i doradców jako sprzeczne z konstytucją, bo naruszające prawa nabyte przed 2023 r.).

To oznacza, że z woli samego ustawodawcy mieszkania, budynki mieszkalne i prawa do nich nie mogą być zaliczane przez podatników do środków trwałych ani wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji. Tym samym wartość ich sprzedaży (lub jakakolwiek innej formy odpłatnej dostawy) jest wliczana do rocznego limitu 200 tys. zł uprawniającego do podatkowego zwolnienia z VAT.

Nietrudno zauważyć, że ten limit jest stosunkowo niski w relacji do rynkowych wartości nieruchomości. Łatwo go przekroczyć, pozbywając się choćby jednego mieszkania.

Bez wyjątku

Co więcej, nie wchodzi tu w grę żadne inne wyłączenie. Co prawda art. 113 ust. 2 ustawy o VAT wyklucza z limitowanej wartości sprzedaży odpłatną dostawę zwolnioną od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, ale wyraźnie zastrzega: „z wyjątkiem transakcji związanych z nieruchomościami”, jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych.

Słowem, nawet gdyby zbycie nieruchomości było zwolnione z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a (np. po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia), to i tak wartość tej transakcji będzie wliczana do rocznego limitu 200 tys. zł. Byłaby z niego wyłączona, gdyby nieruchomość dało się amortyzować, ale w przypadku mieszkań i budynków mieszkalnych (oraz praw do nich) jest to obecnie wykluczone.

Co z podwyżką

Sam limit 200 tys. zł obowiązuje od 2017 r. i w czasach wysokiej inflacji szybko traci na wartości. Dlatego wielu podatników, doradców i księgowych postuluje od dłuższego czasu jego podwyższenie. Pisaliśmy o tym w artykule „Limit zwolnienia z VAT bez zmian, a ceny wzrosły o jedną trzecią” (DGP nr 235/2022).

Pułap ten pozostanie jednak bez zmian do końca 2024 r. - poinformowało Ministerstwo Finansów w odpowiedzi na pytanie naszej redakcji. Resort powołując się na decyzję derogacyjną Rady (UE) nr 2021/1780. Decyzja ta umożliwia stosowanie tego progu do 31 grudnia 2024 r. i MF nie planuje podwyższenia go do tego czasu. ©℗

Będzie problem z korektą podatku naliczonego [OPINIA]

Dorota Kosacka doradca podatkowy z DBO Polska sp. z o.o. / nieznane

Brak korelacji między przepisami oVAT awprowadzonym zakazem amortyzowania mieszkań, budynków mieszkalnych ipraw do nich niesie za sobą również inne konsekwencje. Przede wszystkim wzakresie korekty podatku naliczonego. Wart. 91 ust. 2 ustawy oVAT wskazano, kiedy podatnik musi dokonać takiej korekty. Co do zasady wprzypadku towarów iusług, które na podstawie przepisów opodatku dochodowym są zaliczane do środków trwałych oraz wartości niematerialnych iprawnych podlegających amortyzacji, atakże gruntów ipraw wieczystego użytkowania gruntów, korekty dokonuje wciągu pięciu kolejnych lat, aw przypadku nieruchomości ipraw wieczystego użytkowania gruntów -w ciągu 10 lat, licząc od roku, wktórym zostały oddane do użytkowania.

Jaki zatem okres dotyczy obowiązkowej korekty podatku naliczonego np. wrazie sprzedaży czy zmiany przeznaczenia nieamortyzowanych już mieszkań, budynków mieszkalnych ipraw do nich? Roczny, 5-letni czy 10-letni?

Z literalnego brzmienia przepisów wynikałoby, że tylko roczny, co zpewnością miałoby swoje ujemne konsekwencje dla budżetu państwa.

Skutki zakazu amortyzacji widać też wzakresie pierwszego zasiedlenia. Zgodnie zdefinicją zamieszczoną wart. 2 pkt 14 ustawy oVAT zpierwszym zasiedleniem mamy do czynienia, również gdy wydatki poniesione na ulepszenie, wrozumieniu przepisów opodatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 proc. wartości początkowej. Jak należy teraz rozumieć tę definicję, jeżeli nakłady na ulepszenie nieruchomości mieszkalnej będą spore, ale nie będziemy już ustalać wartości początkowej tejże nieruchomości zuwagi na zakaz amortyzacji?