Podatnik zamierza wynająć własne mieszkanie. Chce je opodatkować na zasadach ogólnych i amortyzować. Nie wie jednak, jaką powinien przyjąć wartość początkową mieszkania. Otrzymał je w formie darowizny w 1997 r. Jak poinformowała go infolinia Krajowej Informacji Podatkowej, jako wartość początkową powinien przyjąć wartość z aktu notarialnego darowizny. Jak wynika z niego, równowartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wynosi 26 tys. zł, ale w dalszej części jest zapis - strony określają wartość darowizny na 100 tys. zł. Którą wartość powinien przyjąć podatnik jako wartość początkową? Podatnik nie wie również, czy w przypadku najmu okazjonalnego może zmieniać metodę amortyzacji – np. w 2015 r. liniowa, a w 2016 r. progresywna. Chciałby też wiedzieć, co powinien zrobić, gdy w trakcie roku straci najemcę: czy powinien kontynuować amortyzację mieszkania mimo braku dochodu i wykazać stratę podatkową, czy w przypadku braku dochodu w PIT ma wpisać 0 zł?
ODPOWIEDZI UDZIELILI
Izba Skarbowa w Warszawie
Zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 3 ustawy z 26 lipca 1991 r. o PIT (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361, ze zm.) za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, w razie nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób uważa się wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości.
Zatem podatnik co do zasady powinien przyjąć, jako wartość początkową, wartość rynkową z dnia nabycia, ale jeżeli umowa darowizny będzie określać tę wartość w niższej wysokości niż wartość rynkowa, to właśnie tę wartość należy przyjąć jako wartość początkową środka trwałego.
W myśl art. 22h ust. 2 ustawy o PIT podatnicy, z zastrzeżeniem art. 22l i 22ł, dokonują wyboru jednej z metod amortyzacji określonej w art. 22i-22k dla poszczególnych środków trwałych przed rozpoczęciem ich amortyzacji. Wybraną metodę stosuje się do pełnego zamortyzowania danego środka trwałego.
Z przepisu tego wynika, że raz wybraną metodę amortyzacji stosuje się do pełnego zamortyzowania danego środka, co oznacza zakaz zmiany metody amortyzacji w trakcie trwania tego procesu. Skoro przed rozpoczęciem amortyzacji podatnik dokona wyboru metody amortyzacji (metody liniowej), to metody tej nie może w trakcie amortyzowania zmienić na inną.
W przypadku czasowego zaprzestania wynajmu lokalu mieszkalnego w przyszłości (np. w przypadku utraty najemcy lub braku dochodów z najmu w danym roku), w trakcie którego podatnik będzie czynił starania dla pozyskania najemców, czyli nie zrezygnuje z najmu – odpisy amortyzacyjne będą mogły być kontynuowane i mogą być uznane za koszty uzyskania przychodów, na podstawie art. 22 ust. 1 ustawy o PIT. Zgodnie z tym przepisem kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.
Amortyzacja, w przypadku najmu prywatnego mieszkania, jest jednym ze sposobów rozliczania kosztów uzyskania przychodu. Amortyzować wartość początkową mogą podatnicy, którzy nie prowadzą działalności gospodarczej, lecz wynajmują mieszkania w ramach najmu prywatnego i stosują opodatkowanie na zasadach ogólnych.
Zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT w przypadku nabycia środka trwałego w drodze darowizny wartość początkową należy ustalić jako wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny określa tę wartość w niższej wysokości.
Zasadniczo należy więc każdorazowo odnosić się do wartości rynkowej z dnia nabycia, a następnie sprawdzić, czy konieczna jest korekta o ustalenia zawarte w umowie darowizny.
W przedstawionej sytuacji należy sprawdzić, ile wynosiła średnia cena mkw. lokalu mieszkalnego w miejscowości, w której mieszkanie się znajduje, w okresie dokonania darowizny. Taką stawkę należy przemnożyć przez powierzchnię mieszkania i w ten sposób uzgodnić wartość rynkową na dzień nabycia nieruchomości. Można też skorzystać z usług rzeczoznawcy majątkowego.
W analizowanej sytuacji w umowie darowizny określono, że wartość darowizny wynosi 100 tys. zł, zatem ta kwota stanowi praktycznie maksymalną wartość początkową, jaką może przyjąć podatnik (przy założeniu, że określona w umowie wartość 100 tys. zł odnosi się wyłącznie do praw do mieszkania i nie obejmuje innych składników majątkowych).
Jeżeli wartość rynkowa ustalona w opisany powyżej sposób będzie niższa niż 100 tys. zł, należy przyjąć tę wartość jako początkową. Jeżeli wartość rynkowa będzie wyższa niż 100 tys. zł, podatnik powinien ustalić wartość początkową na poziomie 100 tys. zł.
Tak ustaloną wartość początkową należy wprowadzić do ewidencji.
Powyższe wnioski wynikają z przepisów ustawy o PIT i znajdują uzasadnienie w interpretacjach organów podatkowych (m.in. interpretacja dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 14 marca 2014 r., nr IPPB1/415-1298/13-2/ES, interpretacja dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 31 stycznia 2014 r., nr IBPBII/2/415-1093/13/MW).
Amortyzacja budynków i lokali może być realizowana wyłącznie z zastosowaniem metody liniowej – właściwa stawka dla budynków mieszkalnych to 1,5 proc. W przypadku spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego – 2,5 proc.
Podatnik może wybierać między opisaną powyżej metodą podstawową a metodą uproszczoną. Ta ostatnia, określona w art. 22g ust. 10 ustawy o PIT, polega na ustaleniu wartości początkowej mieszkania jako iloczynu powierzchni wynajmowanej oraz kwoty 988 zł. W kalkulacji uwzględnia się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości.
Metoda ta ma poważną wadę – ustalona w ten sposób wartość początkowa jest zwykle znacznie niższa od rynkowej.
Ponadto w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu roczna stawka amortyzacji wynosi 1,5 proc.
Podatnik stosujący metodę podstawową amortyzacji ma jeszcze jedną możliwość. Może zastosować indywidualną stawkę amortyzacji, pod warunkiem że wykaże, iż mieszkanie przed nabyciem było wykorzystywane przez minimum 60 miesięcy lub poniósł nakłady na ulepszenie, które stanowiły co najmniej 30 proc. wartości początkowej. Jeżeli jedna z tych przesłanek jest spełniona, a mieszkanie po raz pierwszy jest wprowadzane do ewidencji środków, można ustalić okres amortyzacji na 10 lat i stosować roczną stawkę 10 proc. Możliwość ta nie dotyczy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.
Podatnik, który przeznaczył mieszkanie do wynajmu, ale w ciągu roku najemca się od niego wyprowadzi i przez pewien okres nie osiąga przychodów, nie traci prawa do odpisów amortyzacyjnych. W takim przypadku jego dochód z najmu lokalu mieszkalnego wynosić będzie 0.
Dopóki podatnik ma zamiar dalszego wykorzystywania nieruchomości do wynajmu, przejściowy brak najemcy nie wpływa na możliwość uwzględniania odpisów amortyzacyjnych w kosztach.
Sytuacja zmieni się, jeżeli postanowi zmienić przeznaczenie mieszkania, np. na własne potrzeby mieszkaniowe.
Podstawa prawna
Art. 22 ust. 1, art. 22g ust. 1 pkt 3, art. 22g ust. 10, art. 22h ust. 2 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361, ze zm.).