Subskrybuj nas na Youtube
Każdy, kto dołożył starań, aby zbyć grunt z zyskiem, nie może spać spokojnie. Organy i sądy mogą kazać mu podzielić się z fiskusem
/>
W sprawach opodatkowania działek budowlanych nabywanych przez osoby fizyczne orzecznictwo sądów administracyjnych jest już wyjątkowo bogate. Wyrok NSA z 6 listopada 2014 r., sygn. akt I FSK 1684/13, wskazuje, że podatnik, który nawet kupił teren z zamiarem jego użytkowania, nie może być pewny, że po zmianie planów nie zapłaci VAT. Sąd kasacyjny przyznał bowiem, że każdą taką sprawę należy oceniać indywidualnie.
Zmiana celu sprzedaży
Chodziło o podatnika, który w latach 90. wydzierżawił działki rolne od Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa, a w 1998 r. je kupił. W 2002 r. uchwałą rady gminy zmieniono ich klasyfikację – z rolnych na przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową. W 2006 r. jeden z deweloperów zaproponował podatnikowi, że kupi od niego część gruntu po dobrej cenie, ale pod warunkiem, że sprzedający przyłączy sieć wodociągową, kanalizacyjną i energetyczną oraz wybuduje drogę dojazdową.
Podatnik postanowił z tej propozycji skorzystać. Podpisał więc umowy o wykonanie przyłączy, a kiedy w 2008 r. prace się zakończyły, sprzedał działkę deweloperowi bez VAT. W kolejnych latach, do 2011 r., sprzedawał pozostałą część nieuzbrojonych działek. W 2009 r. założył działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. W jej ramach sprzedawał inne grunty niż te, o które toczył spór z fiskusem.
Dyrektor Izby Skarbowej w Gdańsku uznał, że mężczyzna powinien zapłacić VAT od wszystkich transakcji sprzedaży. Zwrócił uwagę na fakt, że mężczyzna nie uprawiał ziemi, a jedynie ugorował grunty, czekając na lepszą koniunkturę, by sprzedać je z jak największym zyskiem. Zdaniem fiskusa taki zamiar ewidentnie świadczył o tym, że działalność mężczyzny wykraczała poza zarząd majątkiem prywatnym. Również liczba sprzedanych działek i zaangażowanie podatnika w ich sprzedaż świadczyły o tym, że jest to działalność gospodarcza.
Dodatkowo na niekorzyść podatnika przemawiało to, że od 2009 r. zajmował się profesjonalnie obrotem nieruchomościami.
Nadzieja w sądach
Po przegranej w Wojewódzkim Sądzie Administracyjnym w Gdańsku podatnik zaskarżył jego wyrok do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Uważał, że ma szansę wygrać ze względu na korzystne orzecznictwo NSA w innych podobnych sprawach.
Powołał się m.in. na wyrok Trybunału Sprawiedliwości UE z 15 września 2011 r. w połączonych sprawach C-180/10 (Słaby) i C-181/10 (Kuć) oraz orzecznictwo NSA.
Tłumaczył, że nie działał jak handlowiec, a podjęte czynności zmierzające do uzbrojenia gruntu wynikały jedynie z konieczności wywiązania się z umowy zawartej z deweloperem. Mężczyzna powoływał się także na liczne wyroki potwierdzające, że ani liczba transakcji, ani zamiar sprzedaży nieruchomości z zyskiem nie przesądzają o tym, że był podatnikiem VAT.
NSA orzekł, że argumenty mężczyzny zaczerpnięte z orzecznictwa są trafne, ale wyłącznie na tle okoliczności faktycznych konkretnych spraw. Nie można więc wniosków z innych postępowań przenieść do stanu faktycznego rozpatrywanej sprawy.
Zdaniem NSA w tej sprawie wiele okoliczności przemawia za tym, że zbycie działek nastąpiło w ramach działalności gospodarczej. – Owszem, w momencie nabycia nieruchomości celem mężczyzny nie był obrót nimi, ale później, po zmianie klasyfikacji gruntów z rolnych na budowlane i otrzymaniu propozycji od dewelopera, zmienił on swoje zamiary – uzasadniła sędzia Małgorzata Niezgódka-Medek. Skarżący powinien więc naliczyć VAT od transakcji zbycia spornych działek – uznał NSA.
Niespójne orzecznictwo
Przełomowy w sprawach opodatkowania działek był wyrok Trybunał Sprawiedliwości UE w połączonych sprawach C-180/10 (Słaby) i C-181/10 (Kuć). Wynika z niego, że sprzedaż działek przeznaczonych pod zabudowę nie podlega VAT, bez względu na to, czy osoba sprzedaje jedną, czy wiele działek, pod warunkiem że transakcja ta nie jest czynnością związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.
To oznacza, że rolnika, który po przekształceniu działki z rolnej na budowlaną sprzedaje grunt (np. deweloperowi), nie można uznać za podatnika VAT, pod warunkiem że nie działa on jak handlowiec, a więc nie podejmuje aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami. Jeśli natomiast takie czynności podejmuje, to jest podatnikiem VAT i do ceny sprzedaży działek powinien doliczyć VAT.
Również z orzecznictwa NSA wynika, że dla oceny, czy dana osoba działa jak podatnik, ma znaczenie zamiar nabycia działki oraz jego późniejsze zachowanie. Nie ma natomiast znaczenia to, ile działek sprzedaje, czy jest nastawiony na zysk (tak np. NSA w wyroku z 27 maja 2014 r., sygn. akt I FSK 774/13) ani czy prowadził działalność w zakresie obrotu nieruchomościami (np. z 16 kwietnia 2014 r., sygn. akt I FSK 916/13).
O opodatkowaniu może przesądzić ogłoszenie w internecie
Mirosław Siwiński radca prawny i doradca podatkowy w Kancelarii Prof. W. Modzelewskiego
Takie przesłanki jak uzbrojenie działki (w tym zapewne podłączenie mediów) wskazał wprost Trybunał Sprawiedliwości UE (w wyroku w połączonych sprawach Słaby i Kuć) jako przykład działań analogicznych do działań charakterystycznych dla handlowców. Nie ma z kolei znaczenia podział działki. Wczorajszy wyrok NSA jest więc prawidłowy – właściciel działek niepotrzebnie poszedł za wskazaniami dewelopera, a skoro już to zrobił, to powinien był wystawić fakturę i odpowiednio umówić się z nabywcą na cenę powiększoną o VAT. W zależności od treści umowy odzyskanie VAT jest możliwe, ale dopiero w postępowaniu przed sądem powszechnym.
Należy stwierdzić, że generalnie sądy przestrzegają zaleceń TSUE. Sporne jednak pozostają kwestie przesłanek rozpoznania działalności handlowej, które organy widzą nawet w tak powszechnych czynnościach, jak ogłoszenie internetowe. Sądy w takich sprawach orzekają różnie.
Wyrok powiela automatyzm organów podatkowych
Korneliusz Sawiński partner w dziale doradztwa podatkowego BT&A Group
Kluczową kwestią przy rozstrzyganiu tego typu spraw jest ocena, gdzie kończy się zarząd majątkiem prywatnym, a zaczyna zorganizowana działalność gospodarcza. Wobec braku jasnych wskazówek wynikających z przepisów z pomocą powinno nam przyjść orzecznictwo sądowe. Niestety, nie przychodzi. Sądy administracyjne nie wypracowały jednolitego stanowiska w tym zakresie i to utrudnia sytuację sprzedających. Z jednej strony nie brakuje orzeczeń bardzo pozytywnych dla sprzedających (np. orzeczenia NSA w sprawach I FSK 916/13 oraz I FSK 774/13), z drugiej natomiast pojawiają się wyroki bezkrytycznie akceptujące automatyzm organów podatkowych.
Konsekwencją takiego stanowiska jest to, że tysiące rolników (i nie tylko rolników), którzy w ostatnich latach przekształcili posiadane grunty w działki budowlane, a następnie podzielili je na mniejsze parcele i sprzedali, musi się liczyć z ryzykiem kontroli ze strony urzędu skarbowego i ewentualnym domiarem podatku VAT.