Właściciel lokalu płaci podatki: dochodowy i od nieruchomości. Danina od towarów i usług dotyczy go wtedy, gdy jest on podatnikiem czynnym VAT, przekroczy roczny limit sprzedaży, a cel wynajmu nie będzie mieszkaniowy.
Czy podatnik może wybrać formę rozliczeń z PIT
Reklama

Reklama
Niedawno kupiłem mieszkanie i planuję jego wynajem. Zdaję sobie sprawę z tego, że będę musiał płacić podatek od zarobionych pieniędzy, ale dowiedziałem się, że będę mógł sam zdecydować, jak się rozliczać z fiskusem. Czy to prawda?
Do wyboru są dwie formy opodatkowania. Pierwsza to opłacanie daniny według skali podatkowej, której stawki wynoszą 18 proc. i 32 proc. Drugą możliwością jest płacenie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5 proc.
W pierwszym wypadku podatnik może odliczyć od przychodu z wynajmu koszty jego uzyskania. Chodzi m.in. o wydatki na remont mieszkania i zakup jego wyposażenia, np. sprzętu RTV i AGD. Dzięki temu dochód, a w konsekwencji także podatek, może być o wiele niższy. Warto w tym celu zapisać w umowie z najemcą, że wszystkie takie wydatki ponosi wynajmujący. Na wypadek kontroli należy gromadzić wszystkie rachunki i faktury. Osiągnięty dochód wynajmujący wykazuje wraz z innymi dochodami, np. z umowy o pracę, w rocznym zeznaniu składanym do 30 kwietnia następnego roku. Wcześniej jednak wiąże się to z obowiązkiem wpłacania miesięcznych zaliczek na podatek. Zasadniczo – do 20. dnia następnego miesiąca. Wynajmujący może jednak także wybrać kwartalny okres rozliczeń. Wybór ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych wyklucza natomiast możliwość odliczania kosztów, ponieważ podatek płaci od przychodu. Nie łączy się go z innymi przychodami ani dochodami. Z ryczałtu należy się rozliczyć do końca stycznia następnego roku, a nie do końca kwietnia, jak przy zasadach ogólnych. Natomiast termin wpłacania zaliczek jest ten sam – do 20. dnia następnego miesiąca. Tu także istnieje możliwość wpłacania ich co kwartał.
Podstawa prawna
Art. 10 ust. 1 pkt 6, art. 22–23, art. 27, art. 44 ust. 1 pkt 2 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.).
Art. 6 ust. 1a, art. 12 ust. 3 lit. a, art. 21 ust. 1a–1b ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. z 1998 r. nr 144, poz. 930 ze zm.).
Czy wynajem dwóch lokali to działalność gospodarcza
Pan Marek wynajmował dotychczas jedno ze swoich mieszkań. Niedawno kupił lokal użytkowy, który również zamierza wynająć. Czy z tego powodu stanie się przedsiębiorcą i będzie rozliczać przychód jak z działalności gospodarczej? Czy będzie mógł wybrać stawkę liniową 19 proc.?
Najem można rozliczać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej tylko pod warunkiem, że zostanie spełniona definicja zapisana w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Wynika z niej, że działalność gospodarcza musiałby mieć charakter profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany i ciągły. Ponadto musi być prowadzona we własnym imieniu, bez względu na jej rezultat. Tylko przy spełnieniu tych warunków podatnik może być uznany za przedsiębiorcę i rozliczać się według stawki liniowej. Sam nie ma prawa wybrać, czy rozliczy przychód jako pochodzący z najmu, czy z działalności gospodarczej. Potwierdza to interpretacja dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 22 lipca 2014 r. (nr ITPB1/415-478b/14/AK).
W praktyce więc tylko gdyby takie warunki zostały spełnione i pan Marek zarejestrował działalność gospodarczą w zakresie wynajmu nieruchomości, jego przychód byłby traktowany jako przychód z firmy, a on sam miałby prawo wybrać opodatkowanie według stawki liniowej.
Podstawa prawna
Art. 5a pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.).
Czy wynajmujący zawsze musi zapłacić podatek
Zastanawiam się nad wynajęciem lokalu użytkowego firmie spedycyjnej. Czy jako właścicielka będę musiała płacić podatek od nieruchomości?
Zasadniczo obowiązek rozliczenia się z fiskusem z podatku od nieruchomości ciąży na właścicielu nieruchomości Wynika to z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Oczywiście wynajmujący i najemca mogą się umówić, że ekonomiczny koszt podatku będzie ponosił ten drugi. Jeśli taka jest wola stron, powinny to zawrzeć w umowie najmu, np. poprzez obniżenie kwoty czynszu o kwotę podatku.
Co więcej, jeśli czytelniczka wynajmie lokal użytkowy podmiotowi prowadzącemu działalność gospodarczą, to daninę zapłaci według najwyższej stawki. Definicję nieruchomości związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej zawiera art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Są to grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą. Wyjątkiem są budynki mieszkalne i związane z nimi grunty.
Istnieje wprawdzie sytuacja, w której właściciel nieruchomości sam nie płaci podatku, w praktyce jednak chodzi o jednostki samorządu terytorialnego lub Skarb Państwa. Jeśli więc np. miasto wynajęłoby lokal przedsiębiorcy, to ten stałby się posiadaczem zależnym. Z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 września 2011 r. (sygn. akt II FSK 1716/10) wynika, że jest to podmiot, który faktycznie włada rzeczą jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą. NSA orzekł, że w takiej sytuacji, zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 4 lit. b ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, podatnikiem będzie posiadacz nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Potwierdzają to także wyroki Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z 8 kwietnia 2014 r. (sygn. akt I SA/Rz 932/13) i WSA w Gdańsku z 4 kwietnia 2014 r. (sygn. akt I SA/Gd 117/14).
Podstawa prawna
Art. 1a ust. 1 pkt 3, art. 3 ust. 1 pkt 1, art. 3 ust. 1 pkt 4 lit. b ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 849).
Czy od wynajmu mieszkania zawsze jest VAT
Pani Hanna nie prowadzi działalności gospodarczej. Zarabia głównie na wynajmie innym osobom, na ich cele mieszkaniowe, willi odziedziczonej po babci. Czy powinna z tego tytułu płacić podatek od towarów i usług?
Zasadniczo dla celów VAT odpłatne udostępnianie prywatnych nieruchomości uznaje się za prowadzenie działalności gospodarczej podlegające opodatkowaniu. Nie zawsze jednak wiąże się to z obowiązkiem płacenia podatku.
Wynajmujący np. prywatne mieszkanie będzie podatnikiem tej daniny, jeśli najem będzie prowadzony w sposób ciągły oraz dla celów zarobkowych. Nie ma przy tym znaczenia kwalifikacja takiego źródła zarobku na gruncie ustawy o PIT – czy najem jest rozliczany w ramach firmy, czy poza nią.
Pani Hanna nie będzie jednak musiała rozliczać VAT. Skorzysta bowiem ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o tym podatku. Dotyczy ono usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości (lub ich części) o charakterze mieszkalnym, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.
Podstawa prawna
Art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. nr 177, poz. 1054 ze zm.).
Czy wynajem firmie może być wolny od VAT
Zastanawiam się nad wynajęciem mieszkania firmie. Najemca będzie je wykorzystywać w prowadzonej działalności, a także podnajmować innym biznesmenom. Czy taki wynajem będzie zwolniony z podatku od towarów i usług?
Jeśli najemcą jest firma wykorzystująca nieruchomość mieszkalną w prowadzonej działalności gospodarczej, to cel wynajmu nie będzie mieszkalny. Także wtedy, gdy firma podnajmie następnie to mieszkanie innym biznesmenom. W tym wypadku najemca będzie wykorzystywać mieszkanie w ramach prowadzonej działalności (wynajem dla osób trzecich), a cel takiej usługi będzie zawsze gospodarczy. Potwierdza to interpretacja dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 29 kwietnia 2011 r. (nr IPPP3/443-173/11-2/JF).
Ze zwolnienia nie będzie mogła pani skorzystać także w sytuacji, gdyby najemcą był jednoosobowy przedsiębiorca, który wykorzystywałby wynajęte mieszkanie w swojej działalności gospodarczej. Stwierdził tak m.in. dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z 24 czerwca 2011 r. (nr IPPP2/443-616/11-4/JO).
Nie oznacza to automatycznie, że będzie pani miała obowiązek rozliczać VAT. Jeśli roczna wartość sprzedaży towarów lub usług nie przekroczy u pani 150 tys. zł netto, to może pani skorzystać ze zwolnienia podmiotowego.
Podstawa prawna
Art. 15 ust. 1–2, art. 43 ust. 1 pkt 36, art. 113 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. nr 177, poz. 1054 ze zm.).
Czy zawsze należy składać dwa zeznania roczne
Podatnik uzyskuje dochody z pracy oraz z praw autorskich. Zamierza także zarabiać na wynajmowaniu mieszkania. Z nich również będzie się rozliczał z fiskusem według skali podatkowej. Do tej pory co roku składał zeznanie na formularzu PIT-37. Czy teraz będzie musiał składać dwa zeznania?
W takiej sytuacji wszystkie swoje przychody wykaże na formularzu PIT-36. Dotyczy on m.in. dochodów z najmu i dzierżawy, jak również innych dochodów opodatkowanych według skali, w tym np. dochodów z pracy, z praw autorskich, z zagranicznych emerytur. Należy go złożyć (podobnie jak wypełniany wcześniej PIT-37) do końca kwietnia następnego roku.
Gdyby jednak podatnik wybrał ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (według stawki 8,5 proc.), to faktycznie musiałby składać dwa zeznania roczne. Przychody (nie dochody) z najmu wykazywałby na druku PIT-28, niezależnie od pozostałych, czyli z pracy na etacie i z praw autorskich. Formularz ten należy złożyć już do 31 stycznia następnego roku.
Podstawa prawna
Art. 45 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.).
Art. 6 ust. 1a, art. 12 ust. 3 lit. a, art. 21 ust. 2 pkt 2 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. z 1998 r. nr 144, poz. 930 ze zm.).