Podatnicy, którzy osiągają przychody z najmu lud dzierżawy nieruchomości, mają obowiązek opodatkowania dochodów z tego tytułu. Dochody z tytułu najmu można opodatkować na zasadach ogólnych lub ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Przychodem z tytułu najmu i dzierżawy jest czynsz, jaki płaci najemca lokalu. Przychody z tytułu najmu powstają w momencie faktycznego otrzymania przez podatnika należnych pieniędzy z tytułu najmu lub dzierżawy.

Opodatkowanie wynajmu na zasadach ogólnych

Dochody z tytułu najmu lub dzierżawy nieruchomości można opodatkować na zasadach ogólnych lub w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Reklama

Wybierając ogólną metodę opodatkowania wg skali podatkowej należny podatek płacony jest od dochodu – tzn. od różnicy pomiędzy faktycznie uzyskanym przychodem z najmu a kosztami uzyskania tego przychodu.

Opodatkowanie na zasadach ogólnych jest podstawową formą opodatkowania, więc jeżeli podatnik nie złoży w urzędzie skarbowym oświadczenia o wyborze ryczałtu, musi się rozliczać na zasadach ogólnych. Warto pamiętać, że o takiej formie opodatkowania nie trzeba informować naczelnika urzędu skarbowego, o ile w poprzednim roku podatnik nie rozliczał najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. W takim przypadku o zmianie opodatkowania na zasady ogólne trzeba poinformować właściwego naczelnika urzędu skarbowego.

Reklama

Przychód powstaje w momencie faktycznego otrzymania zapłaty. Aby ustalić dochód do opodatkowania, należy od faktycznie otrzymanych przychodów odjąć wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości (koszty przeprowadzonych remontów lub koszty ubezpieczenia nieruchomości). Należy pamiętać, żeby wydatki, które można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu, były faktycznie ponoszone przez właściciela nieruchomości. Jeżeli w umowie o najem mieszkania jest zapisane, że koszty np. czynszu płaconego spółdzielni czy wspólnocie mieszkaniowej pokrywa najemca nieruchomości, właściciel nie może zaliczyć ich do swoich kosztów uzyskania przychodu. W podobnej sytuacji jest najemca mieszkania, który faktycznie ponoszonych wydatków związanych z wynajmem mieszkania – abonamentu za media, czynszu, który sam opłaca, nie może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów.
Od ustalonego podatku PIT płacony jest według progresywnej skali podatkowej (jak dla podatników, którzy uzyskują przychody z tytułu zatrudnienia).

Podatnicy, którzy rozliczają wynajem lub dzierżawę na zasadach ogólnych, sami muszą obliczać zaliczkę na podatek dochodowy i wpłacać ją do urzędu skarbowego w terminie do 20. dnia każdego miesiąca.

Po zakończeniu roku podatkowego na podatnikach, którzy uzyskiwali przychód z tytułu najmu nieruchomości opodatkowanego na zasadach ogólnych, ciąży obowiązek złożenia zeznania podatkowego. Czas na złożenie zeznania podatkowego, w którym będzie wykazany należny podatek, mija 30 kwietnia. W zeznaniu PIT-36 podatnik oprócz przychodów uzyskanych z tytułu najmu wykazuje również wszystkie inne dochody opodatkowane według skali podatkowej, a więc dochody uzyskane ze stosunku pracy, emerytury lub działalności gospodarczej.

Opodatkowanie najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych

W przypadku ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych podatek płaci się od faktycznie otrzymanego przychodu bez względu na koszty jego uzyskania, które nie mają żadnego wpływu na podatek.

Aby rozliczać przychody z tytułu najmu bądź dzierżawy nieruchomości w formie ryczałtu, konieczne jest złożenie oświadczenia o wyborze takiej formy opodatkowania. Na wybór formy opodatkowania podatnicy mają czas do 20 stycznia, bądź w przypadku osób, które rozpoczynają najem w trakcie trwania roku podatkowe, do 20. dnia miesiąca, który następuje po miesiącu otrzymania pierwszego przychodu z tytułu najmu mieszkania.

Wysokość należnego podatku w przypadku opodatkowania ryczałtem zależy od faktycznie uzyskanych przychodów, a nie od dochodu – jak w opodatkowaniu na zasadach ogólnych. Podatnik, który otrzymuje przychody z wynajmu nieruchomości opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, nie może ich pomniejszyć o żadne koszty uzyskania przychodu.

Przy opodatkowaniu przychodów z najmu obowiązuje jedna stawka ryczałtu – 8,5 proc.

Podobnie, jak w przypadku opodatkowania na zasadach ogólnych, należny ryczałt należy obliczyć samodzielnie i wpłacać do urzędu skarbowego do każdego 20. dnia następnego miesiąca.

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest zobowiązany złożyć zeznanie roczne PIT-28 o wysokości uzyskanego przychodu i należnego ryczałtu do 31 stycznia.

Uzyskany przychód można pomniejszyć o zapłacone składki na własne ubezpieczenie społeczne, darowizny i wydatki rehabilitacyjne, natomiast podatek może być zmniejszony o zapłacone składki zdrowotne pod warunkiem, że te wydatki nie będą odliczone od innych dochodów lub podatku, który jest opodatkowany na zasadach ogólnych.

Podatnicy, którzy oprócz przychodów z najmu opodatkowanego ryczałtem, osiągają dochody np. ze stosunku pracy, muszą je wykazać w odrębnym zeznaniu podatkowym, np. PIT-37, który należy złożyć do 30 kwietnia.