Z nowymi budynkami wiąże się preferencja podatkowa. Polega na tym, że podatek od nieruchomości płaci się od 1 stycznia roku następującego po roku, w którym inwestor zakończył budowę lub rozpoczął użytkowanie budynku przed jego ostatecznym wykończeniem. Wynika to z art. 6 ust. 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 95, poz. 613 z późn. zm.). Przykładowo, jeśli budowa zostanie zakończona w listopadzie 2012 r., to podatek trzeba będzie płacić od 1 stycznia 2013 r. Także w sytuacji, gdy podatnik zacznie użytkować budynek, choć trwają jeszcze prace wykończeniowe, np. przy układaniu podłóg czy urządzaniu łazienki.

Doktor Rafał Dowgier z Katedry Prawa Podatkowego Uniwersytetu w Białymstoku wyjaśnia, że właściciel domu będący osobą fizyczną powinien w ciągu 14 dni od zakończenia budowy zawiadomić organ podatkowy o powstaniu obowiązku podatkowego. W tym celu musi złożyć w urzędzie gminy informację o nieruchomościach i obiektach budowlanych. Podatnicy, mając na uwadze preferencję podatkową, nie zawsze tak robią. Ekspert ostrzega, że gminny organ podatkowy (wójt, burmistrz lub prezydent miasta) i tak dowie się o zakończeniu budowy. Zgodnie z par. 6 ust. 2 rozporządzenia ministra finansów z 24 grudnia 2002 r. w sprawie informacji podatkowych (Dz.U. nr 240, poz. 2061 z późn. zm.) organy nadzoru budowlanego mają bowiem obowiązek przekazywać organom podatkowym właściwym w zakresie podatku od nieruchomości m.in. kopie zawiadomień o zakończeniu budowy.

Brak zgłoszenia

Jednak podatnicy nierzadko w ogóle nie zgłaszają zakończenia budowy lub rozpoczęcia użytkowania. Z takimi sytuacjami mają do czynienia sądy. Przyznają, że ani ustawa o podatkach i opłatach lokalnych, ani ustawa – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 243, poz. 1623 z późn. zm.) nie definiują pojęcia „zakończenie budowy”. Organy podatkowe powinny jednak brać pod uwagę nie tylko koniec prac budowlanych, ale również drugie zdarzenie, z którym ustawa o podatkach i opłatach lokalnych wiąże powstanie obowiązku podatkowego, a więc rozpoczęcie użytkowania budynku przed ostatecznym wykończeniem.

Jak wskazują sądy (np. WSA w Łodzi, sygn. akt I SA/Łd 1542/11, WSA w Szczecinie, sygn. akt I SA/Sz 178/12 oraz NSA, sygn. akt II FSK 2444/10) obowiązek podatkowy powstaje więc również przed formalnym zakończeniem budowy. Chodzi np. o sytuację, gdy podatnik rozpocznie użytkowanie budynku lub choćby jego części. Przykładowo WSA w Łodzi orzekł, że osoba, która rozpoczęła użytkowanie piętra budynku, będzie musiała zapłacić od 1 stycznia kolejnego roku podatek jedynie od tego piętra.

Z kolei w sprawie szczecińskiej sąd wskazał, że podatnik nie musi spełnić warunków określonych w art. 54 i 55 prawa budowlanego uprawniających do użytkowania budynku, aby uznać, że powstał obowiązek podatkowy. Wystarczy, że faktycznie rozpoczął takie użytkowanie.

Narzędzia pomocnicze

Sądy w powyższych wyrokach zwracają uwagę, że jeśli podatnik nie dopełni obowiązku złożenia informacji, to i tak organy mogą na wiele sposobów dowiedzieć się o rozpoczęciu użytkowania budynku. Jak wynika z wyroku WSA w Krakowie (sygn. akt I SA/Kr 688/12), urząd może to ustalić na podstawie decyzji powiatowego inspektora nadzoru budowlanego w sprawie udzielenia pozwolenia na użytkowanie obiektu.

WSA w Szczecinie stwierdził z kolei, że organ może przeprowadzić oględziny budynku. Sąd wyjaśnił, że złożenie zawiadomienia o zakończenia budowy nie jest więc konieczne do uznania, że faktycznie się ona skończyła. Wystarczy, że będą spełnione warunki upoważniające do złożenia tego zawiadomienia, a więc obiekt będzie w takim stanie, aby można go odebrać i przekazać do eksploatacji i użytkowania.

W przypadku wątpliwości co do możliwości przeprowadzenia odbioru budynku pomocne może być sięgnięcie do zapisów dziennika budowy – stwierdził sąd. Zgodnie z art. 22 prawa budowlanego dziennik prowadzi kierownik budowy i odnotowuje w nim, że spełnione zostały warunki do złożenia zawiadomienia o zakończeniu prac. Wpis w dzienniku nie jest jednak przesądzający dla organów podatkowych. A zatem nawet gdy z dziennika nie wynika, że doszło do zakończenia budowy (np. kierownik nie dopełnił swoich obowiązków), ale wynika to z innych faktów, to i tak organ będzie mógł uznać, że zakończenie nastąpiło.

W takiej sytuacji urząd nakaże podatnikowi zapłatę podatku od nieruchomości za okres od 1 stycznia roku następującego po zakończeniu budowy. Co więcej, właściciel budynku będzie musiał zapłacić odsetki. Dodatkowo grożą mu sankcje karne skarbowe za niezłożenie informacji na potrzeby podatku od nieruchomości. Zgodnie z art. 54 par. 1 kodeksu karnego skarbowego (t.j. Dz.U. z 2007 r. nr 111, poz. 765 z późn. zm.) chodzi o grzywny od kilkuset do wielu milionów złotych, a nawet karę pozbawienia wolności. W praktyce jednak gminne organy podatkowe zwykle naliczają jedynie odsetki od powstałej zaległości podatkowej.