Urzędnicy prowadzą niejasną politykę dotyczącą opodatkowania dochodu ze zbycia nieruchomości. Od niektórych gruntów pod sprzedanymi lokalami żądają podatku PIT, a od innych nie.
Osoba, która sprzedaje nieruchomość kupioną w latach 2007 – 2008, może skorzystać z ulgi meldunkowej. Urzędy skarbowe piętrzą przed takimi podatnikami problemy. To, że sprzedaż mieszkania lub domu jest zwolniona z PIT, nie podlega dyskusji. Jednak urzędnicy negują zwolnienie z podatku przychodów osiągniętych ze sprzedaży gruntów, na których zbywane nieruchomości są wybudowane. Ale tu też nie są konsekwentni.
Urzędnicy każą płacić podatnikom 19-proc. PIT od zbycia gruntu związanego ze sprzedawanym domem. Jednak jeśli podatnik sprzedaje mieszkanie, do którego przypisany jest udział w gruncie, podatnik PIT już nie zapłaci (bo skorzysta z ulgi meldunkowej). O takich interpretacjach urzędników skarbowych poinformowali nas czytelnicy z województwa pomorskiego.
Postawa niektórych urzędników dziwi tym bardziej, że Ministerstwo Finansów do tej pory stało na stanowisku, że ulga meldunkowa nie obejmuje gruntu i od zbycia ziemi podatek trzeba zapłacić. Problem w tym, że resort nigdy nie wydał ogólnej interpretacji w tej sprawie, która wiązałaby wszystkie urzędy skarbowe.
Reklama
Eksperci podatkowi takie podejście fiskusa do ulgi meldunkowej oceniają jako absurdalne.
– Opisane stanowisko organów podatkowych nie ma żadnego uzasadnienia w przepisach – przekonuje Dominika Dragan-Berestecka, doradca podatkowy w Spółce Doradztwa Podatkowego Ożóg i Wspólnicy.

Reklama
W związku z tym, że przez kilka lat podatnicy nadal będą korzystać z ulgi meldunkowej, minister finansów powinien w końcu wydać interpretację ogólną, która rozwiązałaby wszystkie wątpliwości w tej sprawie. Nawet jeśli nie byłaby to interpretacja korzystna dla podatników.
Urzędy skarbowego wykazują się coraz większą fantazją w interpretowaniu przepisów o uldze meldunkowej. Zwolnieniem z PIT obejmują sprzedaż mieszkań lub domów. Kłopoty pojawiają się przy rozliczaniu przychodów osiągniętych ze sprzedaży gruntów, które ze zbywanymi nieruchomościami są związane.
Najnowsza praktyka fiskusa polega na tym, że urzędnicy każą płacić podatnikom 19-proc. PIT od zbycia gruntu związanego ze sprzedawanym domem. Jeśli podatnik sprzedaje mieszkanie, do którego przypisany jest udział w gruncie, podatnik PIT już nie zapłaci. O takich interpretacjach poinformowali nas czytelnicy z woj. pomorskiego.
Eksperci takie podejście do ulgi meldunkowej oceniają jako absurdalne.
– Nie ma uzasadnienia stanowisko, zgodnie z którym dochód ze zbycia gruntu podlega opodatkowaniu przy sprzedaży domu, a w przypadku sprzedaży mieszkania już nie – komentuje Dominika Dragan-Berestecka, doradca podatkowy w Spółce Doradztwa Podatkowego Ożóg i Wspólnicy.
Przypomnijmy, że ulga meldunkowa pozwala nie płacić 19-proc. PIT od sprzedaży nieruchomości nabytych w latach 2007 – 2008, jeśli podatnik w mieszkaniu lub domu był zameldowany przez co najmniej 12 miesięcy. Jak już kilkakrotnie informowaliśmy na łamach „DGP” organy podatkowe, na czele z Ministerstwem Finansów do tej pory stały na stanowisku, że ulga meldunkowa nie obejmuje gruntu. Od zbycia ziemi podatek trzeba zapłacić.
Ustawa o PIT
Problem z rozliczaniem ulgi meldunkowej jest związany ze zbiegiem różnych przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.).
Jak tłumaczy Joanna Patyk, doradca podatkowy, właściciel Kancelarii Podatkowej Tax & Business, w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy o PIT określono, że źródłem przychodu jest odpłatne zbycie m.in. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (w tym lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość).
Artykuł 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o PIT (w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2008 r.) odwołują się z kolei do zwolnienia z opodatkowania przychodów m.in. z odpłatnego zbycia budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udział w takim lokalu.
– Ulga meldunkowa odnosi się wprost do budynku lub lokalu. Przychód obejmuje także wynagrodzenie za odpłatne zbycie nieruchomości gruntowej, co nie wynika wprost z przepisu podatkowego – podkreśla Joanna Patyk.



Definicja gruntu
Zasadą jest, że budynki i ich części są częściami składowymi gruntu. Takie regulacje zawarte są w kodeksie cywilnym. Dominika Dragan-Berestecka podkreśla, że budynek dzieli los prawny gruntu, na którym został posadowiony). W takim przypadku należy mówić o nieruchomości zabudowanej np. budynkiem mieszkalnym (który nie stanowi jednak odrębnej nieruchomości).
– W konsekwencji przedmiotem obrotu nie jest budynek mieszkalny, lecz nieruchomość gruntowa zabudowana takim budynkiem – zauważa Dominika Dragan-Berestecka.
Marek Kolibski, doradca podatkowy, partner w KNDP dodaje, że skoro przedmiotem obrotu jest tak rozumiana nieruchomość to zarówno przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, jak i zwolnienia podatkowe dotyczą nieruchomości, a nie jej części.
Trudna interpretacja
Praktyka organów podatkowych wskazuje na rozbieżności co do tego, czy ulga meldunkowa obejmuje grunty, na których zlokalizowane są nieruchomości mieszkalne. Rafał Sidorowicz, doradca podatkowy, młodszy konsultant w MDDP, zwraca uwagę, że minister finansów konsekwentnie opowiada się za brakiem podstaw do rozciągania tego zwolnienia na grunt czy też udział w gruncie.
– Na poziomie sądów administracyjnych kwestia ta nie jest jednoznacznie oceniana – mówi Rafał Sidorowicz.
Jego zdaniem dopóki za którąś z wykładni nie opowie się NSA, podatnicy nadal będą narażeni na spory z fiskusem.
– Dlatego jedną z możliwości jest wydzielenie przychodu ze sprzedaży samego gruntu i odprowadzenie 19-proc. podatku. W takiej sytuacji zachowujemy prawo do późniejszej korekty deklaracji i wnioskowania o stwierdzenie nadpłaty, co będzie uzasadnione w przypadku zmiany linii orzeczniczej – radzi Rafał Sidorowicz.
Marek Kolibski prowadził jedną z takich spraw przed warszawskim WSA (sygn. akt III SA/Wa 2040/09).
Ekspert cytuje, że zdaniem sądu zamiarem ustawodawcy nie było, aby zawarte w art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy pojęcie budynku mieszkalnego rozumieć w oderwaniu od gruntu, z którym budynek ten jest trwale związany.
Posłużenie się przez ustawodawcę pojęciem budynku mieszkalnego wynikało wyłącznie ze względów związanych z konstrukcją ulgi meldunkowej, tj. uzależnieniem prawa do ulgi od zameldowania trwającego określony czas. Jak wynika bowiem z przepisów administracyjnych, meldunku można dokonać jedynie w lokalu/budynku, a nie na gruncie.
Ustawodawca, wskazując na zameldowanie jako na warunek skorzystania ze zwolnienia, nie mógł posłużyć się innym pojęciem niż budynek mieszkalny. W ocenie sądu w art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o PIT pojęcie budynku mieszkalnego ma dwa znaczenia, tj. oznacza budynek mieszkalny stanowiący odrębną własność oraz grunt zabudowany budynkiem mieszkalnym.
– Zatem ulga meldunkowa powinna dotyczyć całości sprzedanej nieruchomości tzn. gruntu i posadowionego na nim budynku mieszkalnego – komentuje Marek Kolibski.
Jednocześnie zastrzega, że od korzystnego dla podatników wyroku minister finansów wniósł skargę kasacyjną, w której stwierdził, że od ceny sprzedaży nieruchomości budynkowej należy odliczyć część przypadającą na grunt i sam grunt opodatkować. Zaś w zakresie budynku należy zastosować zwolnienie meldunkowe.
– Minister nie wskazał niestety, w jaki sposób odliczyć od ceny wartość gruntu, jeśli w umowie wskazano tylko jedną cenę – zauważa nasz rozmówca z KNDP.
Potrzebny głos ministra
Zamieszanie, jakie powstało wokół ulgi meldunkowej, powinno skłonić ministra finansów do wydania interpretacji ogólnej w tej kwestii. Tak uważa Dominika Dragan-Berestecka, choć podchodzi do sprawy realistycznie i podkreśla, że raczej nie ma co liczyć na pozytywne podejście MF do problemu korzystania z ulgi meldunkowej. W odpowiedzi bowiem na interpelację z 22 lipca 2010 r. (nr 17409), minister uznał, że urzędy skarbowe działają zgodnie z przepisami ustawy o PIT, zaś ulga meldunkowa nie ma zastosowania do przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia gruntu, udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu czy udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu.
Joanna Patyk podpowiada MF: potrzebna jest jedna wiążąca interpretacja podatkowa uwzględniająca fakt, że ulga podatkowa nie może być interpretowana rozszerzająco i dowolnie przez urzędy skarbowe.
Pieniądze i dom. Fot. Shutterstock / ShutterStock