Ulga meldunkowa nie obejmuje sprzedanego gruntu, ale można w rozliczeniu podatkowym uwzględnić jego cenę zakupu.
Każda osoba, która kupiła w latach 2007 – 2008 mieszkanie lub dom i była w nim zameldowana przez co najmniej 12 miesięcy, może przy zbyciu tych nieruchomości skorzystać z ulgi meldunkowej. W ten sposób nie będzie musiała płacić 19-proc. PIT od dochodu uzyskanego z takiej transakcji. Ulga ta jednak nie obejmie gruntu, który jest związany z tymi nieruchomościami, o czym wielokrotnie informowaliśmy na łamach „DGP”. Taką interpretację prezentują organy podatkowe na czele z Ministerstwem Finansów.
Problem jednak w tym, że podatnicy nie wiedzą, w jaki sposób określić wartość gruntu, od którego muszą zapłacić podatek.
– W urzędzie skarbowym dostałem informację, że PIT muszę zapłacić od ceny, po której sprzedałem grunt. Z kolei w Krajowej Informacji Podatkowej usłyszałem, że cenę sprzedaży mogę pomniejszyć o cenę nabycia gruntu. To znacznie zmienia kwotę PIT do zapłaty – stwierdza pan Adam w liście do redakcji „DGP”.
My zapytaliśmy resort finansów, w jaki sposób należy ustalić podstawę opodatkowania. Niestety odpowiedź MF nie jest oczywista. Wynika z niej jedynie to, że przy zbyciu nieruchomości, nabytych w latach 2007 – 2008 podstawą opodatkowania jest przychód, który można pomniejszyć o koszty uzyskania przychodu i odpisy amortyzacyjne (całe stanowisko ministerstwa patrz ramka). Skoro tak, podatnicy powinni wyciągnąć z tego wyjaśnienia pozytywne dla siebie wnioski. Podatek od zbycia gruntu należy zapłacić od różnicy między ceną jego zbycia a ceną nabycia.

Korzyści podatkowe

Podatnicy, którzy nabyli nieruchomość w latach 2007 – 2008 mają prawo przy jej sprzedaży do skorzystania z ulgi meldunkowej, która pozwala uniknąć opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Beata Poźniak, ekspert podatkowy w Taxplan, zauważa, że wiele problemów stwarza zastosowanie ulgi w stosunku do zbycia nieruchomości wraz z gruntem czy też z prawem wieczystego użytkowania gruntu. Minister finansów w interpretacjach podatkowych oraz odpowiedzi na interpelację poselską stoi na stanowisku, że zwolnienie odnosi się tylko do przychodów osiągniętych ze zbycia budynku (lokalu mieszkalnego), a nie z całej nieruchomości, na której znajduje się budynek. Oznacza to, że przychód uzyskany ze sprzedaży gruntu podlega opodatkowaniu PIT. Takie stanowisko zostało potwierdzone w orzecznictwie sądów administracyjnych, m.in. WSA w Gdańsku z 12 stycznia 2010 r. (sygn. akt I SA/Gd 833/09) oraz WSA w Poznaniu z 19 maja 2010 r. (sygn. akt I SA/Po 116/10). Tym samym, zdaniem organów podatkowych, podatnik może skorzystać z ulgi meldunkowej przy sprzedaży nieruchomości wraz z gruntem, tylko w części dotyczącej budynku (lokalu). Natomiast przychód ze sprzedaży gruntu podlega opodatkowaniu.
– Podatek wynosi 19 proc. od uzyskanego dochodu, tj. przychodu (cena) z tytułu sprzedaży pomniejszonego o koszt nabycia – przypomina Beata Poźniak.

Restrykcje fiskusa

Sprawa stosowania ulgi meldunkowej do gruntów od dłuższego czasu budzi kontrowersje, gdyż w akcie notarialnym nie wyodrębnia się zwykle wartości gruntu. Na ten aspekt zwraca uwagę Grzegorz Grochowina, ekspert podatkowy w KPMG, który podkreśla, że istotą sporu między organami podatkowymi, a podatnikami jest określenie granicy pomiędzy prawem cywilnym a podatkowym.
Przepisy prawa cywilnego wskazują, że budynki z zasady stanowią część składową gruntu i jako takie tworzą wraz z nim jedną nieruchomość. Na gruncie ustawy o PIT brak jest jednak definicji gruntu, nieruchomości bądź budynku.
– Niemniej jednak zdaniem części organów skarbowych prawo cywilne i podatkowe to dwie różne gałęzie prawa, na gruncie których poszczególnym zdarzeniom można przypisać odrębne i niezależne od siebie skutki prawne – argumentuje Grzegorz Grochowina.
Wobec czego – jak sugeruje ekspert – należałoby uznać, że w celu uniknięcia sporów z fiskusem podatnik powinien wydzielić przychód z tytułu sprzedaży samego gruntu, uwzględnić koszty uzyskania przychodów i od tak obliczonej podstawy odprowadzić 19-proc. podatek w terminie złożenia zeznania rocznego.
– Podatnik zachowuje przy tym prawo do późniejszej korekty zeznania i wnioskowania o stwierdzenie nadpłaty, co będzie jak najbardziej uzasadnione w przypadku zmiany obecnej linii interpretacyjnej organów skarbowych – podpowiada Grzegorz Grochowina.



Liberalne sądy

Choć wykładnia językowa ma prymat w zakresie interpretacji przepisów prawa podatkowego, to w przypadku wątpliwości należy posiłkowo wesprzeć się wykładnią systemową i funkcjonalną tych przepisów. Tak uważa Ewa Opalińska, doradca podatkowy w kancelarii Gide Loyrette Nouel, która podkreśla, że kompleksową wykładnię przepisów dotyczących ulgi meldunkowej przeprowadził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w wyroku z 23 września 2010 r. (sygn. akt I SA/Ol 576/10). Sąd uznał, że skoro prawo własności lokalu oraz prawo własności budynku i użytkowania wieczystego gruntu, na którym budynek się znajduje nie mogą być przedmiotem odrębnego obrotu prawnego, to nie można dzielić przedmiotu sprzedaży na poszczególne składniki tylko i wyłącznie z przyczyn leżących po stronie przepisów podatkowych.
W ocenie sądu, mając na względzie politykę państwa w zakresie sprzyjania zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, trudno uznać, by stanowiąc tak daleko uproszczoną formę zwolnienia podatkowego celem ustawodawcy było tworzenie dodatkowych obostrzeń w postaci obowiązku określania przez strony umowy w akcie notarialnym odrębnie wartości lokalu i wartości prawa wieczystego użytkowania gruntu (lub korzystania w tym zakresie z usług biegłego rzeczoznawcy). W rezultacie ulga powinna być stosowana do sprzedaży całej nieruchomości (czyli budynku bądź lokalu wraz z udziałem w gruncie).
– Wyrok ten, wydany w indywidualnej sprawie podatnika, nie ma mocy wiążącej dla innych podatników. Zawiera jednak logiczną i racjonalną argumentację, która może być wykorzystana w postępowaniach podatkowych dotyczących zasad stosowania ulgi w PIT – radzi Ewa Opalińska.
Ekspert dodaje, że z uwagi na fakt, że w obecnie wydawanych interpretacjach prawa podatkowego oraz niektórych wyrokach sądów administracyjnych nadal dominuje restrykcyjne stanowisko, według którego ulga nie obejmuje wartości gruntu, należy się spodziewać, że kwestia ta zostanie ostatecznie rozstrzygnięta przez Naczelny Sąd Administracyjny.
Stanowisko Ministerstwa Finansów
Od 1 stycznia 2007 r. podstawą obliczenia podatku z odpłatnego zbycia nieruchomości jest dochód.
Stosownie do art. 30e ust. 2 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.), dochód ten stanowi różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami jego uzyskania, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanych nieruchomości.
Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości określa się zgodnie z art. 19 ustawy o PIT, natomiast koszty jego uzyskania – według zasad określonych w art. 22 ust. 6c–6f ustawy o PIT.
Sprzedaż w bieżącym roku nieruchomości nabytej w 2007 r. spowoduje powstanie przychodu. Przyjmując, że od zbywanej nieruchomości nie były dokonywane odpisy amortyzacyjne, podatek będzie należny od dochodu będącego różnicą pomiędzy przychodem a kosztami jego uzyskania.
Z opodatkowania wyłączona będzie wartość przychodu, w odniesieniu do której znalazła zastosowanie ulga meldunkowa, czyli zwolnienie na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o PIT, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2008 r.