Podatnicy, którzy sprzedają nieruchomość i korzystają z ulgi meldunkowej, unikną PIT tylko od wartości mieszkania lub domu. Od wartości gruntu podatek trzeba zapłacić. A jak tę wartość ustalić?
– Urzędy skarbowe odsyłają podatników do spółdzielni. Te nie chcą określać wartości gruntu – stwierdza pani Alicja Kołodziejczyk z Warszawy.
Przepisy wskazują jedynie, że wartość sprzedawanego gruntu powinna zostać określona w odniesieniu do cen rynkowych. Joanna Patyk, doradca podatkowy, właściciel Kancelarii Podatkowej Tax & Business, zwraca uwagę, że odesłanie przez urząd skarbowy do spółdzielni jest uzasadnione tym, że spółdzielnia powinna posiadać wycenę gruntu w prowadzonej ewidencji księgowej. Jednak ewidencja ta nie zawsze będzie odzwierciedlała wartość rynkową gruntu. Spółdzielnia może posiadać także dane dotyczące wartości gruntów w danej miejscowości.
– Spółdzielnia nie jest zobowiązana żadnym przepisem do udostępnienia tych danych – jest to więc dobra wola pracowników spółdzielni – wyjaśnia Joanna Patyk.

Ulga w PIT

Ulga meldunkowa pozwala na zwolnienie z opodatkowania przychodów ze sprzedaży budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, kupionego w latach 2007 – 2008. Warunkiem jest zameldowanie w budynku lub lokalu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia.
– Przepis nie wspomina jednak nic o gruncie, na którym znajduje się budynek – zauważa Michał Kubik, doradca podatkowy w ABC Tax.
Wobec tego – jak dodaje Mateusz Machalski, asystent podatkowy w Independent Tax Advisers – fiskus i sądy przyjmują, że zwolnienie przysługuje jedynie przy zbyciu np. budynku, ale nie gruntu, na którym jest postawiony.

Zdanie fiskusa i sądów

Minister finansów w wydawanych interpretacjach nie zgadza się na stosowanie ulgi meldunkowej do części przychodu odpowiadającej wartości sprzedanego gruntu. Michał Kubik stwierdza, że sądy przychylają się do takiej wykładni. Zdarzają się jednak opinie przeciwne, np. wyrok WSA w Olsztynie z 23 września 2010 r. (sygn. akt I SA/Ol 576/10).
Według Mateusza Machalskiego interesująca jest interpretacja indywidualna dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 24 lutego 2011 r. (nr IPPB2/415-1074/10-4/MG), w której stwierdzono, że na potrzeby PIT należy określić wartość gruntu na podstawie obowiązujących cen rynkowych. Wówczas na podstawie wyceny będzie można określić dochód, od którego należy zapłacić podatek.

Pomoc rzeczoznawcy

Podatnicy mogą wystąpić do rzeczoznawcy majątkowego o wycenę gruntu. Takie postępowanie wiąże się jednak z dodatkowymi kosztami.
– Sporządzanie oddzielnej wyceny gruntu przez rzeczoznawcę nie wynika z przepisów – mówi Michał Kubik.
Dlatego – jak stwierdza ekspert – można argumentować, że podatnik sam może określić wartość gruntu, a skorzystanie z usług rzeczoznawcy pozostaje w jego gestii. Takie twierdzenie podaje w wyroku WSA w Poznaniu (sygn. akt I SA/Po 116/10).



Należy jednak wziąć pod uwagę możliwość kwestionowania wyceny podatnika przez organy podatkowe, które w przypadku uznania, że podana wartość gruntu nie odpowiada wartości rynkowej, będą dążyć do jej ustalenia w postępowaniu.
– W celu uniknięcia ryzyka podważenia podanej wartości gruntu można próbować posiłkować się np. cenami z podobnych transakcji dotyczących gruntów, dokonanych na lokalnym rynku w zbliżonym czasie oraz zebrać argumenty za różnicą w stosunku do takich cen – tłumaczy Michał Kubik.
Zdaniem eksperta może to być trudne, bo w przypadku ulgi w PIT chodzi o nieruchomość sprzedawaną razem z gruntem (udziałem w gruncie), a nie samej działki. Gdy podatnik nie posiada takich danych lub nie ma możliwości dokonania analizy, warto rozważyć zlecenie wyceny rzeczoznawcy.

Ważna wycena

Poza wyceną rzeczoznawcy podatnicy mogą w inny sposób ustalić wartość gruntu. Wiesław Łatała, doradca podatkowy w kancelarii Łatała i Wspólnicy, podpowiada, że podatnicy w zawieranych umowach sprzedaży mogą prosić sprzedającego o wyszczególnienie wartości domu, mieszkania i gruntu.
– Wyszczególnienie takie może być podstawą do późniejszych rozliczeń z fiskusem – stwierdza Wiesław Łatała.
Ekspert zastrzega, że organ podatkowy może zakwestionować taką „samodzielną” wycenę, ale jeśli jest dokonana rzetelnie, nie powinno być to problemem dla podatnika.
Joanna Patyk sugeruje, że przy samodzielnej wycenie trzeba mieć na względzie to, że cena porównywalnego gruntu powinna odzwierciedlać faktyczną wartość sprzedawanego gruntu. Grunt porównywalny powinien mieć podobne parametry techniczne (w tym np. wielkość, położenie, rodzaj), aby urząd skarbowy nie zakwestionował przyjętej do opodatkowania podatkiem dochodowym wartości, w szczególności w przypadku zaniżenia tej wartości.
Warto także udać się do urzędu gminy z pytaniem, czy w danym roku gmina nie wykonywała wycen nieruchomości położonych na terenie, w którym nasza nieruchomość się znajduje, i na tej podstawie dokonać własnych ustaleń. Wiesław Łatała radzi, aby zatroszczyć się o pisemną odpowiedź na to pytanie, która w potencjalnym sporze z organem podatkowym będzie mogła służyć jako dowód.
Warto także – jak sugeruje nasz rozmówca – w przypadku uzyskanej już przez nas wyceny złożyć wniosek o wydanie pisemnej interpretacji podatkowej, w którym powołując się na posiadaną przez nas wycenę, zapytamy o prawidłowość dokonanych obliczeń.
Ministerstwo Finansów wyjaśniło „DGP”
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest, co do zasady, wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Jeżeli jednak cena ta, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.
W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych.
Wskazane przepisy stosuje się również przy opodatkowaniu przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w przypadku, gdy opodatkowaniu podlega jedynie przychód z odpłatnego zbycia gruntu, a do przychodu z odpłatnego zbycia budynku lub lokalu mieszkalnego zastosowanie ma ulga meldunkowa.