Sprawa dotyczyła wnioskodawczyni, która wynajęła od wspólnoty mieszkaniowej pomieszczenie gospodarcze i przekształciła je w mieszkanie. W pomieszczeniu tym mieściła się pralnia i suszarnia. Do momentu zakończenia jej adaptacji, wnioskodawczyni płaciła czynsz, po czym uzyskała zgodę na zakup pomieszczenia. Problem pojawił się wraz z wyceną odnowionego lokalu. Jego wartość rynkowa po remoncie sfinansowanym przez wnioskodawczynię wyniosła prawie 120 tys. zł. Podatniczka kupiła zaś lokal za kwotę prawie połowę mniejszą odliczając od wartości rynkowej poniesione nakłady na adaptację tego miejsca. Rozbieżność między ceną zakupu a wartością rynkową pomieszczenia budzi wątpliwości interpretacyjne dot. podatku od czynności cywilnoprawnych.

Czy podstawę opodatkowania PCC stanowi zatem wartość rynkowa lokalu czy cena jego zakupu?

Wnioskodawczyni była zdania, że skoro poniosła nakłady na adaptację lokalu, to może je odliczyć od finalnej wartości rynkowej. Jak twierdziła, PCC powinien być naliczony od wartości ustalonej jako cena zakupu lokalu, gdyż wszelkie istniejące instalacje oraz wyposażenie lokalu, które były niezbędne do przekształcenia lokalu na mieszkalny, są jej własnością i w przypadku zakończenia wynajmu miałaby prawo je zdemontować.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nie zgodził się z tym stanowiskiem. Przypomniał o zapisach w ustawie o PCC, zgodnie z którymi opodatkowaniu 2 proc. PCC podlegają umowy sprzedaży, a obowiązek podatkowy ciążący na nabywcy powstaje z chwilą dokonania transakcji. Istotnym w tej sprawie jest art. 6 ustawy, zgodnie z którym podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. „Określa się ją na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów” – czytamy w interpretacji.

Czy potrzebny jest rzeczoznawca? Spór o ustalenie wartości lokalu przy umowie sprzedaży

Co do zasady, strony same mogą ustalić cenę lokalu. Jeśli jednak tak określona wartość mieszkania zbudzi wątpliwości fiskusa, w ostateczności to organ podatkowy z uwzględnieniem opinii biegłego dokona wyceny. Stanie się tak, gdy określona odgórnie cena mieszkania odbiega od wartości rynkowej, a podatnik nie zareagował na czas na wezwanie fiskusa. Po otrzymaniu pisma nabywca lokalu jest bowiem zobowiązany w terminie dwóch tygodni do skorygowania wartości lokalu. Co więcej, jeśli wartość mieszkania wyceniona przez biegłego powołanego przez organ skarbowy, będzie różniła się od wyceny podatnika o więcej niż 33 proc. – wówczas to podatnik zapłaci za usługi biegłego.

W przedmiotowej sprawie Dyrektor KIS uznał, że cena nabycia lokalu mogłaby stanowić podstawę opodatkowania tylko wówczas, jeżeli odpowiadałaby ona wartości rynkowej nabywanego lokalu. W świetle przepisów ustawy o PCC i zasad określania wartości przedmiotu umów objętych opodatkowaniem organ stwierdził, że podstawę opodatkowania z tytułu zawarcia umowy sprzedaży stanowić powinna wartość rynkowa lokalu określona na dzień powstania obowiązku podatkowego (czyli dokonania czynności cywilnoprawnej), bez odliczenia poniesionych przez wnioskodawczynię nakładów na adaptację.

Jak korzystnie rozliczyć sprzedaż mieszkania, domu, lokal użytkowy lub działki budowlanej po zmianach przepisów >>>>

Interpretacja indywidualna ws. ustalenia podstawy opodatkowania (sygn. 0111-KDIB2-2.4014.79.2019.2.HS)