Zarówno podmioty udostępniające mieszkania, jak i wszyscy przedsiębiorcy, którzy wynajmują takie lokale, mogą być zmuszeni do zmiany sposobu rozliczeń podatkowych. Będzie tak, jeśli się utrwali przyjęta przez fiskusa nowa interpretacja przepisów.
Przez lata organy podatkowe prezentowały stanowisko, zgodnie z którym zwolniony z VAT był najem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkalne, w tym na rzecz podmiotów prowadzających działalność gospodarczą, o ile taka nieruchomość ostatecznie była wykorzystywana właśnie na cele mieszkalne. Tym samym, jeżeli ostateczny użytkownik wykorzystywał taką nieruchomość dla swoich celów mieszkalnych, zwolnienie z VAT przysługiwało przy wszystkich wcześniejszych transakcjach polegających na jej udostępnianiu. Jeszcze w styczniu 2019 r. dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdzał takie stanowisko w wydawanych przez siebie interpretacjach (np. interpretacja indywidualna dyrektora KIS z 10 stycznia 2019 r., nr 0112-KDIL2-1.4012.654.2018.1.MC).
Zgodnie z ugruntowaną do stycznia 2019 r. praktyką interpretacyjną zwolnieniu z VAT podlegał np. wynajem nieruchomości mieszkalnych na rzecz podatników (przedsiębiorców), którzy owe nieruchomości udostępniali (odpłatnie lub nieodpłatnie) swoim pracownikom. Organ podatkowy wychodził bowiem z założenia, że dla konieczności zastosowania zwolnienia z VAT decydujący jest sam fakt wykorzystywania nieruchomości „na cele mieszkalne” przez ich ostatecznych użytkowników, czyli w tym przypadku pracowników podmiotów najmujących nieruchomości. Podobnie wyglądała sytuacja w przypadku najmu nieruchomości mieszkalnych na rzecz podmiotów gospodarczych, które dalej podnajmowały je na cele mieszkalne. Również w takim przypadku organy wychodziły z założenia, że skoro w umowie najmu jest zapis zezwalający na dalszy podnajem wyłącznie na cele mieszkalne, to warunek wykorzystywania nieruchomości „na cele mieszkalne” jest spełniony.
Reklama

W tył zwrot

Reklama
Od lutego 2019 r. podejście dyrektora KIS uległo jednak zmianie. Obecnie organ ten twierdzi, że zwolnieniu z VAT podlega wyłącznie najem na rzecz osób fizycznych, które to osoby muszą w najmowanej nieruchomości same realizować własny cel mieszkalny (tak np. interpretacja z 8 lutego 2019 r., nr 0115-KDIT1-1.4012.889.2018.1.JP, interpretacja z 18 lutego 2019 r., nr 0114-KDIP1-1.4012.800.2018.1.KOM, interpretacja z 21 lutego 2019 r., nr 0112-KDIL2-3.4012. 676.2018.2.WB, interpretacja z 15 marca 2019 r., nr 0115-KDIT1-1.4012.98.2019.2.JP). Oznacza to, że z punktu widzenia zastosowania tego zwolnienia istotny jest sposób wykorzystywania nieruchomości przez samego najemcę (usługobiorcę), a zatem to najemca (usługobiorca) w wynajmowanej nieruchomości powinien realizować własne cele mieszkaniowe. Co więcej, organy podatkowe podnoszą, że jedynie osoby fizyczne mogą mieć jakikolwiek „cel mieszkalny”. W konsekwencji w ocenie organów podatkowych, jeżeli najemca prowadzący działalność gospodarczą (w dowolnej formie) dalej podnajmuje taką nieruchomość albo udostępnia ją swoim pracownikom, wynajem na jego rzecz nie służy zaspokajaniu jego potrzeb mieszkaniowych, lecz ściśle wiąże się z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą.

Konsekwencje dla obu stron umowy

Zmiana interpretacji przepisów przez fiskusa może nieść ze sobą konieczność zmiany sposobu rozliczeń podatkowych zarówno przez wszystkie podmioty udostepniające nieruchomości mieszkalne (w tym przez osoby fizyczne w ramach najmu prywatnego), jak i przez wszystkie podmioty prowadzące działalność gospodarczą, które biorą w najem takie nieruchomości.
Z perspektywy podmiotów wynajmujących nieruchomości (usługodawców) konieczna może okazać się zmiana sposobu opodatkowania takiego wynajmu. Należy przy tym pamiętać, że nawet jeżeli podmiot wynajmujący nieruchomość mieszkalną (usługodawca) uzna, że zgodnie z nowymi wytycznymi fiskusa opisane zwolnienie przedmiotowe mu nie przysługuje, często nadal będzie miał możliwość skorzystania ze zwolnienia podmiotowego. Przysługuje ono podatnikowi, jeżeli sprzedaż dokonana przez niego w poprzednim roku nie przekroczyła 200 tys. zł (kwota netto). Co istotne, z takiej możliwości nie mogą skorzystać nierezydenci, czyli m.in. osoby fizyczne, które nie mają miejsca zamieszkania w Polsce.
Z perspektywy podmiotów najmujących nieruchomości mieszkalne (przedsiębiorców, tzn. usługobiorców innych niż osoby fizyczne, które najmują nieruchomości w celu realizacji własnego celu mieszkalnego) zmiana sposobu opodatkowania będzie wiązać się z koniecznością zapłaty VAT wykazanego na fakturze otrzymanej od wynajmującego (usługodawcy). Co istotne, bardzo możliwe, że VAT taki nie będzie przez takiego najemcę (usługobiorcę) podlegał odliczeniu, a co za tym idzie, realne obciążenie wzrośnie właśnie o kwotę zapłaconego przez niego VAT. Sytuacja taka będzie miała miejsce w przypadku najemców (usługobiorców), którzy dalej będą udostępniali takie nieruchomości mieszkalne na rzecz osób fizycznych (odpłatnie lub nieodpłatnie), korzystając przy tym ze zwolnienia z VAT.
W tym miejscu należy wskazać na cel wprowadzenia opisanego zwolnienia, które w założeniu miało stanowić preferencję dla najemców nieruchomości mieszkalnych (osób fizycznych), którzy sami realizują w nich swoje potrzeby mieszkaniowe. Innymi słowy, osoby takie miały zostać zwolnione z ponoszenia ciężaru VAT. Przyjmując obecnie prezentowaną przez fiskusa linię interpretacyjną, w niektórych przypadkach cel ten zostanie osiągnięty jedynie pozornie, np. w sytuacji podnajmu nieruchomości mieszkalnych na rzecz osób fizycznych, gdzie wcześniej podmiot dokonujący takiego podnajmu obciążany został kwotą VAT, która nie podlega przez niego odliczeniu. W takim przypadku podmiot wynajmujący nieruchomości na rzecz osoby fizycznej z pewnością będzie chciał przenieść ciężar nieodliczonego wcześniej przez siebie VAT na podmiot, od którego wynajmuje nieruchomość (w postaci obniżenia ceny), albo właśnie na taką osobę fizyczną (w postaci zwiększenia ceny). Należy więc oczekiwać, że zastosowanie się do nowej linii interpretacyjnej w praktyce oznaczać będzie wzrost cen za najem nieruchomości mieszkalnych realizowany w sposób inny niż bezpośrednio od właścicieli nieruchomości.

Co na to sądy

Prezentowany obecnie przez fiskusa pogląd jest zgodny ze stanowiskiem wyrażanym do tej pory przez sądy administracyjne (np. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 8 maja 2018 r., sygn. akt I FSK 1182/16). W konsekwencji podatnicy, którzy będą chcieli kwestionować obecne podejście organów podatkowych, mają ograniczoną szansę na skuteczne dochodzenie swoich praw przed polskimi sądami.
Jednocześnie, ze względu na rozbieżne stanowiska organów podatkowych prezentowane przed i po lutym 2019 r., zasadne byłoby wydanie przez ministra finansów interpretacji ogólnej, która w sposób jednoznaczny rozstrzygałaby kwestie zwolnienia z VAT dla najmu nieruchomości mieszkalnych.
WAŻNE Obecnie dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej twierdzi, że zwolnieniu z VAT podlega wyłącznie najem na rzecz osób fizycznych, które muszą w najmowanej nieruchomości same realizować własny cel mieszkalny.
Podstawa prawna
Art. 43 ust. 1 pkt 36 i art. 113 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 2174 ze zm.).