Zmiana stanowiska fiskusa w sprawie stosowania zwolnienia z VAT, o czym pisaliśmy tydzień temu, nie jest jedynym zmartwieniem wynajmujących nieruchomości. W PIT najem mieszkań czy domów można bowiem opodatkować ryczałtem, na zasadach ogólnych lub jako działalność gospodarczą. W praktyce stosowanie tych zasad w konkretnych sytuacjach nie jest ani jasne, ani proste. A problem z wyjaśnieniem rozbieżnych stanowisk organów ma nawet wiceminister finansów.
Najkorzystniejszym rozwiązaniem jest zazwyczaj ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – obowiązują stawki 8,5 proc. (jeśli przychód nie przekracza 100 tys. zł rocznie) oraz 12,5 proc. (od nadwyżki powyżej 100 tys. zł). Podatek płaci się od przychodu, a więc nie można uwzględnić kosztów. Jeśli wynajmujący zrobił np. w mieszkaniu remont, to może się zastanowić, czy lepszym rozwiązaniem nie będzie opodatkowanie na zasadach ogólnych PIT, które pozwalają uwzględnić wydatek w kosztach. Jednak w praktyce podatnicy coraz częściej mają problemy z opodatkowaniem ryczałtem. Organy i sądy uznają, że podatnik prowadzi działalność gospodarczą, co wyklucza ryczałt. W ramach działalności można bowiem stosować opodatkowanie na zasadach ogólnych lub według liniowej stawki 19 proc.
W kłopocie są zwykle osoby, które kupują mieszkanie (jedno lub wiele) nie po to, aby w nim mieszkać, ale na wynajem, żeby zarabiać. Problem w tym, że fiskus zmienia zdanie i właściciele lokali nie wiedzą, jakie zasady w jakich przypadkach obowiązują. Interpelacje do ministra finansów w tej sprawie wyjaśnienia tych zasad złożyło w styczniu i lutym kilku posłów. Odpowiedzi powinien udzielić wiceminister finansów Filip Świtała. Jak wynika z informacji na stronie Sejmu, nie zdążył przekazać odpowiedzi w terminie, więc został on dwukrotnie przedłużony.

Niejasne przepisy

Problemy mają przede wszystkim osoby, które wynajmują więcej niż jedno mieszkanie. Wprowadzenie limitu 100 tys. dla opodatkowania ryczałtem miało na celu ukrócenie opodatkowania przychodów z najmu poza działalnością gospodarczą. MF postrzegało to bowiem jako agresywną optymalizację. Chciało ją ograniczyć. Eksperci już w połowie 2017 r. (wtedy został ogłoszony projekt) wskazywali, że nikt nie osiąga rocznego przychodu w wysokości 100 tys. zł z jednego mieszkania. Chodziło więc o uderzenie w osoby kupujące wiele mieszkań na cele inwestycyjne. Eksperci dodawali, że nie rozwiąże to sporów, czy wynajmowanie wielu mieszkań można traktować jeszcze jako najem prywatny (do którego można stosować ryczałt), czy już jako prowadzenie działalności gospodarczej (wtedy ryczałt jest wykluczony).
Obecne interpretacje indywidualne wydawane przez dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej oraz wyroki sądów potwierdzają przypuszczenia ekspertów. Problem, kiedy najem jest prywatny, a kiedy w ramach działalności gospodarczej, spowodowany jest jednak brakiem jasnych kryteriów. To, kiedy mamy do czynienia z działalnością gospodarczą w PIT, wynika z art. 5a ust. 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1509 ze zm.; dalej: ustawa o PIT). Przewiduje on, że jest to działalność zarobkowa, prowadzona we własnym imieniu bez względu na rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych źródeł przychodów. Tyle że – jak wskazują podatnicy i eksperci – najem prywatny również jest nastawiony na zysk, a nieruchomość wynajmuje się w sposób ciągły.

Co interpretacja to stanowisko

W zeznaniach myli się też sam dyrektor KIS. W interpretacji z 13 września 2017 r. (nr 0114-KDIP3-1.4011.246.2017.1.KS1) organ wyjaśnił np., że wynajem trzech mieszkań należących do podatniczki należy uznać za działalność gospodarczą. Dyrektor KIS argumentował, że sposób wykonywania najmu będzie istotnie odbiegał od normalnego zarządzania majątkiem prywatnym. „Wnioskodawczyni z wykonywanych działań de facto ma zamiar uczynienia stałego (nie okazjonalnego) źródła zarobkowania, gdyż nabywa kolejne lokale, które mogą być przedmiotem najmu” – wskazywał organ. Jego zdaniem o tym, że będzie to działalność gospodarcza, a nie najem prywatny, świadczy również rozmiar inwestycji (podatniczka planuje czerpać z niej korzyści na większą skalę), powtarzalność i ciągłość najmu.
W nowszym stanowisku (z 14 grudnia 2018 r., nr 0115-KDIT3. 4011.507.2018.2.MPŁ) dyrektor KIS nie widział przeszkód, aby opodatkować ryczałem od przychodów ewidencjonowanych przychód z najmu siedmiu mieszkań. Podatniczka we wniosku wyjaśniła, że przychody z najmu będzie traktować jako zabezpieczenie przyszłości swoich dzieci i lokatę kapitału. Ona sama chce skupić się na wychowywaniu trójki swoich dzieci, a nie na prowadzeniu działalności gospodarczej. Jej małżonek pracuje na umowę o pracę. Jednocześnie podkreśliła, że mieszkania będą wynajmowane, jeśli uda jej się znaleźć najemcę. Zaznaczyła, że mogą nastąpić przerwy w wynajmie mieszkań. Organ w interpretacji przyjął więc, że mieszkania nie będą wynajmowane w sposób zorganizowany, a także ciągły.
Podobnie dyrektor KIS stwierdził w interpretacji z 10 kwietnia 2018 r. (nr 0115-KDIT3.4011. 95.2018.1.WR), odnosząc się do przypadku wynajmu trzech mieszkań.

Krótkoterminowy też problematyczny

Zwróćmy uwagę, że problem dotyczy zarówno najmu długoterminowego, w którym mamy do czynienia z rozliczeniami miesięcznymi, ale również krótkoterminowego, gdy podatnik oferuje mieszkanie czy pokoje na godziny, dni lub tygodnie. W tych ostatnich przypadkach stanowiska fiskusa i sądów również są rozbieżne. W części przypadków twierdzi on, że duża wymiana klientów jednoznacznie świadczy o prowadzeniu działalności gospodarczej.
W interpretacji indywidualnej z 3 lipca 2017 r. (nr 0112-KDIL3-3.4011.63.2017.1.AK) dyrektor KIS uznał np., że podatnik, który udostępnia dom na krótkie terminy (dzień, tydzień, miesiąc), uzyskuje przychody z działalności gospodarczej. Chodziło o przypadek podatnika, który ma dwa domy: jeden, w którym mieszka wraz z żoną i córką, oraz drugi na wsi. Ten drugi wynajmuje w celach wypoczynkowych, oferując go na doby, tygodnie lub miesiące. Niezależnie od tego posiada też mieszkanie, które wynajmuje studentom. Podatnik uważał, że wynajem domu na doby, tydzień lub miesiąc może objąć ryczałtem, tak samo jak wynajem mieszkania. Dyrektor KIS uznał jednak, że wynajem domu w celach wypoczynkowych należy zaliczyć do działalności gospodarczej jako usługi związane z zakwaterowaniem. Będzie to bowiem szereg cyklicznych czynności, powtarzalnych okresowo, podejmowanych w celach zarobkowych w sposób zorganizowany i ciągły. Za działalność nie uznał jedynie wynajmu mieszkania studentom.
W najnowszych interpretacjach indywidualnych fiskus jednak nie widzi już przeszkód, aby uznać najem krótkoterminowy za prywatny, objęty ryczałtem. W interpretacji indywidualnej (z 23 stycznia 2019 r., nr 0114-KDIP3-1.4011.581.2018.1.MT) dyrektor KIS uznał np., że również najem krótkoterminowy mieszkania, choć nastawiony ewidentnie na zysk, można opodatkować ryczałtem jako najem prywatny.
Dotyczy to także domów, w których podatnik wynajmuje poszczególne pokoje. W interpretacji z 14 lutego 2019 r. (nr 0113-KDIPT2-1.4011.532.2018.6.KU) organ interpretacyjny potwierdził, że opodatkować można – jako ryczałt prywatny – przychody z sześciu umów najmu dotyczących pokoi w domu jednorodzinnym. Ryczałtem można opodatkować również pięć mieszkań wydzielonych w dwóch domach podatnika, co potwierdził dyrektor KIS w interpretacji z 20 września 2018 r. (nr 0115-KDIT3.4011.335.2018.2.WR).

Wskazana ostrożność

Zwróćmy jednak uwagę, że powyższe przypadki dotyczą interpretacji indywidualnych. To oznacza, że organ nie bada stanu faktycznego. Musi ocenić to, co wskazał we wniosku podatnik. Co innego w postępowaniu lub kontroli podatkowej. Wtedy może uznać, że podatnik prowadził działalność gospodarczą, mimo posiadanej przez niego interpretacji indywidualnej. Eksperci radzą więc, aby do opodatkowania najmu kilku mieszkań podchodzić z ostrożnością i nie wierzyć ślepo w stanowisko wynikające z korzystnej interpretacji. W praktyce może ona bowiem wprowadzać podatników w błąd. ©℗
Sądy również nie pomagają
W sądach również zapadają różne wyroki dotyczące najmu. Korzystny dla podatników wyrok wydał np. 28 czerwca 2017 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku (sygn. akt I SA/Gd 727/17, nieprawomocny). Orzekł, że kryteria dotyczące opodatkowania najmu są na tyle niejasne, że podatnik sam może wybrać, czy rozliczy go jako działalność gospodarczą, czy najem prywatny. W sprawie chodziło o podatniczkę, która początkowo rozliczała się z najmu na zasadach ogólnych, potem jednak założyła firmę i kontynuowała rozliczenia, tyle że w ramach działalności gospodarczej. Chciała jednak wrócić do najmu prywatnego i tym razem opodatkować go ryczałtem. WSA nie widział przeszkód, aby płaciła ryczałt. „Wobec braku sformułowania przez ustawodawcę wyraźnych reguł klasyfikacji decydujące znaczenie należy przyznać decyzji samego podatnika” – stwierdził WSA.
W sprawach najmu krótkoterminowego sądy wojewódzkie stają zwykle po stronie podatników, ale tylko wtedy, gdy w ten sposób wynajmują oni pojedyncze nieruchomości. Gdy skala najmu jest większa, a więc dotyczy większej liczby nieruchomości czy pokoi, podatnicy przegrywają (np. wyroki WSA we Wrocławiu: z 4 sierpnia 2016 r., sygn. akt I SA/Wr 299/16 oraz z 28 czerwca 2016 r., sygn. akt I SA/Wr 111/16). Wyroki te są jednak nieprawomocne, a podatnicy czekają wciąż na stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego.
Rząd wybuduje 100 tys. mieszkań w Programie Mieszkanie Plus, ale przez 10 lat ?