Osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej uzyskuje przychody z najmu mieszkań na cele mieszkaniowe. Obecnie rozlicza się na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, ale planuje w 2018 r. (tj. w trakcie trwania roku kalendarzowego) rozpoczęcie jednoosobowej działalności gospodarczej w zakresie wynajmu mieszkań dla osób fizycznych na cele mieszkaniowe. Czy w takim przypadku przychody (dochody) uzyskiwane z działalności gospodarczej w zakresie najmu mogą być opodatkowane podatkiem liniowym?
W ustawie o PIT odrębnymi źródłami przychodów są m.in.:
  • pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT),
  • najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT).
Reklama
Ustawa o PIT dopuszcza możliwość osiągania przychodów z tytułu zawartych umów najmu w ramach zarówno najmu prywatnego (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT), jak i pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT). W zależności od tego, do którego z tych źródeł przyporządkowane są przychody z najmu, po spełnieniu określonych warunków jest możliwość wyboru formy ich opodatkowania. W ramach najmu prywatnego podatnicy mogą wybrać ryczałt ewidencjonowany lub skalę podatkową. Jeżeli najem jest wykonywany w ramach działalności gospodarczej, to może być opodatkowany na zasadach ogólnych według skali podatkowej lub podatkiem liniowym. Istota problemu sprowadza się do ustalenia, czy w przypadku rozpoczęcia działalności gospodarczej w zakresie najmu, przychody (dochody) uzyskiwane z tego tytułu mogą być opodatkowane podatkiem liniowym.
Podstawową formą opodatkowania PIT dochodów z działalności gospodarczej jest skala podatkowa. Wymieniona forma opodatkowania przysługuje z mocy ustawy i podatnik nie musi składać oświadczenia o jej wyborze. Złożenie stosownego oświadczenia w określonym w przepisach terminie jest natomiast warunkiem koniecznym dla możliwości skorzystania z opodatkowania w formie podatku liniowego.

Reklama
Stosownie do art. 9a ust. 2 zdanie pierwsze ustawy o PIT podatnicy mogą wybrać sposób opodatkowania dochodów z pozarolniczej działalności gospodarczej na zasadach określonych w art. 30c ustawy o PT (tj. według jednolitej 19-proc. stawki PIT). Z zastrzeżeniem art. 9a ust. 3 i 5 ustawy o PIT, które to przepisy nie powinny mieć znaczenia w analizowanym przypadku.
Uwaga! Jeżeli podatnik rozpoczyna prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w trakcie roku podatkowego, to pisemne oświadczenie o wyborze podatku liniowego składa właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego, nie później niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. Oświadczenie to podatnicy mogą złożyć na podstawie przepisów ustawy o CEIDG (art. 9a zdanie trzecie i czwarte ustawy o PIT).
Czym jest działalność gospodarcza albo pozarolnicza działalność gospodarcza
Jest to działalność zarobkowa:
a) wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa,
b) polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c) polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
– prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4‒9 ustawy o PIT (zobacz art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, a także art. 5b tej ustawy).
Wybór sposobu opodatkowania dokonany w tym oświadczeniu dotyczy również lat następnych, chyba że podatnik, w terminie do 20 stycznia roku podatkowego, zawiadomi w formie pisemnej właściwego naczelnika urzędu skarbowego o rezygnacji z tego sposobu opodatkowania lub złoży w tym terminie pisemny wniosek lub oświadczenie o zastosowanie form opodatkowania określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym. Zawiadomienie o rezygnacji ze sposobu opodatkowania podatkiem liniowym podatnik może złożyć na podstawie przepisów ustawy o CEIDG (art. 9a ust. 4 ustawy o PIT).
Obecnie przychody z najmu mieszkań stanowią dla podatnika przychody z najmu prywatnego i są opodatkowane ryczałtem ewidencjonowanym.
Stosownie do art. 22 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym PIT w razie utraty warunków do opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podatnik jest obowiązany, poczynając od dnia, w którym nastąpiła utrata tych warunków, zaprowadzić właściwe księgi – chyba że jest zwolniony z tego obowiązku – i opłacać podatek dochodowy na ogólnych zasadach. Zatem tylko podatnik, który utraci w ciągu roku podatkowego prawo do stosowania ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, nie może w tym roku korzystać z opodatkowania przychodów (dochodów) z działalności gospodarczej podatkiem liniowym.
W rozpatrywanym przypadku osoba fizyczna, która obecnie przychody z najmu kwalifikuje jako przychody z najmu prywatnego, zamierza rozpocząć działalność gospodarczą w zakresie wynajmu mieszkań (w trakcie trwania roku kalendarzowego – 2018). Nie dojdzie zatem do utraty prawa do stosowania ryczałtu ewidencjonowanego.
Organy podatkowe przyjmują, że w takiej sytuacji, jeżeli po rozpoczęciu działalności gospodarczej podatnik w istocie będzie uzyskiwał przychody z najmu przedmiotowych mieszkań w warunkach prowadzenia działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, to będzie mógł w trakcie roku podatkowego 2018 opodatkowywać uzyskiwane z tego tytułu przychody (dochody) na zasadach podatku liniowego. Musi jednak złożyć stosowne oświadczenie (interpretacja indywidualna dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 11 czerwca 2018 r., nr 0114-KDIP3-1.4011. 201.2018.1.KS).
Podstawa prawna
Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1509 ze zm.).
Ustawa z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 2157 ze zm.).