Dostawy wody i gazu, których zużycie jest ustalane na podstawie liczników, powierzchni mieszkania lub liczby mieszkańców, są usługami odrębnymi od najmu. Muszą więc być opodatkowane według właściwej stawki VAT – orzekł WSA w Warszawie.



Sprawa dotyczyła jednej z podwarszawskich gmin, będącej właścicielem mieszkań komunalnych i lokali użytkowych w budynkach zarządzanych przez wspólnoty mieszkaniowe. Najemcy płacą za wodę i ścieki albo według zużycia licznikowego, albo proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokalu. Gaz jest rozliczany na podstawie liczby osób zajmujących poszczególne lokale. Opłata za śmieci jest stała i wynika z uchwały rady gminy.
W praktyce występują jednak dwie sytuacje. W pierwszej administratorem budynku są wspólnoty mieszkaniowe i to one są stroną umów na dostawę mediów, choć wynajmującym jest gmina. W drugim przypadku stroną tych umów jest sama gmina. W obu przypadkach albo najemcy dostają odrębne faktury dotyczące mediów, albo w fakturach za najem są wyodrębnione pozycje dotyczące mediów. Gmina traktuje je w całości jako zwolnione z VAT, mimo że w praktyce przenosi jedynie na najemców koszty zużycia mediów. Sama natomiast nie odlicza podatku wykazanego na fakturach za media.
Część opłat za mieszkanie można odliczyć
Część opłat za mieszkanie można odliczyć

Zobacz również
Gmina uważała, że najem i odsprzedaż mediów są jednym świadczeniem złożonym, których rozdzielenie byłoby sztuczne. Skoro więc usługa główna – najem – jest zwolniona z podatku (zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT), to zwolnienie to obejmuje całość świadczenia.
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził jednak, że najem oraz dostawy wody, centralnego ogrzewania, gazu to odrębne świadczenia. Wskazują na to – zdaniem organu – przyjęte przez gminę kryteria zużycia, czyli wodomierze, wielkość powierzchni lub liczba zamieszkujących osób. Świadczą one o tym, że gmina obciąża najemców kosztami w sposób odzwierciedlający zużycie.

To nie element czynszu

Fiskus uznał zatem, że nie można traktować opłat za media jako elementu czynszu za najem. Gmina powinna więc stosować przy refakturowaniu stawkę VAT właściwą dla dostaw wody, centralnego ogrzewania i gazu oraz odbioru ścieków.
Inaczej będzie przy dostawie mediów za pośrednictwem wspólnot mieszkaniowych – uznał dyrektor KIS. Stwierdził, że w tym przypadku znajdzie zastosowanie zwolnienie na podstawie par. 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia ministra finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (t.j. Dz.U. 2018 poz. 701). Zgodnie z tym przepisem zwolnione są czynności, za które pobierane są opłaty wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową na rzecz osób używających lokale, np. na podstawie umowy najmu, jeżeli lokale te są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Zwolnienie tylko przez wspólnoty

WSA w Warszawie w pełni zgodził się z organami. Powołał się na wyrok TSUE z 16 kwietnia 2015 r. w sprawie C-42/14, który dotyczył rozliczania mediów przy usługach najmu. Przywołał także orzeczenie NSA z 10 lipca 2015 r. (sygn. akt I FSK 944/15). NSA orzekł w nim, że dostawy wody, prądu, energii cieplnej, odprowadzania ścieków są odrębne od najmu, jeśli najemca ma możliwość wyboru sposobu korzystania z towarów i usług oraz wielkości zużycia. A najemca ma taką możliwość, jeśli przyjęte zostaną kryteria pozwalające na określenie faktycznego zużycia. Chodzi np. o liczniki, a także liczbę osób zamieszkujących w lokalu (woda) czy powierzchnię mieszkania (energia elektryczna).
– Skoro więc na tej podstawie można określić zużycie, to nie ma znaczenia to, czy najemca miał możliwość wyboru świadczeniodawcy tych mediów – uzasadniła wyrok warszawskiego WSA sędzia Aneta Trochim-Tuchorska.
Inaczej sąd ocenił odsprzedaż mediów, gdy umowy zawiera z dostawcami wspólnota mieszkaniowa. W tym wypadku, jak wyjaśniła sędzia Trochim-Tuchorska, gmina jedynie refakturuje koszty mediów na najemców. Traktuje więc te usługi odrębnie od najmu. De facto nie stosuje tu zwolnienia, a jedynie refakturowanie. – W przypadku lokali mieszkalnych refakturowanie zamiast zwolnienia nie ma znaczenia (bo i tak nie trzeba doliczać VAT), ale ma to znaczenie przy lokalach użytkowych – wskazała sędzia Trochim-Tuchorska.

orzecznictwo

Wyroki WSA w Warszawie z 13 września 2018 r., sygn. akt III SA/Wa 3714/17 oraz III SA/Wa 3715/17.www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia