Jeżeli podatnik najpierw uzyskał decyzję o warunkach zabudowy dla całego terenu, a następnie podzielił, to do celów VAT jest związany pierwotną decyzją. Sprzedaż mniejszych działek będzie więc już dostawą terenów budowlanych – orzekł NSA.
Reklama
Sprawa dotyczyła mężczyzny prowadzącego działalność w zakresie handlu nieruchomościami. Był on właścicielem dużej działki rolnej, nieujętej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zamierzał wybudować na niej cztery domy jednorodzinne. Na jego wniosek wójt gminy wydał więc decyzję o warunkach zabudowy.
Potem jednak mężczyzna zmienił plany i podzielił działkę na cztery mniejsze. Zamierzał je sprzedać.
Spór sprowadzał się do tego, czy ich sprzedaż będzie dostawą terenów budowlanych (z 23 proc. VAT) czy rolnych (zwolnioną z VAT).
Podatnik uważał, że skorzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, ponieważ będzie to dostawa terenów niezabudowanych, innych niż budowlane. Wskazywał, że nadal widnieją one w ewidencji jako rolne, ciągle też nie są ujęte w planie zagospodarowania przestrzennego. Nie zostały też dla nich wydane odrębne decyzje o warunkach zabudowy. Podkreślał, że są to inne działki niż ta, dla której wydano taką decyzję.
Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach stwierdził jednak, że skoro dla dużej działki, przed jej podziałem, wydano decyzję o warunkach zabudowy, to ma to przełożenie również na działki wydzielone. Warunki zabudowy są bowiem ważne także po podziale. Zmiany są tylko w numeracji ewidencyjnej – wskazywał.
Uważał zatem, że wydzielone działki należy uznać za tereny budowlane (art. 2 pkt 33 ustawy o VAT), przeznaczone pod inwestycje mieszkalne. Ich sprzedaż będzie więc objęta VAT.
WSA w Warszawie zgodził się z podatnikiem. Stwierdził, że podział nieruchomości nie oznacza tylko zmiany w numeracji ewidencyjnej. Jego skutkiem jest powstanie nowej działki. Po podziale zmieniają się granice ewidencyjne gruntów, niektóre z nich mogą tracić dostęp do dróg, zmieniają się też linie zabudowy. W efekcie podział nieruchomości oznacza, że przestaje istnieć przedmiot decyzji wydanej przed podziałem. Właściciel mniejszej działki będzie musiał uzyskać nową decyzję o warunkach zabudowy, aby dostać pozwolenie na budowę domu – wyliczał argumenty WSA.
Wyrok ten uchylił Naczelny Sąd Administracyjny. Uznał, że dla celów podatkowych decyzja wydana dla większej działki (przed podziałem) ma skutki również dla mniejszych (po podziale). Sędzia Marzena Łozowska wyjaśniła że podział terenu nie niweczy ustalonego w decyzji przeznaczenia terenu na cele budowlane. Przywołała w tym zakresie wyrok NSA z 17 maja 2018 r. (sygn. akt I FSK 1600/16).
Sędzia Łozowska zwróciła też uwagę na art. 94 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 121 ze zm.), zgodnie z którym, gdy nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, to można dokonać podziału działki, jeśli będzie to zgodne z decyzją o warunkach zabudowy.
Co więcej – dodała sędzia – w wyroku 7 sędziów NSA z 17 stycznia 2011 r. (sygn. akt I FPS 8/10) sąd wyjaśnił, że gdy nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, to klasyfikacja danego terenu zależy od zapisów w ewidencji gruntów i budynków, o ile nie wydano decyzji o warunkach zabudowy. Skoro w tej sprawie taka decyzja została wydana, to oznacza to, iż grunt ma dalej, po podziale, charakter budowlany. Będzie bowiem przeznaczony pod zabudowę. Jego sprzedaż będzie zatem opodatkowana VAT.
– Pierwotna decyzja przesądziła więc, że są to grunty przeznaczone pod zabudowę – wyjaśniła sędzia Marzena Łozowska.

orzecznictwo

Wyrok NSA z 11 października 2018 r., sygn. akt I FSK 1396/16.