5 października 2018 r. wejdzie w życie nowa ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Dla ksiąg rachunkowych jej skutki zaistnieją już 1 stycznia 2019 r., dlatego należy się na nie przygotować.
Reklama
Z 1 stycznia przyszłego roku prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów. Nie trzeba w tej sprawie występować z wnioskiem – zmiana statusu prawnego następuje z mocy samej ustawy. W księgach rachunkowych należy zatem dokonać przeniesienia pozycji dotychczas użytkowanego prawa do gruntów. Podkreślić należy, iż przekształceniu podlegać będą tylko prawa do gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe. Są to nieruchomości zabudowane wyłącznie:
1) budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi lub
2) budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub
3) budynkami, o których mowa w pkt 1 lub 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

Reklama
Przepisów ustawy nie stosuje się do gruntów (art. 3 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów):
1) zabudowanych na cele mieszkaniowe, położonych na terenie portów i przystani morskich w rozumieniu art. 2 pkt 2 ustawy z 20 grudnia 1996 r. o portach i przystaniach morskich (Dz.U. z 2017 r. poz. 1933);
2) oddanych w użytkowanie wieczyste na podstawie ustawy z 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (Dz.U. poz. 1529 i 2161 oraz z 2018 r. poz. 756, 1496 i 1716).
Zatem wszystkie jednostki, które w swoich aktywach posiadają zasoby mieszkaniowe, będą musiały przeanalizować, czy zamiast dotychczasowego prawa użytkowania wieczystego gruntu nie dokonać zmian w księgach na prawo własności gruntu. W szczególności dotyczy to spółdzielni, towarzystw budownictwa społecznego, ale też wielu innych jednostek, które posiadają lokale mieszkalne wykorzystywane na potrzeby pracownicze. Muszą o tym też pamiętać podmioty, które zajmują się najmem na cele mieszkaniowe.
Według Klasyfikacji Środków Trwałych grunty i prawo własności gruntu są ujmowane w grupie 0, w odpowiednich grupowaniach, w zależności od rodzaju gruntu. Zatem ujęcie w KŚT nie będzie wymagało korekty.
Co istotne, inaczej ujęcie rachunkowe może przebiegać w jednostkach sporządzających sprawozdania według ustawy o rachunkowości, a inaczej w stosujących się do Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finansowej – konieczne będzie więc zaktualizowanie dokumentacji polityki rachunkowości.

Według ustawy o rachunkowości

Zgodnie z ustawą o rachunkowości zarówno prawo wieczystego użytkowania gruntu, jak i grunt posiadany na podstawie prawa własności są kwalifikowane jako nieruchomości w ramach rzeczowych aktywów trwałych. Różnica dotyczy jednak ich wyceny, ponieważ zgodnie z art. 31 ust. 2 ustawy o rachunkowości grunty, z wyjątkiem tych eksploatowanych odkrywkowo, nie podlegają amortyzacji. Natomiast prawo wieczystego użytkowania gruntu z racji tego, że było to prawo przyznawane na określony czas, podlegało amortyzacji. Zalecane było, aby odpisów dokonywać przez czas pozostały jeszcze według decyzji administracyjnej, a jeśli był on bardzo długi, to należało oszacować ten czas samodzielnie.
Należy więc obecnie w ramach konta „Środki trwałe” i w ewidencji analitycznej dokonać odpowiedniej zmiany nazwy oraz przenieść pozycję do tych, które nie podlegają amortyzacji.
W 2002 r. w momencie ujmowania prawa wieczystego użytkowania w księgach zgodnie z komunikatem Ministerstwa Finansów nr 19/DR/2002 z 20 grudnia 2002 r. w sprawie zasad prezentacji danych w sprawozdaniu finansowym za rok 2002 przez jednostki inne niż banki i zakłady ubezpieczeń (Dz.Urz. Min. Fin. z 2003 r. nr 1) wprowadzone do ksiąg rachunkowych prawo wieczystego użytkowania gruntów uzyskane nieodpłatnie na podstawie decyzji administracyjnej ujmowano drugostronnie w poz. B.IV.2 ‒ Inne rozliczenia międzyokresowe, jako rozliczenia długoterminowe. Wartość początkową tego prawa ustalano w wartości godziwej, za którą przyjmowano w szczególności:
a) wartość rynkową tego prawa, jeśli jednostka dysponuje takimi informacjami,
b) wartość wynikającą z relacji do wartości gruntu określonej w ostatnio otrzymanej przez jednostki decyzji, ustalającej opłatę roczną za użytkowanie wieczyste gruntów,
c) wartość ustaloną przez rzeczoznawcę.
Wartość ta podlegała odpisom równoległym do amortyzacji prawa wieczystego użytkowania gruntów w dobro pozostałych przychodów operacyjnych. Te jednostki, które nie rozliczyły dotychczas tej kwoty (a przyjmowano do rozliczeń okres 25‒40 lat), będą musiały ją przekwalifikować jednorazowo do przychodów albo podjąć decyzję o dalszym rozliczaniu. Przypomnieć należy, że co do zasady art. 41 ust. 1 pkt 2 ustawy o rachunkowości wskazuje, iż zaliczone do rozliczeń międzyokresowych przychodów kwoty zwiększają stopniowo pozostałe przychody operacyjne, równolegle do odpisów amortyzacyjnych lub umorzeniowych od środków trwałych. Teraz odpisów amortyzacyjnych od prawa wieczystego użytkowania przekształconego w prawo własności już nie będzie, zatem należałoby rozliczyć pozostałą kwotę jednorazowo.
WAŻNE Właściwy organ może udzielić osobom fizycznym będącym właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych lub spółdzielniom mieszkaniowym bonifikaty od opłaty za dany rok w odniesieniu do gruntów stanowiących własność:
1) Skarbu Państwa – na podstawie zarządzenia wojewody;
2) jednostki samorządu terytorialnego – na podstawie uchwały właściwej rady albo sejmiku.

MSSF

W przypadku jednostek stosujących MSSF/MSR zakres zmian będzie zależał od tego, jak prawo użytkowania wieczystego gruntów było klasyfikowane. MSSF nie wskazują, do jakiej pozycji należało je przypisać, i są jednostki, które prawo to ujmowały jako:
  • środek trwały,
  • wartość niematerialną,
  • odrębną pozycję aktywów trwałych.
Spółki korzystające z MSSF muszą jednak pamiętać, że niezależnie od dotychczas stosowanego rozwiązania przekształcone prawo powinny od 1 stycznia 2019 r. ująć jako środek trwały, jeśli użytkują je na własne potrzeby, i zaprzestać dokonywania odpisów amortyzacyjnych (o ile ich dokonywały). Opłaty te (opłata początkowa oraz opłaty roczne) nie stanowią kosztu nabycia prawa wieczystego użytkowania gruntu, lecz są rodzajem odpłatności za korzystanie z gruntu. Przepisy podatkowe pozwalają na zaliczanie tych opłat do kosztów podatkowych. Uznać należy, że koszty te są pośrednio związane z uzyskiwanym przychodem, a zatem należy uznawać je za koszty uzyskania przychodów w chwili poniesienia.

Opłata

Od 2019 r. w odniesieniu do przekształconych praw użytkowania wieczystego nie będą już wnoszone opłaty roczne. Jednak nie oznacza to braku kosztów związanych z gruntem, do którego uzyskano właśnie prawo własności. Zgodnie z art. 7 ust. 1 nowej ustawy z tytułu przekształcenia właściciel gruntu ponosi na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu opłatę. Wysokość opłaty jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia, przy czym przepisy przewidują tu odstępstwa w szczególnych sytua cjach. Opłata będzie wnoszona przez 20 lat, licząc od dnia przekształcenia. Może ona podlegać waloryzacji. Tak jak dotychczasowa opłata za wieczyste użytkowanie, i ta opłata będzie zaliczana do kosztów bieżącej działalności i ujmowana na koncie „Podatki i opłaty”.
Opłatę wnosić się będzie w terminie do 31 marca każdego roku. Na wniosek złożony nie później niż 14 dni przed dniem upływu terminu płatności właściwy organ może rozłożyć opłatę na raty lub ustalić inny termin jej wniesienia, nieprzekraczający danego roku kalendarzowego. Zgodnie z art. 20 ust. 1 nowej ustawy opłatę należną za 2019 r. wnosi się w terminie do 29 lutego 2020 r. Powinna ona jednak obciążać koszty 2019 r., w związku z czym konieczne będzie utworzenie rezerwy na koszty opłaty rocznej od gruntu.
Nowością będzie, że właściciel gruntu w każdym czasie trwania obowiązku wnoszenia opłaty może zgłosić właściwemu organowi na piśmie zamiar jednorazowego jej wniesienia w kwocie pozostającej do spłaty (opłata jednorazowa). Zgodnie z prawem bilansowym opłata jednorazowa, jako dotycząca pozostałego z 20 lat okresu, powinna być ujęta jako rozliczenia międzyokresowe kosztów i zgodnie z art. 39 ust. 1 i 3 ustawy o rachunkowości ujmowana stopniowo w koszty. Podkreślić należy, że dopóki nie będą wniesione wymagane opłaty roczne, dopóty w księgach wieczystych nieruchomości będzie widniała informacja o tym obciążeniu.

Część składowa

Zgodnie z art. 1 ust. 5 nowej ustawy obiekty budowlane i urządzenia budowlane, o których mowa w ust. 2, położone na gruncie, stają się z dniem przekształcenia częścią składową tego gruntu. Przepisu nie stosuje się do urządzeń, o których mowa w art. 49 par. 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. ‒ Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1025, 1104 i 1629). Stanowią one zgodnie z prawem bilansowym odrębne obiekty inwentarzowe i nie trzeba dokonywać zmian w ich zakresie w księgach.
Dokonywanie rozliczeń w czasie oznacza skorzystanie z art. 4 ust. 1b ustawy o rachunkowości, który wskazuje, że jeżeli w wyjątkowych przypadkach stosowanie określonego przepisu ustawy nie pozwoliłoby na rzetelne i jasne przedstawienie sytuacji majątkowej i finansowej oraz wyniku finansowego, jednostka nie stosuje tego przepisu, a w informacji dodatkowej uzasadnia przyczyny jego niezastosowania oraz określa wpływ, jaki niezastosowanie przepisu wywiera na obraz sytuacji majątkowej i finansowej oraz wynik finansowy jednostki.
Podstawa prawna
Ustawa z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. z 2018 r. poz. 1716).
Ustawa z 29 września 1994 r. o rachunkowości (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 395 ze zm.).
Rozporządzenie Rady Ministrów z 3 października 2016 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (Dz.U. poz. 1864).