Sprawa dotyczyła spółki, która planowała zawierać umowy z osobami fizycznymi. Miały one sprzedawać jej swoje mieszkania, a następnie – na podstawie odrębnych umów – wynajmować je od spółki. Po zakończeniu umowy najmu taka osoba mogłaby odkupić nieruchomość.

Spółka uważała, że całość transakcji będzie jedną usługą – finansową, której celem jest poprawa płynności finansowej kontrahentów. Powinna być więc zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 38 ustawy o VAT – uważała spółka.

To dwa odrębne świadczenia: dostawa mieszkania i jego najem

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej się z nią nie zgodził. Wskazał, że w tym wypadku dochodzi do dwóch odrębnych czynności: dostawy towarów dokonywanej przez osobę fizyczną na rzecz spółki oraz świadczenia przez spółkę usługi najmu na rzecz tej osoby.

Usługa świadczona przez spółkę nie jest więc usługą finansową, bo nie polega na udzielaniu kredytów lub pożyczek ani na pośrednictwie w tym zakresie, lecz stanowi typową usługę najmu – wyjaśnił dyrektor KIS.

Nie ma zwolnienia z VAT. Najem mieszkania będzie opodatkowany

Tego samego zdania były sądy. Orzekły, że występują tu dwa odrębne stosunki prawne, które nie są ze sobą tak ściśle związane, aby ich rozdzielenie miało sztuczny charakter. Po stronie spółki występuje więc wyłącznie usługa najmu, która nie jest zwolniona z VAT – stwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu (sygn. akt I SA/Po 388/22).

Również sąd kasacyjny nie miał wątpliwości, że w okolicznościach faktycznych tej sprawy występują odrębne świadczenia: dostawa mieszkania przez osobę fizyczną oraz usługa jego najmu przez spółkę. Przy czym – jak wskazał sędzia Arkadiusz Cudak – spółka będzie podatnikiem wyłącznie z tytułu jednej transakcji (świadczenia usługi najmu). ©℗

Podstawa prawna

Wyrok NSA z 22 stycznia 2026 r., sygn. akt I FSK 407/23