Sprzedaż mieszkania otrzymanego w darowiźnie. Czy spłata kredytu zaciągniętego przez darczyńcę to koszt?

Przy sprzedaży mieszkania otrzymanego w darowiźnie nie da się zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu wydatków na spłatę kredytu hipotecznego – orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku. Wyrok jest nieprawomocny, ale taką wykładnię potwierdził wcześniej również NSA, m.in. w wyroku z 14 stycznia 2025 r. (sygn. II FSK 486/22).

Spłaciła kredyt ojca
Spór o koszty
Nie da się odliczyć, gdy mieszkanie otrzymano w darowiźnie

Spłaciła kredyt ojca

Sprawa rozpatrzona przez gdański sąd dotyczyła kobiety, która w 2022 r. dostała od ojca mieszkanie obciążone hipoteką zabezpieczającą kredyt hipoteczny zaciągnięty przez ojca (darczyńcę). Nie doszło do cesji kredytu, zobowiązanie kredytowe nadal obciążało ojca.

W lutym 2025 r., nie czekając na upływ pięcioletniego terminu od nabycia mieszkania (czyli w tym wypadku otrzymania go w darowiźnie), kobieta sprzedała nieruchomość. Znaczną część otrzymanej ceny przeznaczyła na spłatę kredytu hipotecznego ciążącego na lokalu.

Spór o koszty

Sądziła, że kwotę przeznaczoną na spłatę tego kredytu może zaliczyć przy sprzedaży do kosztów nabycia nieruchomości. W przeciwnym razie – jak argumentowała – musiałaby zapłacić podatek dochodowy od kwot, które nie były dla niej żadnym realnym przysporzeniem majątkowym. Przeciwnie, poniosła rzeczywisty wydatek ekonomiczny. Podkreśliła, że gdyby nie spłaciła kredytu, to nie udałoby jej się sprzedać mieszkania, bo nabywca żądał wydania lokalu wolnego od obciążeń. Wskazała przy tym na analogię do przepisów o podatku od spadków i darowizn, zgodnie z którymi wartość nabycia ustala się po potrąceniu długów i ciężarów.

Dyrektor KIS był jednak innego zdania. W interpretacji z 28 sierpnia 2025 r. (sygn. 0115-KDIT3. 4011.550.2025.1.DP) stwierdził, że spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego przez darczyńcę (ojca) nie stanowi dla sprzedającej mieszkanie (córki) kosztu uzyskania przychodów z tytułu tej sprzedaży. Wyjaśnił, że nie można uwzględnić długów obciążających nieruchomość przy ustalaniu podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym, jeżeli sprzedający nieruchomość nabył ją w drodze darowizny. Dodał, że przepisów o podatku od spadków i darowizn nie da się stosować wprost przy ustalaniu podstawy opodatkowania PIT.

Nie da się odliczyć, gdy mieszkanie otrzymano w darowiźnie

Tak samo orzekł WSA w Gdańsku. Przyznał, że od 2019 r. można uwzględnić obciążenia nieruchomości jako koszty przy jej sprzedaży, ale – jak podkreślił – wyłącznie gdy sprzedający nabył nieruchomość w drodze spadku. Rozwiązanie to, zapisane w art. 22 ust. 6d ustawy o PIT, nie znajduje natomiast zastosowania przy nabyciu w drodze darowizny.

Tym samym – jak uzasadniła wyrok sędzia Alicja Stępień – art. 22 ust. 6d ustawy o PIT stanowi wyjątek od zasady wynikającej z ust. 6c i ogranicza koszty tylko do tych wymienionych w tym przepisie. – Mowa jest o udokumentowanych kosztach nabycia, wytworzenia, powiększonych o udokumentowane nakłady, czego w tej sprawie nie było – zwróciła uwagę sędzia Stępień. Wyrok jest nieprawomocny. ©℗

Autor jest doradcą podatkowym