Chodziło o spółkę, która wadium wniesione przez zwycięzcę przetargu zaliczała na poczet ceny sprzedaży w dniu zawarcia umowy. We wniosku o interpretację wyjaśniła, że jeżeli zwycięzca uchyli się od zawarcia umowy, to wadium przepada na jej rzecz. Jeśli natomiast nie dojdzie do zawarcia umowy z winy sprzedającego lub bez winy stron, to wadium jest zwracane. Spółka uważała, że dopiero zawarcie umowy sprzedaży powoduje, iż wadium przekształca się w część zapłaty za nieruchomość, a zatem dopiero wtedy powstaje obowiązek podatkowy w VAT.

Wadium w ścisłym związku z dostawą nieruchomości

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej był innego zdania. Wskazał, że wadium wpłacone przez uczestnika, który wygrał przetarg, pozostaje w ścisłym związku z konkretną, jasno określoną dostawą nieruchomości. Już moment wyłonienia nabywcy i sporządzenia protokołu przetargu jednoznacznie określa strony i przedmiot transakcji.

Dlatego stwierdził, że wadium, które podlega zaliczeniu na poczet ceny nabycia, stanowi część zapłaty otrzymaną przed dostawą towaru, zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy o VAT. Obowiązek podatkowy powstaje już w momencie wyboru nabywcy, niezależnie od tego, że w niektórych sytuacjach wadium może być zwrócone lub przepaść – wyjaśnił.

Wadium pełni funkcję zaliczki. Co z VAT?

Tak samo orzekły sądy. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach (sygn. akt I SA/Gl 139/22) podkreślił, że wadium zwycięzcy przetargu pełni nie tylko funkcję zabezpieczającą, lecz także zaliczkową, ponieważ już w dacie jego uiszczenia wiadome jest, że jeśli dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży, zostanie ono zaliczone na poczet ceny nabycia nieruchomości. Mieści się więc w kategorii świadczeń, których dotyczy art. 19a ust. 8 ustawy o VAT – uznał sąd.

Nie ma znaczenia to – dodał – że w momencie wpłaty wadium nie ma pewności, czy dojdzie do sprzedaży nieruchomości. Taka niepewność towarzyszy również zapłacie innych świadczeń na poczet przyszłej ceny nabycia, w tym tych, które wprost wymieniono w art. 19a ust. 8 ustawy.

- Niepewność co do ostatecznego zawarcia umowy nie wyklucza powstania obowiązku podatkowego, ponieważ podobna niepewność towarzyszy także innym formom przedpłat i zaliczek – potwierdził sędzia Adam Nita, uzasadniając wyrok NSA.

Wyrok NSA z 9 stycznia 2026 r., sygn. akt I FSK 10/23