Sprawa dotyczyła małżonków, którzy w 2020 r. sprzedali kilka działek kupionych w 2018 r. do majątku wspólnego. Nie minęło jeszcze pięć lat od zakupu, więc co do zasady powinni byli zapłacić PIT od dochodu ze sprzedaży. Postanowili jednak skorzystać z ulgi mieszkaniowej, czyli podatkowego zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.

W tym celu planowali przeznaczenie pieniędzy ze sprzedaży działek na zakup mieszkania. We wrześniu 2021 r. zawarli umowę z deweloperem, który zobowiązał się wznieść budynek, wyodrębnić lokal mieszkalny i do 30 czerwca 2024 r. przenieść jego własność na małżonków.

Umowa deweloperska a ulga mieszkaniowa

Już od momentu podpisania umowy małżonkowie zaczęli wpłacać pieniądze na rachunek dewelopera. Całość zamierzali przelać przed upływem trzech lat od sprzedaży działek. Uważali, że wydatki na zakup mieszkania mogą zaliczyć do wydatków na własne cele mieszkaniowe na podstawie art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o PIT, co uprawnia ich do ulgi w PIT.

Liczy się data przeniesienia własności...

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej był jednak innego zdania. Stwierdził, że aby dochód ze sprzedaży działek mógł być zwolniony z PIT, małżonkowie musieli w ciągu trzech lat (czyli do końca 2023 r.) nabyć mieszkanie na własność. Samo zawarcie umowy z deweloperem nie skutkuje przeniesieniem własności lokalu, zatem moment jej podpisania nie może być traktowany jako data poniesienia wydatku na własne cele mieszkaniowe – wyjaśnił dyrektor KIS.

...czy moment podpisania umowy?

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie (sygn. akt I SA/Sz 606/22) stanął po stronie małżonków. Uznał, że interpretując przepisy o uldze mieszkaniowej, należy wziąć pod uwagę jej cel – umożliwienie podatnikom zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Umowa deweloperska tworzy po stronie nabywcy oczekiwanie prawa własności konkretnego lokalu, który zostanie wybudowany. W związku z tym wydatki poniesione przez małżonków na podstawie umowy deweloperskiej uprawniają ich do skorzystania z ulgi mieszkaniowej, nawet jeśli przeniesienie własności nastąpi po upływie trzech lat od sprzedaży działek – orzekł WSA.

Zmiana w przepisach o uldze mieszkaniowej. Niekorzystna dla podatników

Naczelny Sąd Administracyjny uchylił ten wyrok. Podkreślił, że art. 21 ust. 26 ustawy o PIT został zmieniony nowelizacją z 23 października 2018 r. (Dz.U. z 2018 r. poz. 2159). Dodano do niego drugie zdanie, z którego wprost wynika, że przez własny budynek lub lokal rozumie się również budynek lub lokal niestanowiący własności podatnika, jeżeli podatnik nabędzie jego własność w okresie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 (trzy lata od zbycia poprzedniej nieruchomości). Przepis w nowym brzmieniu dotyczy przychodów uzyskanych po 1 stycznia 2019 r., a więc w tej sprawie ma już zastosowanie.

– Siłą rzeczy wywód sądu I instancji jest już nieaktualny – zauważył sędzia Jerzy Płusa. Dodał, że w tym zakresie zmiana była niekorzystna dla podatników, ponieważ ze zmienionego art. 21 ust. 26 ustawy o PIT wynika jasno – przeniesienie własności musi nastąpić w ciągu trzech lat. Dotyczy to również sytuacji opisanej w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o PIT. ©℗

Podstawa prawna

Wyrok NSA z 17 grudnia 2025 r., sygn. akt II FSK 421/23 www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia