Ulga mieszkaniowa. Fiskus nieugięty w sprawie umów deweloperskich

Tak samo twierdził w interpretacji z 19 sierpnia 2025 r. (sygn. 0115-KDIT1.4011.399.2025.2.ASZ).

Ulga mieszkaniowa

Problem dotyczy tzw. ulgi mieszkaniowej, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Przypomnijmy, że co do zasady sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat od nabycia lub wybudowania wiąże się z obowiązkiem zapłaty 19-proc. PIT od dochodu. Sprzedający może jednak uniknąć podatku, korzystając właśnie z ulgi w PIT. Wystarczy, że w ciągu trzech lat przeznaczy pieniądze ze sprzedaży na własny cel mieszkaniowy, czyli np. na zakup nowego mieszkania, jego remont, spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie nieruchomości.

Dokonane wpłaty na dom

O zastosowanie tych przepisów spytała kobieta, która wraz z mężem sprzedała mieszkanie przed upływem pięciu lat od zakupu. Pieniądze z tego tytułu przeznaczyli oni na dom, który miał im wybudować deweloper. W tym celu podpisali umowę deweloperską i już wpłacili więcej, niż otrzymali ze sprzedaży mieszkania. Problem jednak w tym, że zakończenie budowy domu oraz przeniesienie prawa własności nieruchomości nastąpi już po upływie trzyletniego terminu na wydatkowanie środków na własne cele mieszkaniowe. Małżeństwo chciało się upewnić, że mimo tego będą mogli skorzystać z preferencji.

Dla preferencji w PIT konieczne przeniesienie własności

Z tym jednak nie zgodził się dyrektor KIS. Podkreślił, że brak umowy przeniesienia własności nieruchomości w formie aktu notarialnego w terminie trzech lat ma oczywisty skutek w postaci braku nabycia własności tej nieruchomości. Tym samym powoduje niewypełnienie warunków niezbędnych do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 i art. 21 ust. 25a ustawy o PIT.

„Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy wiąże skutek prawny w postaci zwolnienia określonego dochodu od opodatkowania zarówno z terminem wydatkowania środków pieniężnych, jak i z faktem dysponowania przez podatnika tytułem własności lub współwłasności do nieruchomości” – wyjaśnił dyrektor KIS.

Ulga mieszkaniowa. Rozstrzygnięcia sądów

Dyrektor KIS powołał się przy tym na niekorzystne dla podatników wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z 18 kwietnia 2023 r. (sygn. akt II FSK 2511/20) i z 20 lutego 2024 r. (II FSK 713/21). W tym pierwszym sąd potwierdził, że „Przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem być uznany za wydatkowany na własne cele podatnika również wtedy, gdy środki uzyskane z tego źródła są wydatkowane w formie zaliczki na cenę nabywanej nieruchomości, jednak pod warunkiem, że do jej nabycia, to jest do przeniesienia prawa własności tej nieruchomości na podatnika, dojdzie przed upływem terminu określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT”.

W sprawie zapadły jednak też korzystne orzeczenia, o których jednak organ nie wspomniał. Chodzi o wyroki: NSA z 4 marca 2025 r. (sygn. akt II FSK 1569/24), a także prawomocne rozstrzygnięcie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z 26 czerwca 2025 r. (I SA/Ol 225/25). W sprawie zapadły też inne orzeczenia WSA w Gdańsku z 16 lipca 2025 r. (I SA/Gd 249/25) i z 4 marca 2025 r. (I SA/Gd 953/24), a także WSA we Wrocławiu z 16 lipca 2025 r. (I SA/Wr 234/24). Te wyroki są jednak nieprawomocne.

NSA w tegorocznym wyroku potwierdził, że kwoty płacone deweloperowi na podstawie umowy deweloperskiej stanowią wydatki na budowę własnego budynku mieszkalnego w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o PIT.