Udział w lokalu może pozbawić zwolnienia z PCC

Aby kupujący nie musiał zapłacić podatku od czynności cywilnoprawnych od zakupu pierwszego mieszkania, nie wystarczy, by nie miał wcześniej udziału w nieruchomości mieszkalnej, który nie przekracza 50 proc. Ważny jest również tytuł jego nabycia.

Warunki zwolnienia z PCC
Dział spadku a dziedziczenie
Stanowisko fiskusa

Kwestię tę wyjaśnił dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 24 listopada 2025 r., sygn. 0111-KDIB2-3.4014.519.2025.2.MD. Pytanie w sprawie możliwości skorzystania ze zwolnienia z PCC na zakup pierwszego mieszkania zadała podatniczka, która wcześniej nabyła udział w prawie własności mieszkania nieprzekraczający 50 proc. Źródłem wątpliwości było to, że część tego udziału nabyła w drodze dziedziczenia, a pozostałą część w drodze działu spadku.

Warunki zwolnienia z PCC

Tymczasem zgodnie z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:

prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,

jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. W przypadku, w którym kupującemu przysługuje lub przysługiwał udział w opisywanych prawach nabyty tytułem dziedziczenia – by mogło być zastosowane zwolnienie – wielkość przysługującego mu udziału nie może przekroczyć 50 proc.

Dyrektor KIS podkreślił, że tylko posiadanie (w przeszłości lub w dacie zakupu) ww. praw nabytych w drodze dziedziczenia (i to w określonym udziale) nie stanowi przeszkody do skorzystania z tego zwolnienia. Chociaż podatniczka nabyła udział w dopuszczalnej wysokości (tj. niższej niż 50 proc.), to tylko część tego udziału nabyła tytułem dziedziczenia, a pozostałą część tytułem działu spadku.

Dział spadku a dziedziczenie

Organ przypomniał, że dział spadku jest instytucją uregulowaną w kodeksie cywilnym. Mamy z nią do czynienia w sytuacji, w której spadek przypada kilku spadkobiercom. W wyniku działu spadku prawa majątkowe objęte spadkiem przyznane poszczególnym spadkobiercom przechodzą na nich, ustaje więc wspólność majątku spadkowego.

Uwaga! Co do zasady dział spadku jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy – w wyniku tego działu – podatnik otrzymuje składniki majątkowe, których wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału, jaki pierwotnie mu przysługiwał.

Stanowisko fiskusa

Dyrektor KIS uznał więc, że skoro podatniczka w wyniku działu spadku nabyła udział większy, niż przysługiwał jej w drodze dziedziczenia, to nie mogła skorzystać ze zwolnienia przy zakupie pierwszego mieszkania, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o PCC i była zobowiązana do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych według stawki 2 proc. liczonej od wartości rynkowej przedmiotu umowy sprzedaży.