Czy zakup domku letniskowego może być bez PCC

W analizowanym przypadku kluczowe znaczenie ma art. 9 pkt 17 ustawy o PCC. Przepis ten zwalnia z PCC sprzedaż, której przedmiotem jest:

• prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
• prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,

jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50 proc. i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Ważne: Zgodnie z literalnym brzmieniem art. 9 pkt 17 ustawy o PCC zwolniona z opodatkowania PCC jest sprzedaż, której przedmiotem jest m.in. prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

Z art. 3 pkt 2a prawa budowlanego wynika, że budynek mieszkalny jednorodzinny to budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30 proc. powierzchni całkowitej budynku. W przepisach prawa budowlanego nie ma prawnej definicji domku letniskowego, jednak w załączniku do prawa budowlanego domki letniskowe znajdują się w innej kategorii niż budynki mieszkalne jednorodzinne.

Wprawdzie możliwa jest zmiana statusu budynku z letniskowego na mieszkalny, ale z treści pytania wynika, że kupowaną nieruchomość należy potraktować jako domek letniskowy, który – na dzień zakupu – nie służył zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. Tymczasem, jak wyjaśnił dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 13 maja 2025 r., sygn. 0111-KDIB2-3.4014.150.2025.3.AD: „(…) dla zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych istotne znaczenie ma to, co dokładnie stanowiło przedmiot sprzedaży na moment dokonania tej czynności cywilnoprawnej. Zatem nie ma znaczenia dla sprawy, że budynek można sprawnie przekwalifikować na budynek mieszkalny lub że nieruchomość została zakupiona przez Panią na cele mieszkaniowe. Zgodnie z literalnym brzmieniem ww. przepisu, zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest sprzedaż, której przedmiotem jest m.in. prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

Mając na uwadze powyższe, tj. fakt, że nabyła Pani nieruchomość zabudowaną wyłącznie budynkiem letniskowym i tak do dnia sprzedaży użytkowanym – przy zawieraniu umowy sprzedaży nie było możliwe zastosowanie zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych określonego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Tym samym pobrany przez notariusza podatek od transakcji sprzedaży był należny, gdyż nie doszło do zakupu budynku mieszkalnego”.

Ważne: Brak możliwości zastosowania zwolnienia z PCC oznacza, że przy zakupie domku letniskowego nabywca musi zapłacić PCC w wysokości 2 proc. jego wartości rynkowej (art. 6 ust. 1 pkt 1 i art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC).

Konsekwencje przy kolejnej transakcji

Warto dodać, że w analizowanej sytuacji dla nabywcy korzystne może się okazać zrezygnowanie z przekształcenia domku letniskowego na mieszkalny. Otóż organy podatkowe stoją na stanowisku, że posiadanie domu letniskowego nie wyklucza skorzystania ze zwolnienia z PCC na zakup pierwszego mieszkania (por. interpretacje indywidualne dyrektora KIS z 8 kwietnia 2024 r., sygn. 0111-KDIB2-3.4014.6.2024.2.AD, z 19 czerwca 2024 r., sygn. 0111-KDIB2-3.4014.123.2024.2.JKU). W tej ostatniej interpretacji możemy przeczytać, że „Mając na uwadze powyższe, tj. fakt, że Państwa własnością jest wyłącznie budynek letniskowy, w którym nie można zaspokajać potrzeb mieszkaniowych, bo służy on tylko do potrzeb rekreacyjnych – przy nabywaniu w przyszłości nieruchomości z rynku wtórnego w postaci lokalu mieszkalnego, budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego możliwe będzie zastosowanie zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych określonego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych”.

W takim przypadku warunkiem zastosowania zwolnienia z PCC jest jednak to, aby domek letniskowy do momentu sprzedaży nie służył zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych jego właściciela.