Zakup pierwszego domu nie zawsze bez PCC

Razem z narzeczoną planuję kupić dom jednorodzinny. Na budynek ten składają się dwa wyodrębnione lokale mieszkalne, dla których są prowadzone osobne księgi wieczyste. Chociaż lokale były wydzielone przed laty, to nieruchomość zachowała status budynku mieszkalnego jednorodzinnego według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych. Po podpisaniu aktu notarialnego mamy nabyć udziały w równej wysokości w obu lokalach oraz odpowiadające im udziały w części wspólnej. Czy w przypadku tej transakcji będziemy mogli skorzystać ze zwolnienia z PCC, jeżeli żadne z nas nie miało dotychczas prawa własności jakiejkolwiek nieruchomości?

W przedstawionej sytuacji nie będzie to możliwe. Zgodnie z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC zwolniona z podatku jest sprzedaż, której przedmiotem jest:

1) prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,

2) prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,

3) spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,

– jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. Ponadto aby mogło być zastosowane zwolnienie w przypadku, gdy kupującemu przysługuje lub przysługiwał udział w ww. prawach nabyty tytułem dziedziczenia, wielkość przysługującego mu udziału nie może przekroczyć 50 proc.

Jeden dom vs dwa lokale

Z pytania wynika, że kupujący planują nabyć budynek, na który składają się dwa wyodrębnione lokale mieszkalne. Należy zwrócić uwagę, że w myśl art. 2 ust. 1c ustawy o własności lokali odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne. Zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali do powstania odrębnej własności lokalu niezbędny jest wpis do księgi wieczystej. Zatem w świetle przepisów tej ustawy każdy prawnie wyodrębniony lokal jest odrębną nieruchomością, niejako wydzieloną z większej całości, tj. z prawa własności całego gruntu.

Kiedy przysługuje zwolnienie z PCC?

Niestety nabycie udziałów w dwóch lokalach, a nie jednej nieruchomości, powoduje, że nie można zastosować do takiej transakcji zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC. Potwierdza to interpretacja indywidualna dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 6 marca 2025 r., sygn. 0111-KDIB2-3.4014.628.2024.1.JKU. Organ uznał w niej, że „(…) choć nabyty budynek według PKOB jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, to przedmiotem nabycia zgodnie z aktem notarialnym, jak zostało wskazane w opisie stanu faktycznego, są udziały w wydzielonych w nim dwóch odrębnych lokalach mieszkalnych wraz z związanymi z nimi udziałami w częściach wspólnych nieruchomości (grunt i budynek).

Analizując zakres omawianego zwolnienia trzeba zwrócić uwagę, że treść przepisu art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych jasno wskazuje, że zwolnienie dotyczy nabycia lokalu mieszkalnego a nie lokali mieszkalnych. (…) W związku z powyższym, w omawianej sprawie, z uwagi na nabycie dwóch odrębnych lokali mieszkalnych, zwolnienie z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie ma zastosowania”. ©℗