W przedstawionej sytuacji nie będzie to możliwe. Zgodnie z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC zwolniona z podatku jest sprzedaż, której przedmiotem jest:

1) prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,

2) prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,

3) spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,

– jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. Ponadto aby mogło być zastosowane zwolnienie w przypadku, gdy kupującemu przysługuje lub przysługiwał udział w ww. prawach nabyty tytułem dziedziczenia, wielkość przysługującego mu udziału nie może przekroczyć 50 proc.

Jeden dom vs dwa lokale

Z pytania wynika, że kupujący planują nabyć budynek, na który składają się dwa wyodrębnione lokale mieszkalne. Należy zwrócić uwagę, że w myśl art. 2 ust. 1c ustawy o własności lokali odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne. Zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali do powstania odrębnej własności lokalu niezbędny jest wpis do księgi wieczystej. Zatem w świetle przepisów tej ustawy każdy prawnie wyodrębniony lokal jest odrębną nieruchomością, niejako wydzieloną z większej całości, tj. z prawa własności całego gruntu.

Kiedy przysługuje zwolnienie z PCC?

Niestety nabycie udziałów w dwóch lokalach, a nie jednej nieruchomości, powoduje, że nie można zastosować do takiej transakcji zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC. Potwierdza to interpretacja indywidualna dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 6 marca 2025 r., sygn. 0111-KDIB2-3.4014.628.2024.1.JKU. Organ uznał w niej, że „(…) choć nabyty budynek według PKOB jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, to przedmiotem nabycia zgodnie z aktem notarialnym, jak zostało wskazane w opisie stanu faktycznego, są udziały w wydzielonych w nim dwóch odrębnych lokalach mieszkalnych wraz z związanymi z nimi udziałami w częściach wspólnych nieruchomości (grunt i budynek).

Analizując zakres omawianego zwolnienia trzeba zwrócić uwagę, że treść przepisu art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych jasno wskazuje, że zwolnienie dotyczy nabycia lokalu mieszkalnego a nie lokali mieszkalnych. (…) W związku z powyższym, w omawianej sprawie, z uwagi na nabycie dwóch odrębnych lokali mieszkalnych, zwolnienie z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie ma zastosowania”. ©℗

Podstawa prawna

art. 9 pkt 17 ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 295)

art. 2 ust. 1c, art. 7 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1048)