Lokale kupione, ale tylko wynajmowane. Kiedy pierwsze zasiedlenie?

Przez pierwsze zasiedlenie lokalu należy rozumieć oddanie go do użytkowania – orzekł NSA. Dodał, że jeśli od tego momentu minęły dwa lata, to dostawa nieruchomości jest zwolniona z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Pierwsze zasiedlenie lokalu. Który moment jest kluczowy?
Pierwsze zasiedlenie następuje w chwili oddania lokalu do użytkowania

Przypomnijmy, że zgodnie z tym przepisem dostawa budynków, budowli lub ich części jest zwolniona z VAT, pod warunkiem że:

nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim albo
między pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynęły nie mniej niż dwa lata.

Z kolei definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

wybudowaniu lub
ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie stanowiły co najmniej 30 proc. wartości początkowej.

W sprawie rozpoznanej przez NSA chodziło o spółkę, która planowała zakup nieruchomości składającej się z dziewięciu lokali usługowych oraz udziału we współwłasności garażu. Sprzedający kupił je wcześniej od dewelopera i wynajmował różnym najemcom, sam z nich nie korzystał.

Spółka była przekonana, że w cenie zapłaci VAT, który następnie odliczy od swojego podatku należnego. Uważała bowiem, że transakcja będzie opodatkowana VAT, ponieważ nie spełnia warunku zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT – od pierwszego zasiedlenia lokali nie upłynęły dwa lata.

Pierwsze zasiedlenie lokalu. Który moment jest kluczowy?

Nie zgodził się z nią dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej. Stwierdził, że pierwsze zasiedlenie lokali nastąpiło już w momencie, gdy sprzedający kupił je od dewelopera. Od tamtego czasu minęły ponad dwa lata, więc teraz sprzedaż tych lokali będzie zwolniona z VAT – wyjaśnił.

Zaznaczył przy tym, że strony transakcji mogą zrezygnować ze zwolnienia i wybrać opodatkowanie, jeśli zostaną spełnione warunki określone w art. 43 ust. 10 i 11 tej ustawy. Jednym z nich jest złożenie oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia.

Innego zdania był Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie (sygn. akt III SA/Wa 2529/21). Orzekł, że pierwsze zasiedlenie nastąpiło w momencie faktycznego rozpoczęcia użytkowania lokali zgodnie z ich przeznaczeniem, a w tym przypadku miało to miejsce po zawarciu umów najmu, a nie z chwilą nabycia lokali od dewelopera. W związku z tym – jak stwierdził sąd – dostawa lokali na rzecz spółki nastąpi przed upływem dwóch lat od pierwszego zasiedlenia, co oznacza, że będzie ona opodatkowana VAT.

Pierwsze zasiedlenie następuje w chwili oddania lokalu do użytkowania

NSA przychylił się jednak do stanowiska organu podatkowego. Orzekł, że pod pojęciem pierwszego zasiedlenia rozumie się oddanie do użytkowania – czy to nabywcy, czy użytkownikowi lokalu.

– Nie ma podstaw, aby zawężać to pojęcie, ponieważ trudno byłoby stosować takie ograniczenie w praktyce. Jeśli ktoś np. otrzymał lokal do użytkowania i korzysta z niego choćby w ten sposób, że raz w tygodniu do niego wchodzi i podziwia go, to czy taki sposób korzystania miałby być wyłączony z okresu użytkowania? Byłoby to nielogiczne – uzasadniła wyrok sędzia Izabela Najda-Ossowska.

Naczelny Sąd Administracyjny orzekł więc, że w tej sprawie pierwsze zasiedlenie lokali nastąpiło już z chwilą nabycia ich od dewelopera. Wtedy zostały one przekazane do użytkowania.