Ulga mieszkaniowa w podatku od spadków

Jedna z ulg mieszkaniowych przewidziana jest w art. 16 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Dotyczy ona osób należących do pierwszej, drugiej i trzeciej grupy podatkowej, czyli w zasadzie obcych.

Polega ona na tym, że do podstawy opodatkowania nie wlicza się wartości odziedziczonej nieruchomości (lub udziału) do łącznej wysokości nieprzekraczającej 110 mkw. powierzchni użytkowej.

Warunkiem jest, aby osoby te zamieszkiwały w lokalu i były w nim zameldowane na pobyt stały oraz by nie zbyły tego mieszkania przez co najmniej pięć lat. Nie mogą też mieć innego mieszkania bądź domu, ani wynajmować nieruchomości. W przypadku osób z trzeciej grupy podatkowej, a więc obcych bądź daleko spokrewnionych, jest jeszcze jeden warunek – preferencja przysługuje im tylko wtedy, gdy przez co najmniej dwa lata sprawowały opiekę nad spadkodawcą, na podstawie umowy z podpisem poświadczonym notarialnie.

Najem nieruchomości wyklucza ulgę

Aby skorzystać z preferencji odziedziczonej nieruchomości, nie można jednak jej wynajmować przez pięć lat. Potwierdził to dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 7 listopada 2025 r. (sygn. 0111-KDIB2-3.4015.404.2025.1.ASZ). Spytał o to mężczyzna, który zasadniczo spełnił warunki do skorzystania z ulgi w tym: nie ma ani nie wynajmuje innych nieruchomości. Jest też w niej zameldowany. Jednak z uwagi na to, że zmieniła się jego sytuacja życiowa, rozważa czasowy wynajem, ponieważ mieszkanie jest stosunkowo niewielkie i znajduje się w bloku bez windy, a on planuje powiększenie rodziny.

Dyrektor KIS uznał jednak, że najem przed upływem pięciu lat pozbawi go ulgi. Wyjaśnił, że nie tylko zameldowanie, ale także zamieszkiwanie decyduje o zachowaniu prawa do preferencji, o której mowa w art. 16 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Ulga mieszkaniowa w PIT

Inna sytuacja jest w przypadku ulgi mieszkaniowej PIT. Można ją zastosować przy sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat od nabycia lub wybudowania, bo zasadniczo tylko wówczas trzeba zapłacić 19-proc. PIT od dochodu (po upływie pięciu lat przychód w ogóle nie powstaje). Sprzedający może jednak uniknąć podatku, jeżeli w ciągu trzech lat przeznaczy pieniądze ze sprzedaży na własny cel mieszkaniowy, czyli np. na zakup nowego mieszkania, jego remont, spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie nieruchomości. Na tym właśnie polega ulga mieszkaniowa, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Pełną listę wydatków uprawniających do jej skorzystania można znaleźć w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT.

Obecnie nie ma ograniczeń co do tego, ile nieruchomości może mieć podatnik, który chce skorzystać z tej preferencji. Można więc mieć wiele domów, mieszkań i nadal skorzystać z ulgi mieszkaniowej.

Co więcej, z licznych interpretacji dyrektora KIS wynika, że w nowym lokum można na początku mieszkać tylko sporadycznie, albo nawet od razu - z przyczyn losowych - wynająć je na jakiś czas, a planować zamieszkanie w nim dopiero na emeryturze (patrz interpretacja z 13 stycznia 2023 r., sygn. 0112-KDIL2-1.4011.900.2022.2.DJ).

Najem nieruchomości nie wyklucza więc ulgi mieszkaniowej w PIT.

Zmiana przepisów

To jednak ma się zmienić. Ministerstwo Finansów chce ograniczyć ulgę mieszkaniową w PIT. Założenie jest takie, że podatnicy, którzy będą chcieli z niej skorzystać, nie będą mogli być właścicielami innej nieruchomości (mieszkania lub domu). Przewiduje to projekt nowelizacji ustawy o PIT i o CIT oraz niektórych innych ustaw (nr UD116), który miał wejść w życie od 1 stycznia 2026 r., ale nie ma na to już szans. Pisaliśmy o tym tutaj. Niewykluczone, że zmiany w tym zakresie wejdą w życie w późniejszym terminie.