rozwiń ›

Wyraźnie widać, że podejście sądów jest w tej kwestii niejednolite. Wynika to również z tego, że nie ma jasnych reguł, jak należałoby traktować majątek należący do spółek komunalnych. To zagadnienie, które powinno być uregulowane w ustawie.

Konsekwencje dla gmin

Paradoksalnie wyłączenie z opodatkowania budowli należących do zakładów lub spółek komunalnych może być korzystne również dla gmin, które co do zasady są jedynymi udziałowcami takich podmiotów. Mniejsze wpływy z podatku od nieruchomości mogą bowiem wpłynąć na wysokość subwencji z budżetu państwa.

Przedsiębiorstwa wodociągowe - gminny majątek

Należy pamiętać, że zaopatrywanie w wodę oraz odbiór ścieków należą do zadań własnych gminy i to na niej spoczywa obowiązek realizacji tych zadań. Gminy wydzielają zatem ze swoich struktur jednostki budżetowe, których celem jest świadczenie usług, a raczej wykonywanie zadań ciążących na gminie.

W praktyce zaopatrywaniem w wodę oraz odbiorem ścieków zajmują się zakłady komunalne lub spółki prawa handlowego, których jedynym udziałowcem są miasto lub gmina, na terenie której dane przedsiębiorstwo prowadzi działalność. Podmiot taki nie funkcjonuje na typowych warunkach rynkowych. Nie ma bowiem na swoim terenie konkurencji, z którą musiałby rywalizować. Co więcej, obecne przepisy w zasadzie wykluczają taką konkurencję.

W ostatnich latach zakłady komunalne są przekształcane w spółki prawa handlowego. Najczęściej są to spółki z o.o., całość udziałów mają w nich miasto lub gmina, na terenie których działają. Podmioty te wykonują tę samą działalność jak wcześniej zakłady budżetowe.

To budowle

Na pierwszy rzut oka w zakresie podatku od nieruchomości nie powinno być jakichkolwiek wątpliwości. Zakład lub spółka mają bowiem majątek (w głównej mierze jest to oczywiście majątek sieciowy), który powinien być kwalifikowany jako budowla, a ponieważ znajduje się on w posiadaniu przedsiębiorcy, to powinien on podlegać opodatkowaniu. Podstawą opodatkowania jest wartość tych obiektów, a stawka podatku wynosi 2 proc.

Między usługą a obowiązkiem

Należy jednak zadać sobie pytanie, czy zakład albo nawet spółka prawa handlowego działają w tym przypadku jako przedsiębiorca? Co do zasady, ustalając wysokość taryfy za dostarczenie wody, dostawca powinien uwzględnić marżę. Zazwyczaj marże te są ustalane na niskim poziomie, wynoszącym mniej niż 1 proc. Ponadto działalność taka w większości wypadków nie przynosi realnego zysku, a spółki muszą liczyć na dopłaty od udziałowców, aby pokryć straty wynikające z działalności.

Nie możemy zatem powiedzieć, że taki zakład lub spółka prowadzą działalność ukierunkowaną na zysk, jest to bowiem działalność mająca na celu realizację zadań gminy. Skoro zatem nie możemy mówić o zysku, który jest główną cechą działalności przedsiębiorcy, to powstaje pytanie, czy nieruchomości posiadane przez taki podmiot są związane z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Należy pamiętać, że jeśli budowle nie należą do przedsiębiorcy, to powinny być wyłączone z opodatkowania podatkiem od nieruchomości.

Jak orzekają sądy w sprawie opodatkowania tego majątku?

Trudno w tym przypadku mówić o jednolitej linii orzeczniczej. Zasadniczo jednak sądy administracyjne zgadzały się, że zakłady komunalne nie powinny płacić podatku od nieruchomości od swojego majątku.

W gorszej sytuacji były spółki prawa handlowego, które niejako automatycznie były uznawane za podmioty prowadzące działalność gospodarczą. Na przykład w wyroku z 20 grudnia 2023 r. (I SA/Go 319/23) WSA w Gorzowie Wielkopolskim sąd uznał, że skoro spółka jako osoba prawna może wykonywać działalność gospodarczą, to jest przedsiębiorcą w rozumieniu art. 2 ustawy – Prawo przedsiębiorców. Zatem cały jej majątek powinien być opodatkowany według stawek właściwych dla obiektów związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Co innego jednak wynika z ostatnich orzeczeń Naczelnego Sądu Administracyjnego. W wyroku z 18 lipca 2025 r. (III FSK 93/25) NSA stwierdził, że jeżeli w odniesieniu do spornych budowli spółka nie prowadzi działalności o charakterze zarobkowym i nie ma podstaw do stwierdzenia, że mogą one być potencjalnie wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej spełniającej ten warunek, to samo ich posiadanie przez spółkę nie jest wystarczające do uznania, że powinny one być opodatkowane.

Równie korzystna wykładnia została zaprezentowana w wyroku z 5 czerwca 2025 r. (III FSK 379/24). NSA uznał, że zbiorowe zaopatrzenie w wodę i odprowadzanie ścieków nie mogą być, również w wymiarze obiektywnym, kwalifikowane jako działalność zarobkowa. „Forma prawna, w jakiej funkcjonuje Z., tj. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, nie przesądza o tym, że opisywana we wniosku działalność stanowi działalność gospodarczą” – stwierdził sąd kasacyjny.

W jakim kierunku pójdzie orzecznictwo?

Należy zaznaczyć, że wiele zależy od konkretnego stanu faktycznego. Może się bowiem zdarzyć, że podmiot zaopatrujący w wodę będzie prowadzić działalność w typowych warunkach rynkowych. Wówczas nawet forma organizacyjna zakładu budżetowego nie uchroni przed opodatkowaniem budowli. Niemniej, jeśli obiektywne kryteria przesądzają o tym, że dany podmiot nie prowadzi działalności gospodarczej, to bez względu na swoją formę organizacyjną powinien móc wyłączyć budowle sieciowe z opodatkowania. ©℗