rozwiń ›

Mogą to być np. środki pochodzące z kredytu zaciągniętego – po sprzedaży poprzedniej nieruchomości – na zakup nowej – wynika z odpowiedzi z 13 października 2025 r. udzielonej przez wiceministra finansów Jarosława Nenemana na interpelację poselską nr 12305. Wiceminister zapewnił, że interpretacje indywidualne, które prezentują przeciwne stanowisko, zostaną ponownie przeanalizowane.

Zdaniem ekspertów podatnicy tylko na tym skorzystają. – Wydawało się, że dotychczasowe, restrykcyjne stanowisko fiskusa jest ugruntowane, a tu taka niespodzianka – komentuje Agnieszka Fijałkowska-Wocial, doradca podatkowy w LTCA.

Wydatek nie z tego konta

Problem dotyczy nie tylko spłaty kredytu zaciągniętego na własne cele mieszkaniowe po sprzedaży poprzedniej nieruchomości. Pojawia się też, gdy podatnik wyda na te cele pieniądze, które wcześniej otrzymał w darowiźnie albo np. zdeponował w banku.

Najlepiej obrazuje to wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 4 września 2019 r. (sygn. akt II FSK 3110/17). Podatniczka zdeponowała pieniądze ze sprzedaży nieruchomości na koncie bankowym, a za środki zgromadzone na innym rachunku opłaciła montaż drzwi i okien w domu jednorodzinnym. Fiskus odmówił jej prawa do ulgi mieszkaniowej, bo – jak stwierdził – podatniczka nie wydała na własny cel mieszkaniowy przychodu ze sprzedaży nieruchomości, tylko jego równowartość.

Nie zgodził się z tym sąd kasacyjny. Przypomniał, że warunkiem ulgi, czyli zwolnienia podatkowego przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, nie jest wydatkowanie na wymienione w tym przepisie cele konkretnych pieniędzy, lecz „wartości przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub prawa majątkowego”. W tym kontekście nie ma znaczenia, jak sprzedający rozporządzi kwotą uzyskaną ze sprzedaży – orzekł NSA.

Czym jest ulga mieszkaniowa

Zasadniczo – przypomnijmy – podatnik musi odczekać ze sprzedażą domu, mieszkania, gruntu pięć lat, licząc od końca roku, w którym tę nieruchomość kupił, otrzymał w darowiźnie lub wybudował. W przeciwnym razie musi zapłacić 19-proc. PIT od dochodu ze sprzedaży, chyba że skorzysta z ulgi mieszkaniowej. Może więc uniknąć podatku, jeśli przeznaczy pieniądze ze zbycia na jeden z własnych celów mieszkaniowych wymienionych w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT. Ma na to trzy lata. Takim celem może być np. zakup nowego mieszkania, jego remont, spłata kredytu mieszkaniowego.

Pieniądze nie są znaczone

Problem pojawia się, gdy podatnik sprzeda nieruchomość przed upływem pięciu lat, ale na własny cel mieszkaniowy (np. zakup nowego mieszkania) przeznaczy inne pieniądze odpowiadające równowartości przychodu ze sprzedaży. Innymi słowy, pieniądze zbycia wyda na inne potrzeby, a na własny cel mieszkaniowy zaciągnie np. kredyt hipoteczny.

Podatnicy uważają, że mimo tego nie tracą prawa do ulgi mieszkaniowej, czyli zwolnienia z PIT dochodu ze sprzedaży poprzedniej nieruchomości. Przekonują, że mogą wydać dochód ze zbycia na jakikolwiek inny cel (np. na zakup samochodu, biżuterii dla żony), a na własny cel mieszkaniowy przeznaczyć środki z zaciągniętego kredytu.

Podkreślają, że pieniądze nie są znaczone. Ważne, żeby równowartość ceny uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości została wydana na jeden z własnych celów mieszkaniowych wskazanych w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT.

Co twierdzi fiskus

Fiskus do tej pory się z tym nie zgadzał. Twierdził, że podatnik musi wydać na własny cel mieszkaniowy dokładnie te pieniądze, które uzyskał ze sprzedaży poprzedniej nieruchomości. Tak wynikało nie tylko z interpretacji indywidualnych wydawanych przez dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej. Tak samo – jak mówi Agnieszka Fijałkowska-Wocial – twierdziły organy podatkowe w trakcie czynności sprawdzających i postępowań wymiarowych.

Zakup na kredyt

Podobnie orzekały niektóre sądy administracyjne, czego przykład stanowi prawomocny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 27 lipca 2021 r. (I SA/Gd 344/21). Chodziło o podatniczkę, która sprzedała mieszkanie, ale nowe kupiła od dewelopera nie z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży poprzedniej nieruchomości, tylko z innych źródeł – środków własnych, pożyczki i darowizny.

Fiskus i sąd uznali, że skoro sfinansowała zakup nieruchomości ze środków pochodzących z innych źródeł, to nie można przyjąć, że nabyła prawo do ulgi mieszkaniowej.

Taki sam pogląd wyraził WSA w Warszawie w prawomocnych orzeczeniach z 27 stycznia 2021 r. (III SA/Wa 1503/20) i z 12 lutego 2020 r. (III SA/Wa 2057/19). Oba wyroki dotyczyły podobnego stanu faktycznego – podatnik sprzedał nieruchomość przed upływem pięciu lat, część pieniędzy ze sprzedaży wydał na inne cele, a zakup nowej nieruchomości sfinansował w części kredytem hipotecznym.

WSA w Warszawie odmówił mu prawa do ulgi mieszkaniowej. Stwierdził, że podatnik powinien był wydać na własny cel mieszkaniowy dokładnie te pieniądze, które uzyskał ze sprzedaży, a nie z banku. Wyjaśnił, że finansowanie wydatków mieszkaniowych z kredytu zaburza „zasadę tożsamości źródła przychodów w zakresie zwolnienia i wydatkowania przychodów”. Podkreślił, że wynika to już z wypracowanego i utrwalonego stanowiska sądów.

Korzystne wyroki NSA

Ale zdarzały się również orzeczenia korzystne dla podatników, czego przykładem wspomniany wyrok NSA z 4 września 2019 r. oraz nowszy – z 2 lutego 2024 r. (II FSK 594/21). Stan faktyczny był podobny – podatnik najpierw sprzedał nieruchomość, potem wydał część pieniędzy z tej sprzedaży na wykończenie mieszkania kupionego od dewelopera. Natomiast na zakup tego lokalu zaciągnął kredyt w banku. Skarbówka odmówiła mu prawa do ulgi mieszkaniowej w tej części, która została sfinansowana kredytem.

NSA orzekł, że ulga przysługuje w całości. Nie miał wątpliwości, że spłata kredytu powinna zostać zaliczona do wydatków na nabycie mieszkania, ponieważ temu właśnie służył zaciągnięty kredyt.

Skarbówka zmieni zdanie?

Na rozbieżne stanowiska sądów i restrykcyjną wykładnię fiskusa powołał się autor interpelacji poselskiej nr 12 305. Odpowiedź wiceministra Nenemana daje nadzieję na to, że skarbówka zmieni swoją wykładnię.

Wiceminister potwierdził, że „warunkiem skorzystania z ulgi nie jest wydatkowanie na określone cele mieszkaniowe konkretnych, otrzymanych pieniędzy, lecz równowartości przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub prawa majątkowego. Przy czym przychodem ze sprzedaży nieruchomości oraz określonych praw majątkowych, zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy PIT, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie. (…) Warunkiem skorzystania z ulgi mieszkaniowej jest wydatkowanie równowartości przychodu osiągniętego ze sprzedaży nieruchomości. Nie ma przy tym znaczenia, czy na zakup tej „nowej nieruchomości” podatnik zaciągnął kredyt”.

Wiceminister ma rację

Z taką wykładnią zgadza się Małgorzata Samborska, doradca podatkowy i partner w Grant Thornton. Wskazuje, że zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT warunkiem skorzystania z ulgi mieszkaniowej nie jest wydatkowanie na własne cele mieszkaniowe konkretnych, otrzymanych pieniędzy, lecz przychodu ze sprzedaży nieruchomości lub prawa majątkowego.

Ekspertka również – podobnie jak wiceminister – zwraca uwagę na art. 19 ust. 1 ustawy o PIT. Wynika z niego, że przychodem ze sprzedaży nieruchomości oraz określonych praw majątkowych jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie.

– Przepisy nakazują więc wydatkowanie na własne cele mieszkaniowe przychodu określanego według zasady memoriałowej, a nie kasowej. Najczęściej przychód ten powstaje w dacie podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości na nabywcę, a więc niezależnie od tego, czy podatnik faktycznie otrzymał należność i w jakiej formie doszło do zbycia nieruchomości – zauważa ekspertka Grant Thornton. Dodaje, że zbycie może nastąpić np. w drodze zamiany.

– Skoro więc podatnik uzyskuje przychód nawet wówczas, gdy nie otrzymał fizycznie pieniędzy, to racjonalnym jest przyjęcie, że chodzi o równowartość uzyskanego wcześniej przychodu – podsumowuje Małgorzata Samborska.

Lepiej dmuchać na zimne

Agnieszka Fijałkowska-Wocial zwraca jednak uwagę, że nawet korzystna dla podatników odpowiedź na interpelację poselską nie ma mocy wiążącej. – Wykładnia Ministerstwa Finansów nie powinna wynikać wyłącznie z odpowiedzi na interpelację poselską, lecz z wiążącego dokumentu, takiego jak interpretacja ogólna lub objaśnienia podatkowe – mówi ekspertka LTCA.

Podkreśla, że dotychczasowe, restrykcyjne stanowisko skarbówki było bardzo rozpowszechnione, dlatego lepiej zachować ostrożność. – Sugerowałabym podatnikom wystąpienie o interpretację indywidualną we własnej sprawie. Jeżeli dyrektor KIS nadal będzie twierdził co innego, można zaskarżyć tę interpretację do sądu – radzi ekspertka. ©℗