Nasz ubiegłotygodniowy artykuł „Ulga mieszkaniowa dla bogatych, nie dla biednych” (DGP nr 109/2017) wywołał poruszenie wśród czytelników. A zwłaszcza teza, że kto sprzeda mieszkanie kupione na kredyt przed upływem pięciu lat od nabycia, jest w gorszej sytuacji niż ten, kto pozbywa się lokalu, na którym nie ciąży hipoteka.
Niestety, tak właśnie jest. W lepszej sytuacji są podatnicy sprzedający nieruchomości nieobciążone kredytem, nawet wtedy, gdy sami mają już dach nad głową i kupują nowy lokal pod wynajem, deklarując, że w przyszłości w nim zamieszkają.
W innej sytuacji – pisaliśmy – są osoby, które chcą sprzedać mieszkanie kupione na kredyt, żeby zamienić je na większe. Mogą one mieć problem ze skorzystaniem z ulgi mieszkaniowej.
Niektórzy czytelnicy nie zgadzają się z tą tezą, bo – jak przekonują – sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką daje ten sam skutek podatkowy co zbycie lokalu, który nie jest zadłużony. Co więcej – dodają – brak ulgi mieszkaniowej z tytułu spłaty „starego” kredytu jest sprawiedliwy. W przeciwnym razie osobom zadłużonym preferencja przysługiwałaby dwukrotnie: raz jako koszt nabycia sprzedawanego mieszkania (odliczany od przychodu), drugi raz – w ramach ulgi na zakup nowej nieruchomości. Argument ten pojawia się też w orzecznictwie sądów administracyjnych.
Niestety, matematyka jest nieubłagana.W uldze podatkowej istotne jest bowiem nie to, aby na własne cele mieszkaniowe przeznaczyć jedynie dochód ze sprzedaży lokalu (czyli różnicę między przychodem a kosztem nabycia), tylko żeby w ten sposób wydatkować cały przychód ze zbycia. Jeśli tak się nie stanie, to zwolniona z PIT jest tylko ta część dochodu, która odpowiada iloczynowi dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie ze zbycia nieruchomości (zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT).
Spróbujmy wytłumaczyć to na przykładzie.
PRZYKŁAD 1
Podatnik kupuje na kredyt mieszkanie za 200 tys. zł. Sprzedaje je po roku za 250 tys. zł. Z uzyskanych pieniędzy spłaca kredyt, a 50 tys. zł przeznacza na wkład własny w nowe mieszkanie.
Zdaniem niektórych czytelników, to wystarczy do pełnego skorzystania z ulgi mieszkaniowej. Liczą bowiem tak:
Przychód ze sprzedaży mieszkania (250 tys. zł) – koszty nabycia zbywanego lokalu (200 tys. zł) = dochód (50 zł).
Jeśli dochód (50 tys. zł) zostanie przeznaczony na wkład własny, to podatnik nie zapłaci od niego PIT.
Niestety, taki sposób liczenia jest błędny. Prawidłowy pokazujemy w dwóch wariantach – zależnie od tego, na co podatnik przeznaczy przychód ze sprzedaży.
Wariant 1
Podatnik kupił mieszkanie na kredyt i sprzedając je (za 250 tys. zł) spłaca dług (200 tys. zł), a resztę przychodu (50 tys. zł) przeznacza na zakup nowego lokalu.
Do kosztów zaliczy wydatek na zakup sprzedawanego mieszkania (sfinansowany kredytem, czyli 200 tys. zł), w związku z czym jego dochód wyniesie 50 tys. zł.
Spłata kredytu nie jest objęta ulgą. W związku z tym podatnik nie przeznacza całego przychodu na własny cel mieszkaniowy w rozumieniu ustawy o PIT. Zwolniona z podatku jest zatem tylko część dochodu (nie przychodu). Należy ją obliczyć zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. A zatem:
50 tys. zł (dochód) x 50 tys. zł (wydatek na cel mieszkaniowy) : 250 tys. zł (przychód) = 10 tys. zł (dochód zwolniony z PIT)
Dochód do opodatkowania: 50 tys. zł – 10 tys. zł = 40 tys. zł
Podatek: 40 tys. zł x 19 proc. = 7600 zł
Wariant 2
Podatnik kupił mieszkanie za gotówkę (200 tys. zł) i po sprzedaży (za 250 tys. zł) przeznacza cały przychód na zakup nowego mieszkania. Wówczas w pełni skorzysta z ulgi mieszkaniowej, ponieważ:
50 tys. zł (dochód) x 250 tys. zł (wydatek na cel mieszkaniowy) : 250 tys. zł (przychód) = 50 tys. zł (dochód zwolniony z PIT)
Dochód do opodatkowania: 50 tys. zł – 50 tys. zł = 0 zł
Podatek: 0 zł x 19 proc. = 0 zł
