Kto sprzedaje nieruchomość przed upływem 5 lat od nabycia, a pieniędzmi reguluje dług w banku zaciągnięty wcześniej na jej zakup, ten ani nie ujmie wydatków na spłatę kredytu w kosztach, ani nie skorzysta z ulgi mieszkaniowej – orzekł NSA.
Sprawa dotyczyła małżonków, którzy kupili mieszkanie, częściowo za własne pieniądze, a częściowo za kredyt. Sprzedali je po upływie pół roku i od razu spłacili całe swoje zobowiązanie wobec banku.
Zasadniczo podatnik, który sprzedaje nieruchomość przed upływem 5 lat od nabycia, musi zapłacić 19-proc. podatek od dochodu, czyli od ceny sprzedaży pomniejszonej o wydatki na nabycie nieruchomości oraz koszty odpłatnego zbycia nieruchomości (np. prowizje dla pośredników, wydatki na ogłoszenia w prasie).
Reklama
Nie ma PIT, gdy podatnik przeznaczy dochód ze sprzedaży na realizację własnego celu mieszkaniowego. Ma na to dwa lata. Wydatkiem na cel mieszkaniowy jest m.in. spłata kredytu zaciągniętego przed sprzedażą nieruchomości (art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o PIT).
Podatnicy uważali, że sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od nabycia nie spowoduje u nich żadnych konsekwencji podatkowych. Słowem, że nie będą musieli płacić PIT. Uważali bowiem, że przychód wolno im pomniejszyć nie tylko o cenę nabycia z aktu notarialnego, ale i o wydatek na spłatę kredytu, bo ta również była wydatkiem na nabycie nieruchomości. W efekcie transakcja nie przyniosła im żadnego dochodu.

Reklama
W zanadrzu mieli też inny argument, na wypadek gdyby fiskus się z nimi nie zgodził. Uważali, że nawet jeśli wydatek na spłatę kredytu nie może być kosztem nabycia nieruchomości i dochód powstanie, to i tak wydając go na spłatę kredytu, zrealizowali cel mieszkaniowy. A to daje im ulgę w PIT.
Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu odrzucił jednak oba argumenty podatników. Po pierwsze, stwierdził, że kosztem nabycia nieruchomości jest cena z aktu notarialnego, ale nie spłata kredytu. W przeciwnym razie podatnik, który kupowałby nieruchomość za kredyt, odliczałby ten sam podwójnie.
Po drugie, spłata kredytu za zbywane mieszkanie nie jest realizacją własnego celu mieszkaniowego, bo w sprzedanym mieszkaniu podatnik już nie mieszka – stwierdził dyrektor izby. Nie można więc potraktować tego wydatku jako realizacji ulgi mieszkaniowej – uznał.
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu zgodził się z fiskusem, że spłata kredytu nie może zostać uznana za koszt nabycia nieruchomości. Powołał się na liczne wyroki NSA, z których wynika, że do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży mieszkania można zaliczyć cenę jego nabycia i koszty związane z aktem notarialnym, ale nie wydatek na spłatę kredytu hipotecznego, zaciągniętego na zakup nieruchomości.
WSA miał jednak wątpliwości co do uzasadnienia stanowiska fiskusa, z którego wynikało, że w związku ze spłatą kredytu podatnikom nie przysługuje ulga mieszkaniowa. W związku z tym uchylił interpretację wydaną przez dyrektora poznańskiej izby.
Wyrok WSA uchylił zaś w całości Naczelny Sąd Administracyjny. Sędzia Jerzy Rypina wyjaśnił, że preferencja dotyczy wyłącznie spłaty kredytu zaciągniętego na zamieszkiwaną nieruchomość, a nie tę, która jest zbywana.
– Mimo iż art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a nie mówi, że spłata kredytu nie może dotyczyć zbywanej nieruchomości, to wniosek ten można wyciągnąć z przepisów o uldze mieszkaniowej. Wynika z nich, że cel mieszkaniowy ma być realizowany na przyszłość, a nie wstecz – wyjaśnił sędzia Rypina.
ORZECZNICTWO
Wyrok NSA z 10 maja 2017 r., sygn. akt II FSK 991/15.