Tak wynika z niedawnej interpretacji indywidualnej dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej. Pytanie zadała spółka, która w grudniu 2024 r. zdecydowała się sprzedać nieruchomość rolną, na której znajdował się budynek przeznaczony do rozbiórki. Sprzedawany grunt był objęty decyzją o warunkach zabudowy. W akcie notarialnym strony zastrzegły, że transakcja powinna być opodatkowana VAT i w związku z tym notariusz nie może pobierać podatku od czynności cywilnoprawnych.

Sprzedaż nieruchomości z VAT czy bez

We wniosku o interpretację indywidualną spółka przekonywała, że transakcja musi być opodatkowana i nie dotyczą jej dwa odrębne zwolnienia, o których mowa w ustawie. Pierwsze z nich wynika z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, który to przyznaje preferencję dostawie towarów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Spółka zwróciła w tym kontekście uwagę, że sprzedaje teren przeznaczony pod zabudowę, a więc nie dotyczy jej wspomniane zwolnienie.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT tereny budowlane definiuje się jako grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeśli go nie ma – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Skoro więc sprzedawany grunt jest objęty decyzją o zabudowie, to należy go uznać za zabudowany.

Rezygnacja ze zwolnienia

Spółka dodała, że gdyby jej stanowisko okazało się błędne, to i tak transakcję trzeba opodatkować. Argumentowała, że w akcie notarialnym zastrzeżono, iż transakcja powinna być opodatkowana, a więc strony zgodnie oświadczyły, że rezygnują ze zwolnienia dla sprzedawanego budynku, budowli lub ich części zapisanego w innym przepisie (art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT).

Musi być dosłowna

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej był innego zdania. Przywołał ugruntowane orzecznictwo sądów administracyjnych, z którego wynika, że dla opodatkowania dostawy gruntów zabudowanych budynkami lub budowlami przeznaczonymi do rozbiórki istotny jest fakt, czy ta rozbiórka rozpocznie się przed planowaną dostawą. W tym przypadku rozbiórki nie było, a więc umowa sprzedaży dotyczyła sprzedaży gruntu zabudowanego. Transakcja nie korzysta więc ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Dyrektor KIS dodał, że transakcja mogłaby korzystać ze zwolnienia na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 29a ust. 8 ustawy o VAT. Zdaniem dyrektora KIS oświadczenie o opodatkowaniu sprzedaży, które złożyły jej strony w akcie notarialnym, nie pozwoli im zrezygnować z tego zwolnienia. Jest to bowiem wyłącznie informacja o opodatkowaniu transakcji VAT, co mogłoby błędnie wskazywać, że sprzedaż była opodatkowana z mocy ustawy.

Treść oświadczenia nie potwierdza, że obie strony transakcji miały świadomość przysługującej im preferencji i świadomie z niej zrezygnowały – podsumował dyrektor KIS. Na poparcie swojej wykładni przywołał prawomocne wyroki Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 5 lipca 2023 r. (sygn. akt I SA/Gd 173/23 i I SA/Gd 174/23). Sąd stwierdził w nich, że samo oświadczenie stron, iż transakcja sprzedaży podlega VAT, nie jest tym samym, co rezygnacja z przysługującego im z mocy ustawy zwolnienia. Tym samym spółka, która wystąpiła o interpretację, nie powinna doliczać VAT do ceny sprzedaży nieruchomości – podsumował dyrektor KIS.

Interpretacja indywidualna dyrektora KIS z 19 września 2025 r. (sygn. 0112-KDIL1-2.4012.418.2025.2.SN)